11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Старательский роман

Если коттедж стоит у большой воды, он стоит как минимум вдвое дороже аналогичного дома в чистом поле. Это выгодно. Поэтому побережья подмосковных водохранилищ активно застраивают и частники, и мелкие застройщики, и крупные девелоперские компании. Частники нередко работают на авось, помогая тем самым Росприроднадзору оттачивать методы борьбы с незаконными постройками, а вот профессиональные девелоперы предпочитают риски заранее просчитывать.
Золотой запас
Список подмосковных водохранилищ по праву можно назвать золотым списком для застройщиков и инвесторов. По мнению Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга корпорации "Инком-Недвижимость", сейчас дешевле $1 млн хороший коттедж у воды не найдешь. Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости компании "Кирсанова Риэлти", еще более категоричен: "Дома у любого водохранилища ценятся на уровне Рублевки. Законно оформленный коттедж на первой линии стоит кучу денег. Дом площадью 800 кв. м на участке в 0,5 га обойдется как минимум в $3,5 млн", - говорит консультант. И тут же добавляет: "Но если у этого дома не все в порядке с документами, он и даром никому не нужен". Вот и ломают голову девелоперы, как им и рыбку съесть - построить коттеджи как можно ближе к воде и продать их подороже, - и ног не замочить - соблюсти все необходимые предписания или договориться с соответствующими инстанциями, чтобы потом у клиентов не было проблем.
"Реальная вода", которая интересна покупателям, а значит, и девелоперам, - отмечает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости компании "Вашъ финансовый попечитель", - это крупные водоемы, как правило являющиеся источниками питьевого водоснабжения и входящие в первый и второй санитарные пояса. Москва-река, Ока, подмосковные водохранилища - вот далеко не полный их перечень. Основные отличия от "обычных" проектов - особые условия размещения объектов на этих территориях и достаточно жесткая регламентация".
"Сейчас желающих строить коттеджи в санитарно-защитной зоне нет, - говорит Валентин Порженко, директор юридического отдела компании "Открытые инвестиции". - Самое опасное для девелопера - слишком приблизиться к воде. Поэтому предпочитают не грешить и отступить 150 м от воды".
Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, предлагает следующую классификацию поселков у воды:
поселки у большой воды - в непосредственной близости от каналов, водохранилищ. Такие поселки располагаются по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе. Например, "Немо", "Монаково", "Пестово", "Раздолье" на Клязьме. Подобное жилье привлекает в первую очередь любителей яхтинга и прочих видов водного спорта. Ключевая характеристика этих проектов - все они расположены достаточно далеко от Москвы (за исключением, пожалуй, поселков на Клязьменском и Пироговском водохранилищах). Потому доля загородных домов, приобретаемых для постоянного проживания, здесь несколько ниже, чем в среднем по рынку;
поселки у водохранилищ и больших рек (например, на берегу Москвы-реки). Например, "Парк Вилл" (Рублево-Успенское шоссе), "Антея" (на Истринском водохранилище), "Аистово" (на Можайском водохранилище). Живописные природные окрестности, большое зеркало воды - все это особенно привлекательно в летнее время, и в подобных местах много дачных поселков;
поселки в непосредственной близости от маленьких речушек, небольшого озера или даже искусственно созданного пруда. Например, "Чайка" (Калужское шоссе), "Старая Пахра" (Калужское шоссе), "Ладога" (Киевское шоссе), "Бельгийская деревня" (Калужское шоссе), "Николино" (Рублево-Успенское шоссе), "Довиль" (Минское шоссе). Именно здесь чаще всего приобретают дома, предназначенные для постоянного проживания.
Золотое правило
"Поселок у большой воды должен быть особым образом спроектирован, - говорит Рыжков. - На уровне генплана застройщик обязуется соблюсти прибрежно-защитную (100 м от уреза воды), санитарно-защитную (150 м) и водоохранную (400-500 м) полосы". Это уменьшает площадь земель под застройку в зависимости от конфигурации участка от 15% до 50% и тогда необходимо считать, а что, собственно, можно заработать и стоит ли овчинка выделки, резюмирует эксперт.
Балашов вспоминает, что, когда застраивалась "Ривьера на Истре" (10 домов, Истринское водохранилище), водоохранная граница проходила как раз по территории земельного участка. "Треть участка застраивать было нельзя, - рассказывает он. - Мы выдержали две прокурорские проверки. Проверяющих вообще было много, так как постоянно появляются новые нормы и правила, какие-то регламенты, в связи с чем требуется поставить дополнительные очистные сооружения. Все это удорожает проект".
"Водный кодекс и СанПиН регулируют размер водоохранных зон для каждого водоема, - добавляет Порженко. - В первом поясе ЗСО (зоны санитарной охраны) вообще строить ничего нельзя, во втором поясе можно строить, отступив 150 м от уреза воды - эти метры считаются весной (так называемая "весенняя межень"). Капитальные строения в прибрежно-защитной полосе возводят частники - в организованных поселках дома расположены в соответствии с требуемыми нормами. Ни один девелопер не будет предлагать покупателям продукт с таким "изъяном", как нарушения водного законодательства. Телевизор все смотрят и [Олега] Митволя боятся".
Золотое правило для девелопера, который хочет строить у большой воды, - сначала провести весь цикл необходимых исследовательских работ, чтобы в процессе строительства не всплыли какие-нибудь неожиданности. Необходимый минимум таких работ перечислил Сергей Елисеев. Во-первых, нужны геодезическая съемка рельефа местности, изучение перепадов стоков. Во-вторых, геологические изыскания, исследования грунтов. В Подмосковье распространены пученистые глины, они выталкивают сваи, соответственно, при проектировании домов это надо учитывать и вносить необходимые изменения в фундамент. Наконец, нужно изучить состояние берега, его уклоны, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории.
"Рентабельность в поселках на воде во многом зависит от затрат на набережную, - отмечает Балашов. - Надо или не надо ее укреплять, какой там уровень воды. Нормальные девелоперы начинают именно с набережной". К примеру, компания "КомСтрин", застройщик "Зеленого мыса" (организованный поселок на берегу Пестовского водохранилища общей площадью 80 га), была вынуждена укрепить 1000 м набережной поселка специальными сетками - так называемыми габионными конструкциями. Как рассказал Александр Синдеев, начальник отдела обеспечения исходными данными и проектной документацией компании "КомСтрин", это было сделано потому, что "берег Пестовского водохранилища подмывается, не редкость, что в воду падают деревья".
Правда, если поселок у водохранилища позиционировать как экодеревню, то больших расходов на обустройство набережной можно избежать. К примеру, в "Ривьере на Истре" спуск к воде оставили в девственном виде - конечно, почистив территорию.
Дополнительные расходы возникают уже на этапе проектирования "водных поселков". "Росприроднадзор требует заложить в проект ОВОС (оценку охраны окружающей среды) - иначе не принимаются документы на экологическую экспертизу, - говорит Синдеев. - Есть фирмы, которые специализируются на том, что по требованию заказчиков разрабатывают комплекс охранных мер, делают ОВОС, согласовывают все это в соответствующих инстанциях. К примеру, только разработка мероприятий по утилизации отходов в "Зеленом мысе" обошлась нам почти в 200 000 руб.".
Все опрошенные эксперты сходятся в одном: издержки девелопера по освоению водохранилищ больше по сравнению со строительством "в чистом поле", но они окупаются с прибылью при реализации коттеджей. "Поселки у воды - весьма ликвидный продукт, - заявляет Максим Сухарьков. - Близость водоема обеспечивает существенный прирост цены предложения. Проекты у воды требуют большего объема инвестиций в первую очередь за счет более высокой стоимости земельного участка. Но уровень доходности существенно превышает показатели аналогичного поселка, не имеющего выхода к воде. Разница может доходить до 40%. Одним словом, инвестиционная привлекательность проектов у воды очевидна".
"Риски застройщиков компенсируются высокой рыночной стоимостью домовладений в коттеджных поселках у большой воды, - соглашается Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. - Они могут быть на 20-60% выше, чем у аналогичных по классу объектов, расположенных на "суше".
Не жалеть золота поначалу
Но девелопер должен быть готов к тому, что в процессе строительства постоянно могут возникать дополнительные и все увеличивающиеся расходы. Обязаны они специфике строительства у воды. "Разрешения на прокладку коммуникаций в организованных поселках у воды выдаются с существенными ограничениями, - подчеркивает Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. - Например, сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, которые могут находиться за несколько десятков километров от места застройки".
"Особые" условия, которые должен соблюдать застройщик, - это специфические требования к внутренним коммуникациям, - соглашается Рыжков. - Здесь возможно только единое водоснабжение и водоотведение, прописаны более жесткие требования к очистке стоков. К примеру, загородная канализация - вещь сама по себе не дешевая. Но если поселок расположен на обычной поляне, то очистные сооружения стараются размещать таким образом, чтобы воды и нечистоты текли самотеком, сверху вниз. Это минимизирует расходы девелопера. Другая ситуация на воде: берег любого водоема принципиально не подходит под эту схему. Уклон всегда идет к воде, а внизу находится сам водоем, куда сброс даже тщательно очищенных стоков напрямую запрещен. Значит, нужны иные инженерно-технические решения, а соответственно, и существенные дополнительные расходы".
Синдеев рассказал, что в "Зеленом мысе" решение проблемы с очистными сооружениями было весьма дорогостоящим: "Нам не разрешили возводить локальные очистные сооружения, мы должны были строить напорный коллектор (в 10,5 км) и подсоединяться к существующим сетям".
Валех Рзаев, руководитель управления маркетинга ГК "КРТ", согласен, что самая большая проблема в освоении земельных участков у водоемов - это создание "правильной" системы канализации. "Эту проблему необходимо просчитывать загодя, желательно до приобретения участка, - советует Рзаев. - Не стоит скупиться на экспертизу, которая покажет, сколько денег в будущем надо закладывать на решение этой задачи. Это может существенно повлиять на общую рентабельность проекта и объем ежемесячных коммунальных расходов. Сэкономив рубль до начала реализации проекта, можно потом потерять тысячи".
По мнению Синдеева, нормальный девелопер, выбирая участок под застройку, будет ориентироваться в первую очередь не на то, сколько стоит сотка, а на то, что можно построить на этом участке, чтобы получить хорошую экономику. "В разработке концепции должны участвовать не только маркетологи, но и инженеры, экологи - тогда и проблем будет на порядок меньше, и дополнительные затраты будут не столь значительны, - убежден он. - Если обратиться на стадии изучения земли в Росприроднадзор, в СЭС, многие вопросы будут сняты еще до начала проектирования и строительства. Девелоперы же привлекают так называемых независимых экспертов, те чаще всего дают положительное заключение и советуют то, что хочет заказчик".
"Золотые" законы
Основные проблемы девелоперов при строительстве на берегу водохранилищ связаны с соблюдением границ водоохранной зоны и получением всей необходимой исходно-разрешительной документации на строительство, считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. В остальном, по ее мнению, при освоении этих земель возникают риски, характерные для всего рынка загородной недвижимости. После активной кампании Росприроднадзора и девелоперы, и их клиенты уделяют больше внимания юридической чистоте объекта. В целом, отмечает Маркарова, девелопер должен быть готов к рискам, связанным с приобретением земельного участка, обеспечением его необходимой инженерной инфраструктурой, процедурой смены категории или целевого назначения земли, финансовым рискам, зависящим от привлечения необходимого объема инвестиций для строительства, изменения курса валют и кредитных ставок, рыночным рискам, следующим от возможности или невозможности реализации объекта в срок по запланированным ценам, и т. д. Хотя, если проект правильно просчитан, риски на стадии реализации достаточно низки - загородная недвижимость на берегу водохранилищ всегда пользовалась спросом, и в дальнейшем ситуация не изменится.
Максим Сухарьков к основной группе рисков также относит юридические риски. "Конечно, девелопер стремится извлечь максимум от близости к воде, но он должен понимать, что любые нарушения регламентирующих норм могут снизить привлекательность поселка для будущего покупателя, - отмечает эксперт. - Современный покупатель дорогой недвижимости юридически грамотен, он не будет приобретать объект, если возможны проблемы в случае его перепродажи".
Могилатова предостерегает потенциальных покупателей от приобретения домов в приватизированных базах отдыха у водохранилищ, где оформить в собственность любой объект новому владельцу будет чрезвычайно трудно, если не сказать - невозможно. "Если говорить об индивидуальной возможности приобретения дома (участка) на берегу реки или водохранилища, то такая покупка сопряжена с огромными рисками, - говорит она. - Как правило, вменяемых документов на подобные участки (в основном это приватизированные базы отдыха) быть не может. Так называемые девелоперы выкупают в них в собственность ветхие строения, сносят и строят на этом месте шикарные срубы, которые обещают оформить покупателям в собственность". Не следует забывать, продолжает Могилатова, что земля в данных поселках, как правило, взята в аренду, к тому же базы отдыха располагались именно в водоохранной зоне со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно: на таких землях невозможно строительство инженерных сетей. Если они и построены, то без надлежащих разрешений. "Следует рассматривать приобретение такого дома, который стоит от $400 000, как забаву, заранее настраиваясь на то, что эта сумма может быть потеряна. При действующем законодательстве, если кто-то из покупателей все же решится на покупку земли на воде, он должен быть заранее настроен на то, что данное землевладение вряд ли перейдет к его детям, уже не говоря о внуках", - резюмирует эксперт.
Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, говорит, что рассчитать по европейским стандартам риски девелоперов, осваивающих земли вблизи водохранилищ, в России довольно сложно. "Большинство поселков начинает строиться без необходимых разрешений - их обычно получают уже в процессе строительства, - признает эксперт. - Не потому, что все хотят нарушить закон, а потому, что законодательная база далека от совершенства. Если все делать "правильно", то от запуска проекта до законодательно обоснованной возможности начать строительство может пройти несколько лет. Время - деньги, каждый день простоя снижает рентабельность проекта. К классическим финансовым рискам инвесторов добавляются риски политические - многое зависит от того, какие законы [за период ожидания] будут приняты или изменены".
Девелоперы современных организованных поселков решают множество проблем, строят по генеральному плану, согласовывают каждую мелочь, прокладывают необходимые сети. "Согласования - это долгий процесс, поэтому поселок сначала анонсируют, а потом застраивают, - описывает Балашов обычную процедуру строительства. - Если девелопер понимает, что не укладывается в анонсируемые сроки, то он может начать строительство без необходимых согласований. Правда, в этом случае стройку маскируют - под какие-нибудь "земляные работы с возведением подпорных стен".
Девелоперские риски при строительстве коттеджных поселков у большой воды во многом зависят от профессионального подбора участка для размещения объекта. По словам Аверьянова, даже расчетные показатели рентабельности нового проекта могут значительно варьироваться от геометрии участка, зон весеннего паводка. "Так как строительство в водоохранной зоне запрещено, девелопер не может эффективно использовать все 100% площади земельного надела и вынужден "растягивать" жилую застройку вдоль берега, - сетует Аверьянов. - Поэтому наиболее удобными для строительства "водных" поселков считаются участки квадратной формы, касающиеся водоохранной зоны одной стороной. А прибрежные участки, как правило, занимаются рекреационными или спортивными объектами, для возведения которых не требуется специальных разрешений".
В общем, строить на воде - вещь непростая. Есть поселки, которые анонсированы давно, но ни одного дома там пока нет, как, например, "Аврора", о которой объявлено три года назад.
БЕСКОНЕЧНЫЙ ПРОЦЕСС
Жизнь москвичей неразрывно связана со стройкой. Возводятся новые дома, общественные и торговые центры, город обновляется. Но градостроительные перемены радуют только в том случае, когда они не противоречат личным интересам горожан.
Обретение квартиры в новом доме порой превращается в настоящее испытание. Мало того что ремонт в соседних квартирах может длиться годами, так еще не ровен час рядом с домом начнется стройка, которая не только доставит бытовые неудобства, но и лишит квартиру видов из окон, которые и определили выбор именно этого жилья. От этого не застрахованы ни новоселы в обычном панельном доме на окраине столицы, ни покупатели элитных апартаментов в центре Москвы. Примеры продаж квартир в клубных домах, рядом с которыми начинается новая стройка, не редкость на столичном рынке недвижимости.
Но ситуация не безвыходная. Эксперты советуют, прежде чем заключать сделку, как можно больше узнать о развитии близлежащей территории.
Режимные объекты
Получая квартиры со свободной планировкой в монолитных домах или ячейки из бетона - в панельных, человек затем месяцами отстраивает свой дом. Тем же самым заняты и его новые соседи, каждый из которых руководствуется собственным личным графиком. Продолжительность ремонта не регламентируется законом, не существует жестких директив, спустя какое время после покупки квартиры хозяин должен начать ремонтные работы. По мнению экспертов, в лучшем случае все ремонты в новостройке закончатся через три года после сдачи госкомиссии. Хотя в Москве есть примеры домов, построенных в прошлом столетии, куда еще не ступала нога отделочника.
Но как бы ни хотели покупатели жилья в новостройках скорее начать ремонтные работы в своих квартирах, далеко не все зависит от их желания. "До оформления квартиры в собственность будущие жильцы практически не имеют никаких прав в соответствии с законодательством, - говорит Владимир Сидоров, заместитель генерального директора компании "Жилстройэксплуатация". - Во время проведения ремонтных работ на этом этапе жильцы бесправны, так как согласовать проект перепланировки они могут только после получения свидетельства, подтверждающего право собственности на данную жилплощадь".
На самом деле довольно часто людям удается договориться с управляющей компанией и начать ремонт до получения всей необходимой документации. Особенно это характерно для панельных и недорогих монолитных домов, в меньшей степени - для жилых комплексов бизнес-класса. Самые неторопливые - хозяева элитного жилья. Получив документы о собственности, они тщательно прорабатывают проекты планировок квартир, заказывают дорогие стройматериалы и только тогда приступают к воплощению смелых дизайнерских замыслов.
Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт", подтвердил, что в элитных домах собственники с опытом не торопятся приступать к ремонту, предвидя, что в состоянии стройки в доме они все равно не смогут комфортно жить в своей квартире. То обстоятельство, что запоздалый ремонт их собственной квартиры станет сомнительным подарком для соседей, их вряд ли волнует. Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Tweed, отметила, что большинство покупателей элитной недвижимости приобретают не первую квартиру, поэтому знают о неудобствах, которые их ждут в будущем. "Наш дом в Замоскворечье был сдан в 1998 г., и в это же время в одной из квартир был начат ремонт, а закончился он только в начале 2004 г., - рассказывает Владимир Коллар, генеральный директор "КВ Инжиниринг". - Мы пытаемся договориться с жителями, чтобы ремонты были сделаны в течение года, но практика показывает, что это почти всегда нереально".
На продолжительность ремонтных работ также влияют объемы жилья, приобретаемого для спекулятивных целей. К примеру, в элитных домах сделки со спекулятивными целями подчас пресекаются самим застройщиком, поэтому их количество ограниченно. А в домах эконом- и бизнес-класса на долю инвестиционных квартир может приходиться до трети всей реализуемой жилплощади. А это значит, что ремонт в этих квартирах будет начинаться только по мере смены собственников. В ситуации резкого роста цен продавцы склонны придерживать свой товар как можно дольше. К примеру, в ЖК "Крестьянская Застава", что рядом с одноименной станцией метро, спустя два года после сдачи объекта госкомиссии ремонт начат чуть больше чем в половине квартир, находящихся в доме.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал", отметил, что минимальный срок отделочных работ составляет три месяца, а максимальный - 1,5 года. При неодновременной продаже квартир в доме ремонтные работы в части квартир будут вестись в то время, когда в других уже будут жить люди. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, как правило, от момента получения исходно-разрешительной документации до выхода на нулевую стадию строительства застройщик продает около четверти площадей в доме. Когда идет закладка фундамента и частично строительство 1-го этажа, реализуется 10-15% жилплощади. Еще 30-40% от общего объема продается, когда уже стоит коробка дома, а оставшиеся квадратные метры - до госкомиссии или сразу после нее. Последними реализуются квартиры с недостатками, а также дорогие пентхаусы. Время их продаж иногда приходится на завершение ремонта большинства квартир в доме.
Чтобы наладить нормальную жизнь в заселяемом доме, управляющей компании, обслуживающей дом, приходится брать ситуацию с ремонтом под свой контроль. К примеру, в домах "Квартала" составляется график осуществления работ, связанных с повышенным уровнем шума (снос перегородок, штробление стен под прокладку электрического кабеля, настил полов и подвесных потолков и др.). По графику ремонт начинается в 9.00 и заканчиваются в 19.00. "В это время большинство жильцов уходят из дома, - рассказывает Сергей Лушкин. - Запрещается шуметь и в середине дня - детям необходим дневной сон. Для этого по согласованию с жильцами устанавливается "обеденный перерыв". Если дом заселен уже более чем на 50%, в выходные и праздничные дни ведение работ, связанных с повышенным уровнем шума, также запрещено. Соблюдение режима контролируется управляющей компанией, представителями ТСЖ или представителями охраны жилого объекта. "При несоблюдении правил УК по предварительному уведомлению нарушителей имеют право применять меры по приостановке ремонтных работ в квартире", - говорит он.
Как рассказал Максим Привезенцев, вице-президент корпорации Mirax Group, руководитель компании MiraxService, в случае, если кто-то из владельцев помещений недоволен установленным графиком, он вправе обратиться в суд. Но при рассмотрении дела вряд ли будет принято решение в пользу частного лица, который хочет вести ремонт по удобному только для него графику.
Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, подчеркивает, что из-за введения в эксплуатацию домов с квартирами со свободными планировками вопрос ремонта настолько актуален, что сроки его проведения стали регламентироваться еще на этапе покупки жилья. В договоры по инициативе застройщика включается пункт, в котором указывается срок ремонта. "Как правило, он должен продолжаться не более двух лет", - говорит она. По словам эксперта, такую практику ввели "ДОН-Строй", "МИАН-Девелопмент", Mirax Group и другие известные застройщики.
"С середины прошлого года - с момента поступления в продажу ЖК "Кутузовская Ривьера" и Mirax Park - Mirax Group включает в инвестконтракты специальный пункт, согласно которому владелец помещения обязан завершить ремонтные работы в течение шести месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Мы в обязательном порядке предупреждаем людей, что, если в указанный срок ремонт не будет сделан, мы имеем право расторгнуть договор, - говорит Максим Привезенцев. - Таким образом, мы ограничиваем инвесторов, приобретающих недвижимость со спекулятивной целью. Кроме того, длительный ремонт негативно сказывается на состоянии мест общего пользования, лифтах, инженерии. Мы заинтересованы в том, чтобы все ремонтные работы проводились в одно время".
Хотя, по словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь", управляющая компания может, конечно, вводить ограничения по времени производства шумовых работ при ремонте, взыскивать ущерб, например, за порчу отделки общих мест пользования, но запретить в принципе проведение ремонта не может. "Это выше ее полномочий", - подчеркивает он.
Для сравнения: во многих западных странах ремонтные работы в жилом доме жестко регламентированы. Владимир Коллар рассказал, что в Швеции, для того чтобы начать ремонт, необходимо получить разрешение в местной коммуне (организации, похожей на районное РЭУ в Москве). При положительном решении за хозяином квартиры закрепляется специалист, имеющий лицензию, который контролирует все проводимые работы. Самостоятельно или с помощью нанятых рабочих разрешено производить только косметические работы - шпаклевать, красить, клеить обои. А к работам с инженерными сетями или электричеством допускаются только специализированные организации. "За любые нарушения - серьезные штрафы", - говорит Коллар.
Максим Привезенцев добавил, что большинство жилых объектов за границей сдается с чистовой отделкой: сделаны все стандартные планировки, разводки инженерных систем, коммуникаций, оштукатурены и покрашены стены, на пол уложен ковролин или паркет, установлена сантехника. Человек может только поменять цвет стен при желании, повесить шторы и спокойно налаживать свой быт. Если возникает необходимость переноса стен, хозяин квартиры в кондоминиуме должен пройти сложную процедуру согласований. Работы с повышенным уровнем шума, вывоз строительного мусора и т. п. жестко регламентируются управляющей компанией. По мнению эксперта, в России культура проживания еще не так высока и люди не заботятся о комфорте соседей. "Забывают о том, что они купили квартиру для проживания, а не конструктор, возня с которым доставляет головную боль им самим и соседям в течение нескольких лет", - отмечает Привезенцев.
И элита живет на стройке
Но иногда неудобства вызваны не только нерасторопностью соседей. На смену стройке в доме может прийти другая, которая начнется практически под окнами отремонтированной квартиры.
Городская программа по строительству и вводу ежегодно от 3 млн до 5 млн кв. м жилья в столице обрекла москвичей на годы мытарств. Одно дело, когда люди приобретают жилье в районах массовой застройки и заранее предупреждены, что стройка будет продолжаться несколько лет. И совсем другие расчеты у покупателей элитной недвижимости. Люди готовы переплачивать не только за престижные стены, но и за красивые виды Москвы, надеясь, что в будущем картина сохранится. Однако надежды не всегда сбываются.
К примеру, сложно описать эмоции собственников примерно год назад сданного элитного дома "Сокольническая слободка" вблизи ст. м. "Сокольники", когда поблизости началась стройка многоэтажной высотки - ЖК "Дом в Сокольниках". Приобретая квартиры в доме "Груббер" на Новом Арбате, жильцы также не предполагали, что в недалеком будущем стройка в своем доме (ремонт квартир) плавно перерастет в другую, в результате которой в скором будущем рядом с их домом вырастет 16-этажный элитный дом (Новый Арбат, вл. 27-29).
По словам Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova Realty, с подобной ситуацией сейчас сталкиваются жители и пресловутой "золотой мили", и Пречистенки, и Замоскворечья - районов престижного жилого строительства. Практически повсеместно в центре Москвы, заплатив сотни тысяч и миллионы долларов за престижное жилье, люди оказываются перед фактом: сделка заключалась при одной градостроительной ситуации, а жить им предстоит уже в других условиях.
"Для исторического центра любого города наличие строительных лесов - это распространенное явление, - разъясняет Марина Маркарова. - Ведь стройка - это не только возведение нового дома, но и реконструкция ветхих особняков. Поэтому сейчас найти в Москве улицу, на которой бы не велось строительство или не готовилась новая площадка, практически невозможно". Например, рядом с одним из самых известных домов Остоженки - №5 в Бутиковском переулке - строится другой элитный дом. На Патриарших прудах возле дома №1 по Б. Палашевскому переулку сейчас расчищается площадка и скоро начнется стройка. В Малом Каковинском переулке дом №8 окружен строящимися объектами.
"Довольно часто в центре города одна стройка соседствует с другой, - соглашается Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate. - Площадки под строительство или реконструкцию домов расположены достаточно хаотично". Например, сейчас завершается строительство дома по адресу: Гоголевский бульвар, вл. 29, из окон которого открывается вид на стройку дома, расположенного по Афанасьевскому переулку. Рядом с комплексом "Новая Остоженка" строился "Купер Хаус" (Бутиковский пер., 3) и дом во 2-м Зачатьевском переулке, 15, и т. д. "С самого начала было понятно, что виды из некоторых квартир будут закрыты соседними домам", - говорит Земцова.
Но иногда ситуацию сложно спрогнозировать даже с учетом градостроительной активности. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, в одном из новых домов в 1-м Обыденском переулке сюрприз преподнес хозяин расположенного напротив дома. Он над собственным пентхаусом надстроил еще один этаж, тем самым лишив соседей возможности любоваться видами храма Христа Спасителя. Важно, что предприимчивый собственник все оформил по закону и получил необходимые согласования. По догадкам экспертов, такая "частная инициатива" может выйти боком хозяевам "пострадавших" квартир, если последние выставят их на рынок.
Потеря вида
По словам Ирины Жаровой-Райт, вид из окон, порой акцентируемый в рекламе, является самой непостоянной характеристикой квартиры. По закону, если новое строительство не нарушает инсоляции существующего здания, "проходит" по разрешенной высоте, собственнику квартиры, утратившей вид, придется смириться или продать квартиру. По рассказам риэлторов, в настоящее время на продажу выставлено несколько квартир и машино-мест в подземном гараже в доме "Груббер". Продается пентхаус в доме в Малом Каковинском переулке.
В компании Nordblom Group рассказали, как один из владельцев квартиры в престижном доме в Бутиковском переулке в течение полутора лет продавал свою квартиру. Длительный срок экспозиции объекта на рынке объясняется не изъянами самой квартиры, а тем, что перед окнами дома разворачивалась стройка и котлован портил весь вид, открывающийся из окон гостиной. Риэлторам пришлось приложить немало усилий, чтобы при показах постараться переключить внимание клиентов на удачную планировку, качественно выполненный ремонт и тем самым увести их от окна с неприглядным пейзажем.
"При сегодняшнем дефиците предложений, каким бы ни был вид из окна квартиры, она все равно будет востребована", - уверена тем не менее Елена Земцова. По словам Марины Маркаровой, "неблагоприятное" окружение скорее является поводом для торга, но не служит причиной отказа от покупки квартиры, устраивающей клиента по всем другим параметрам. Эксперты согласились, что "хороший вид" может прибавить к цене квартиры до 10%, а его отсутствие отнимет около 5% от ее стоимости. К примеру, во время строительства дома в 1-м Обыденском переулке, вл. 5-7, часть квартир продавалась дешевле рыночной стоимости, так как было понятно, что окна этих квартир будут смотреть в окна соседнего строящегося дома (№12).
Как повлиять на ситуацию?
Для Москвы стало нормой, когда жилье продается на стадии строительства. "Самые короткие сроки экспозиции объектов отмечаются в сегменте жилой недвижимости класса de luxe, - говорит Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. - Как правило, 100% квартир в клубных домах продаются за 2-4 месяца. К примеру, квартиры в доме в Малом Головином переулке, вл. 5-7, были полностью реализованы за 3,5 месяца. В доме на ул. Бахрушина, вл. 13/2, - за три месяца". По словам Ирины Жаровой-Райт, дома от MCD Group полностью продаются на этапе коробки. Владимир Коллар привел пример продаж в жилом доме в Соймановском проезде, где появились желающие купить целый этаж на этапе, когда еще даже не было получено разрешение на строительство. "Настолько привлекательным было место, что люди готовы были рисковать", - говорит он.
Но риск риску рознь. Покупая жилплощадь на этапе возведения дома, люди доверяют девелоперу, так как надеются, что дом будет построен качественно и в срок. "В договоре обязательно должны быть описаны дом и приобретаемая квартира: количество комнат, площадь, этаж, степень отделки и т. д., - говорит Марина Маркарова. - За все эти параметры застройщик отвечает перед покупателем. Что касается вида из окна, то он может быть "испорчен" третьими лицами, за действия которых застройщик никакой ответственности не несет. Вид из окна - лишь дополнительная опция на момент подписания договора". Такой же точки зрения придерживаются в компании "Усадьба". По словам экспертов, если другой застройщик получит участок по соседству с построенным домом, все согласования на новое строительство, никто ему это сделать не запретит.
Денис Колокольников, генеральный директор RR Group, отметил, что сами девелоперы, возводящие дома в столице, не спешат доносить до покупателей информацию о перспективе развития соседней территории даже в том случае, если она им известна. "Такая информация скажется на продажах, а застройщику это невыгодно", - говорит он. Поэтому довольно часто в красочных рекламных буклетах, выпущенных застройщиком, дом выглядит утопающим в зелени, а не в окружении башенных кранов. Когда ситуация проясняется, большинство квартир в доме уже продано.
"Сообщать или не сообщать покупателю о планах развития прилегающих к дому территорий - дело профессиональной этики риэлтора, - говорит Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость". - Доводить всю информацию до клиентов сразу, не устраивая им неприятных сюрпризов, - наш главный принцип". Эксперт признался, однако, что риэлтор сам не всегда имеет достоверную информацию о перспективах застройки территории, на которой расположен продаваемый объект недвижимости. "Не факт, что именно в указанном формате отраженные в генплане Москвы проекты будут реализованы", - говорит Каарма.
Но, по мнению экспертов, у покупателя всегда есть возможность получить максимально объективные данные из независимых источников или по своим собственным каналам. Особенно это актуально, когда речь идет о миллионных сделках. Денис Колокольников подсказал, что заинтересованное лицо может заказать кадастровую справку в службе Государственного градостроительного кадастра г. Москвы - это открытая официальная информация, отражающая полную картину развития территории вблизи интересуемого объекта. Если проясняется нежелательная перспектива, с покупкой не стоит торопиться.
В компании "Усадьба" подтвердили, что есть примеры, когда клиенты, узнав о застройке близлежащего участка, отказываются от сделки. Например, так поступили несколько клиентов, получивших информацию, что рядом со строящимся домом в Палашевском переулке начнется другая стройка. Кайдо Каарма предупредил, что, если рядом есть свободная площадка или стоит ветхое строение, это верный признак того, что территория будет застроена. А Надежда Кот говорит, что самым надежным "соседом" новостройки станет памятник истории или архитектуры, который запрещено надстраивать или сносить. А также капитальный жилой дом или общественное здание современной постройки.
КАКОВ ВХОД, ТАКОВ И ДОХОД
Деловая жизнь современного бизнес-центра начинается с вестибюля. Здесь посетитель получает первую информацию и первое впечатление от здания, здесь же он имеет возможность в первом приближении оценить работу службы безопасности бизнес-центра. В самых престижных офисных комплексах вестибюль также выполняет представительские функции, являясь общим парадным залом всего здания. Каким будет входная группа офисного здания, во многом зависит от бюджета проекта, но большинство девелоперов предпочитают экономить на другом.
Современные офисные здания во многом отличаются от административных построек, возведенных 20-30 лет назад. Безликие бетонные коробки строились по заурядным проектам, вестибюль в них скорее напоминал проходной двор с закутками для вахтера и гардероба. Создавалось впечатление, что проектировщики делали все от них зависящее, чтобы поскорее загнать людей на рабочие места. Просторные украшенные лепниной холлы преимущественно имели здания, построенные в XIX - начале XX в. или в сталинскую эпоху, размещались в них солидные министерства и прочие достойные по меркам тех времен ведомства.
С наступлением рыночных отношений иметь хороший офис стремится каждая успешная компания. Немаловажной составляющей зданий бизнес-центров класса А и отчасти В является именно входная группа. В одних зданиях она отличается функциональностью, высокими техническими характеристиками применяемого оборудования и прагматизмом в организации пространства. Другие могут похвастаться большими размерами, роскошным убранством, оригинальным дизайнерским решением, коммуникационными новшествами входной группы.
Базовые параметры
В бизнес-центрах рабочий тон задается уже при входе в здание. Вестибюль проектируется так, чтобы на его площади смогли разместиться все необходимые службы и осталось достаточно места для посетителей. "Площадь вестибюля должна соотноситься с общим метражом здания и, соответственно, количеством людей, которые в нем работают", - говорит Виталий Виленский, заместитель генерального директора компании "КВ Инжиниринг". При разработке проектов зданий такие параметры являются базовыми. Хотя опытные застройщики, заранее ориентированные на определенный контингент арендаторов, могут как увеличить, так и уменьшить площадь входной группы в зависимости от предпочтений своих потенциальных клиентов.
Ирина Александрова, начальник отдела коммерческой недвижимости "КомСтрин", отметила, что в офисных зданиях, построенных компанией на ул. Б. Дорогомиловской (общая площадь - около 1700 кв. м) и Б. Коммунистической (2500 кв. м), входная группа каждого здания занимает около 80 кв. м.
В бизнес-центре в Последнем переулке общая площадь составляет около 7000 кв. м, ресепшн же занимает около 20-30 кв. м - деятельность компаний-арендаторов не предусматривает большого наплыва посетителей.
В офисных зданиях, ориентированных на солидных клиентов, застройщики стараются вестибюль, лобби сделать просторными, нетривиально оформленными. В ход идут и радикальные архитектурно-планировочные решения, и дорогие материалы, и изысканный дизайн, ведь здесь пространство входной группы нацелено на то, чтобы не только принять арендаторов и их партнеров, но и приятно их удивить. Эксперты на фоне других выделяют БЦ "Легион" (девелопер - компания "Легион Девелопмент"), "Балчуг Плаза" ("СТ Групп" и CMI-Development), строящиеся многофункциональные комплексы в составе "Сити" - "Город столиц" ("Капитал Групп"), "Северная башня" ("Северная башня") и др.
"Никаких нормативов, определяющих площадь и уровень отделки входной группы офисного здания, не существует, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood. - Тем не менее класс здания определяет уровень сервиса и, следовательно, размер входной группы, где должны разместиться эти службы". Алена Бригаднова, начальник городского отдела компании Tweed, согласна с мнением коллеги. По ее словам, вестибюль в офисном центре класса А - гораздо более важная деталь, чем лобби в элитном доме, и зачастую занимает практически весь 1-й этаж. В таких вестибюлях есть атриум или двусветное пространство. "Чем дороже бизнес-центр, тем больше площадь входной группы и дороже интерьеры", - подчеркивает она.
Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate, отметила разницу в проектировании и оформлении вестибюлей бизнес-центров, построенных западными девелоперами и российскими застройщиками. Как правило, иностранцы более расчетливы, отмечает эксперт. В их зданиях вестибюль не отличается большими размерами, напротив, его площадь стараются минимизировать и используют каждый метр. В таких бизнес-центрах площадь вестибюлей колеблется в пределах 70-150 кв. м в зависимости от общей площади самого здания. Большое внимание уделяется инженерному оснащению помещения, высококачественной отделке, выдержанной чаще в спокойных тонах, качественной меблировке. Пример - офисные комплексы компании "Энка" "Риверсайд-тауэр", "Павелецкая Плаза" и др.
Российские застройщики стараются в офисных комплексах класса А вестибюль сделать более пафосным. На него не жалеют площади, не скупятся на отделку, стараются применить дорогостоящие дизайнерские приемы при оформлении. По словам Жанны Буллок, президента группы компаний "РИГрупп", такие здания предполагают наличие галерей, вместительных холлов, атриумов. Бывают здания, где 40% площади отводится под общественные нужды.
Так, в офисном комплексе "Усадьба-центр" в Вознесенском переулке под вестибюль отдано около 40% общей площади (вестибюль представляет собой атриум с эскалаторами, водопадом, зимним садом). В бизнес-центре "Северное сияние" (ул. Правды) зона вестибюля и входной группы с прилегающими техническими помещениями и лифтовыми холлами занимает около 1000 кв. м. В "Легионе" на Большой Ордынке - около 1100 кв. м. Огромный холл с панорамными лифтами и атриумом не оставит равнодушным никого из посетителей многофункционального офисного центра класса премиум "Северная башня", что строится на территории "Москва-Сити".
Хотя, по мнению Милены Морозовой, прямой зависимости между площадью вестибюля и классом здания не существует. На класс здания гораздо большее влияние оказывают местоположение, инженерная составляющая, единство отделки и дизайна помещений, обеспеченность парковочными местами. Но Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости компании "МИАН - Агентство недвижимости", придерживается другого мнения. "Чем выше класс здания, тем более продуманной должна быть его концепция и тем больше площади необходимо предусмотреть, чтобы оптимизировать все процессы, происходящие в общественной зоне", - говорит он.
По словам эксперта, площадь вестибюлей зависит и от того, какой вход запроектирован в бизнес-центре. Если речь идет о едином центральном входе, то зоны вестибюлей, проходов и лифтовых холлов предпочтительнее делать более просторными, чтобы обеспечить удобный доступ к помещениям и рационально разместить службу безопасности. Если проектом предусмотрено несколько входов, то площадь вестибюля каждого рабочего подъезда будет меньше, так как координирующие функции займет одна центральная входная группа. "Боковые входы могут быть небольшими, вплоть до 20 кв. м", - добавляет Константин Ковалев. Правда, это уместно, когда речь идет о сравнительно небольшом офисном комплексе.
Другое дело, когда речь идет о проектах, реализующихся на территории "Сити". К примеру, для каждой функциональной зоны в офисном комплексе "Город столиц" предусмотрена отдельная просторная входная группа. Деловой центр "Северная башня" состоит из трех блоков, каждый из которых имеет свою входную группу. Входная группа в одном из блоков (блок 19-3) состоит из двух частей: первая располагается на 1-м этаже, а вторая - на 10-м, и это основной вестибюль, поскольку офисные помещения начинаются выше (с 11-го этажа). С высоты роскошного лобби здания будет открываться вид на атриум здания и панорамные лифты. Бизнес-центр Pollars (Mirax Group) состоит их трех зданий высотой 5, 6 и 15 этажей. В каждом здании есть своя входная группа. Отличительная особенность - деловой стиль в оформлении: ничего лишнего, в отделке много натурального камня и стекла.
По мнению Константина Лосюкова, директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, в каждом конкретном случае решение о том, как в целом должна выглядеть входная группа, сколько квадратных метров она должна занимать и т. п., принимается девелопером здания индивидуально. Главным критерием является бюджет проекта и мнение архитектора, разрабатывающего проект здания. "Параметры и концепция входной группы определяются на этапе проектирования здания", - отмечает он. "Главная задача архитекторов при проектировании входной группы - подчеркнуть особенности здания и обеспечить удобство и комфорт гостям и арендаторам", - говорит Людмила Омельченко, генеральный директор компании "Северная башня".
По словам Андрея Возжова, архитектора проектов компании Forum Properties, вестибюль дорого обходится девелоперу (дорого стоит его отделка, кроме того, входная группа съедает часть офисной площади). Но тем не менее при старте проекта девелопер ставит перед архитекторами две основные задачи: первая касается разработки облика и структуры здания, вторая - интерьера входной группы, что подчеркивает значимость этих составляющих, их влияние на успешность проекта в глазах заказчика.
Роскошь на первом плане
По словам Милены Морозовой, вестибюль в бизнес-центре или корпоративном особняке, помимо того что выполняет определенные функции, является лицом офисного здания. Уже по тому, как спланирован и отделан бизнес-центр, можно судить о финансовой состоятельности компаний, населяющих офисный комплекс. Андрей Возжов добавил, что во многом оформление офисного здания зависит от статуса и расположения объекта.
Часто в зданиях, находящихся на первой линии городских магистралей и претендующих на лидирующие позиции на рынке коммерческой недвижимости, девелоперы вынуждены проектировать необычные входные группы. Но "особенно важно произвести хорошее впечатление на потенциального арендатора или их посетителей в случае, если бизнес-центр имеет не слишком выгодное месторасположение, тогда уровень и уникальность дизайна и отделки общих помещений становится одним из его самых главных плюсов", - подчеркивает Константин Ковалев.
Хотя, по словам Виталия Виленского, элементы роскоши в оформления входной группы не являются обязательными для офисных зданий высокого класса, а скорее всего связаны с личными вкусовыми пристрастиями либо девелоперов, либо якорных арендаторов. Уже по тому, какое офисное здание предпочел арендатор, можно предположить, является для него привлекательной сдержанная деловая обстановка или яркий внешний лоск.
Яркий пример роскошного оформления делового здания - бизнес-центр Central City Tower на Овчинниковской набережной. По словам Константина Лосюкова, это один из самых дорогих и престижных бизнес-центров класса А, арендаторами которого являются успешно развивающиеся западные и российские компании. Для них немаловажную роль играет имидж здания, в котором расположен офис. Предвидя запросы своих потенциальных клиентов, девелопер значительную часть бюджета здания потратил на отделку внешнего фасада и внутренних площадей общего назначения. В частности, при оформлении входной группы Central City Tower использовались дорогие и современные материалы и элементы декора - мрамор, люстры, вращающиеся двери и т. п.
Эффектно выполнена входная зона комплекса "Балчуг Плаза" на Садовнической набережной. Вестибюль имеет удачное панорамное остекление, откуда открываются виды на историческую часть города и Кремль. Центральное лобби представляет собой пространство, опоясанное мраморными колоннами и удачно подсвеченное люстрой в виде каскада.
При оформлении офисных комплексов широко используется потенциал архитекторов и дизайнеров. Лобби офисной части комплекса "Город столиц" будет оформлен по авторскому дизайну компании NBBJ с использованием дорогих отделочных материалов. В основу идеи интерьеров ложится сочетание высоких технологий с классикой. Стены будут отделаны редкими породами дерева, колонны и пол - из белоснежного мрамора. Внешний эффект будет усиливаться за счет применения новейших коммуникационных технологий. Прозрачное светящееся электронное информационное табло, которое планируется установить в вестибюле, поможет посетителям ориентироваться в структуре комплекса. На плазменных панелях будут транслироваться бизнес-новости ведущих деловых каналов мира. Зоны ожидания расположены в пределах офисных лобби и могут быть использованы для деловых встреч и переговоров.
В офисном комплексе "Туполев-плаза" (наб. академика Туполева) в вестибюле устроен зимний сад, в камине уютно потрескивают дрова. Помещение меблировано удобными диванами и настоящим роялем. В бизнес-центре "Яуза-тауэр" (ул. Радио) входная группа - одна из самых роскошных в классе В. Она состоит из двух помещений, выдержанных в едином архитектурном стиле. Одно из них - зона рецепции, а второе - представительский холл с фонтаном, камином, меблированный дорогой кожаной мебелью. Потолок украшают несколько каскадных люстр. Дополнительно используется локальная подсветка. Напольное покрытие из мрамора, уложенного искусным узором, усиливает производимый эффект.
В холле бизнес-центра "Легион" в красивом круглом стеклянном вестибюле-атриуме на высоком подиуме стоит рояль, с утра до вечера профессиональные пианисты исполняют классическую музыку. Оригинальным решением, привлекающим внимание посетителей, являются дизайнерские кадки с декоративными деревьями, подвешенные к потолку вестибюля. Спуск со 2-го этажа на 1-й осуществляется по витым подвесным пандусам.
Большое пространство холла бизнес-центра "Легион" позволяет расширить его функциональное назначение и использовать его для проведения масштабных массовых мероприятий. Так, в холле бизнес-центра проходила презентация журнала In Style. "Понятно, что в эксплуатационные платежи арендаторов "Легиона" заложены расходы на поддержание и уборку общественных помещений, но в данном случае имиджевая составляющая доминирует над рациональными расчетами", - говорит Виталий Виленский.
По мнению экспертов, в мировой практике здания класса А предполагают наличие галерей, вместительных вестибюлей, атриумов, обширные площади которых используются для экспозиций произведений искусства. "Это способствует приобщению арендаторов и посетителей к достижениям культуры, привлекает внимание общественности", - отмечает Жанна Буллок. Например, на территории "Парк Авеню" в Нью-Йорке или "Сити" в Лондоне, где выставляются произведения современных художников.
"В планах нашей компании - создание художественной галереи в офисном здании класса А в Мякининской пойме, - рассказывает Жанна Буллок. - В Серпухове при строительстве бизнес-центра одним из условий местной администрации, на которое в "РИГрупп" с готовностью согласились, было создание в общественной зоне галереи искусства, где выставлялись бы работы местных художников и фотографов". По ее мнению, офисные центры в настоящее время отказываются от утилитарности: "Планировка здания должна не только обеспечивать получение дохода с каждого квадратного метра, но и открывать перспективы для развития общества".
Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, отметила, что отделка общественных зон должна соответствовать уровню здания. К качеству отделочных материалов потенциальные арендаторы или покупатели относятся крайне внимательно. Как правило, при дальнейшей продаже или сдаче в аренду бизнес-центра один из факторов, влияющих на цену, - качество отделки лобби. "Новый владелец зачастую полностью перестраивает рабочую зону и зону приемной, а лестничные пролеты и входная группа остаются нетронутыми".
Дополнительный сервис
В современных офисных комплексах площади используют по-разному. В одних предпочитают их не загружать, в других размещают сопутствующую инфраструктуру, востребованную арендаторами. Константин Ковалев отметил, что во входной группе должны находиться помещения для административных и технических служб. Самым главным требованием к бизнес-центру класса А является наличие центрального ресепшена и помещения для охраны, укомплектованного автоматизированной системой контроля доступа в офисы.
Если позволяет площадь, большинство компаний, управляющих деловыми зданиями, стараются их задействовать под размещение объектов инфраструктуры. Андрей Возжов говорит, что, как правило, вопросы решаются исходя из опыта управляющей компании, отвечающей за объект в целом, и маркетинговой службы, собирающей заявки и пожелания от арендаторов.
Константин Лосюков отметил, что в зоне свободного доступа здания могут располагаться небольшие кафе, рестораны и некоторые другие объекты инфраструктуры, которые обеспечивают арендаторам бизнес-центра дополнительные услуги. Например, салоны красоты и филиалы банков, банкоматы. "Чем больше площадь бизнес-центра, тем более развитой инфраструктурой он обладает", - говорит он. К примеру, в бизнес-центре "Северная башня" на площадях вестибюля будут находиться кафе и рестораны, где арендаторы могут отдохнуть или провести встречи со своими клиентами.
По словам Сергея Колегова, генерального директора компании Prime City Properties, планировка входной группы осуществляется в зависимости от профиля "инфраструктурных" арендаторов. Но в любом случае нелишним является то, когда в большом бизнес-центре есть газетный киоск, фотосервисная служба, банкомат. Если здание имеет формат офисно-торгового центра, то на первых этажах располагаются целые торговые галереи с известными марками одежды, салонами сувениров и мобильной связи и т. д., поэтому вряд ли стоит нагружать вестибюли лишними торговыми точками. Необходимо лишь сделать так, чтобы потоки посетителей бизнес-центра и торговой галереи не пересекались (пример - строящийся многофункциональный комплекс "Лотте Плаза").
Но, как подчеркнула Ирина Жарова-Райт, ошибочным является путь, когда для получения максимальной прибыли управляющая компания сдает площади общественного назначения на 1-м этаже в аренду под небольшие торговые точки. Особенно этим грешат офисные здания, перестроенные из бывших НИИ и заводов (класс В и В-). В магазинах, как правило, продается немало полезных вещей по приемлемым ценам. "С одной стороны, это удобно, так как все под рукой, но в то же время розничная торговля создает общий непрезентабельный вид, поэтому, на мой взгляд, количество служб должно быть минимальным, чтобы работать на имидж здания, а не обесценивать его", - считает она.
Внешний лоск и экономика
"Важным фактором при определении площади входной группы является экономическая эффективность использования этих площадей, - говорит Сергей Колегов. - Так как они не являются полезными офисными площадями, которые можно сдать в аренду, то обычно плата за них распределяется между арендаторами здания в виде "коридорного коэффициента". Большая входная группа увеличивает этот коэффициент и, соответственно, финансовую нагрузку на арендатора, который может выбрать и другой бизнес-центр с более низким "коридорным коэффициентом". Поэтому девелоперу важно соблюдать баланс между размерами лобби и уровнем здания. Возможно, той группе арендаторов, на которую ориентирован его бизнес-центр, размер вестибюля гораздо менее важен, чем размер арендной платы".
"Прямые коммерческие потери проще всего определить для офисного здания через коэффициент полезной площади здания, которую занимают арендаторы, - говорит Владимир Зубрилин, председатель совета директоров компании Forum Properties. - Если он составляет менее 88-85%, то клиенты вряд ли захотят платить аренду за общие площади здания, выходящие за рамки 12-15%. Затраты инвестора на строительство таких общих площадей не будут приносить доходов".
Елена Алпатова, ведущий консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, подтвердила, что чем больше площадь общественной зоны, включающей и входную группу, тем выше значение повышающего коэффициента. Хотя дополнительная финансовая нагрузка "не является критичным фактором при выборе здания" для размещения в нем представительского офиса компании, отмечает эксперт.
По словам Ирины Жаровой-Райт, есть случаи, когда крупные компании, имеющие достаточно широкую сферу деятельности, для аренды или покупки выбирают здания класса А с представительной и даже пафосной входной группой. На 1-м этаже они также делают шикарные просторные переговорные, а на верхних этажах сотрудники сидят в довольно стесненных условиях. Таким образом они создают образ успешной компании с высоким уровнем доходов. "Поскольку никому из посетителей даже в голову не придет, что этажом выше для размещения персонала использовался каждый квадратный метр", - подчеркивает она.
Большая входная группа при необходимости также может стать дополнительным источником получения арендных платежей. Как уже отмечалось выше, ее часто используют под размещение объектов дополнительной инфраструктуры, востребованной арендаторами. К примеру, по словам Елены Алпатовой, ставки для банков превышают те, которые платят арендаторы офисных помещений, примерно в два раза. Магазины "Цветы", газетные и аптечные киоски платят полторы ставки офисных арендаторов. Обычно точки питания, небольшие кафе и ресторанчики платят за аренду столько же, сколько и арендаторы офисов. "Это объясняется серьезными вложениями арендаторов в оборудование", - поясняет Алпатова.
Источник: газета "Ведомости", апрель 2006.
01.04.2006
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить