11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

На воздухе: Больше зелени

Тенденции рынка загородной недвижимости таковы, что ландшафтным дизайнерам все чаще приходится благоустраивать не отдельные частные территории, а коттеджные поселки целиком. Над созданием наиболее сложных современных проектов работают совместно архитектор, художник-дизайнер и цветовод-озеленитель.
Проектирование и создание ландшафтных объектов — отдельная область архитектуры, требующая разносторонних знаний и художественного вкуса, а также дополнительных инвестиций. Зато даже минимальные подготовительные работы над обликом поселка значительно увеличивают стоимость земельного участка.
Пруд как приманка
На заре эры коттеджного домостроения поселки из соображений экономии часто закладывались поближе к автомагистралям и существующим инженерным сетям (газопроводам, линиям электропередачи) зачастую в ущерб ландшафтным характеристикам. Общий дефицит участков с достойным природным ландшафтом в Подмосковье и стремительный рост цен на землю привели к тому, что самые продвинутые девелоперы и застройщики стали сами формировать ландшафты строящихся поселков.
На цену и ликвидность загородного дома природно-видовые характеристики участка влияют в значительной степени. Общеизвестно, что наличие лесных деревьев наряду с местоположением и близостью водоема — важнейшие факторы повышения цены. По данным компании Soho Realty, лесные деревья увеличивает стоимость объекта загородной недвижимости на 40%, в то время как архитектура дома, размер участка и наличие развитой инфраструктуры в коттеджном поселке дают лишь 25% прироста цены.
К концу 2005 г. резко возросло количество непроданных домов стандартной комплектации высокого ценового уровня. По подсчетам генерального директора компании Soho Realty Ольги Дороговой, объем нереализованного предложения уже превысил $3 млрд.
«На рынке загородной недвижимости в 2005 г. реализовывали свои проекты десятки операторов, — говорит Сергей Елисеев, директор по рекламе и маркетингу корпорации „Инком-Недвижимость“, — но похоже, что практически никто из них серьезно не задумывался над выявлением реальных потребительских запросов и практически ничего не сделал для их удовлетворения. В результате 1-2 оператора обеспечивали подавляющий объем продаж, а остальные жаловались на кризис платежеспособного спроса. Поэтому, разрабатывая концепцию „Гринфилда“, „Инком“ поставил перед собой крайне амбициозную задачу — получить принципиальные конкурентные преимущества перед остальными игроками этого рынка и добиться повышения потребительских характеристик и, соответственно, привлекательности не на проценты, а в разы».
При разработке концепции «Гринфилда» наряду с архитектурой коттеджей, инфраструктурой и технической оснащенностью особое внимание уделено именно ландшафтной архитектуре. Проект застройки предусматривает разбивку жилой территории широкими, до 30 м, бульварами и обширной зоной отдыха, возведение большого искусственного озера — со скалами и островами.
«Компания, претендующая на звание лидера в своем сегменте рынка, обязана не просто соответствовать существующим эталонам — она должна эти эталоны создавать, — заметил президент „Инкома“ Сергей Козловский. — Можно построить поселок у реки и этим привлечь Митволя, а можно построить искусственный водоем в центре поселка и привлечь покупателя».
На благоустройство общественных зон в клубном поселке «Левитан», строительство которого началось на Калужском шоссе, пойдет более 7% от общего объема инвестиций, а с учетом предварительных вложений — все 15%, сообщил Юрий Тебин, член совета директоров компании «Грин Холдинг», которая в свое время обустраивала Московский зоопарк. Компания разработала ландшафт для поселка. «Ценообразование на посадочный материал — дело творческое. И за счет предварительной закупки посадочного материала весной с открытой корневой системой можно существенно повысить эффективность инвестируемых средств», — говорит он.
Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп», считает, что для коттеджного строительства благоустроенность прилегающей территории — вопрос принципиально важный, а привлечение специалистов по озеленению на сегодняшний день становится нормой. «Когда мы создавали проект резиденции Barvikha Hills, то искали такое решение, чтобы максимально сохранить естественную природную среду», — рассказывает он. Barvikha Hills, которую на рынке иронично называют «поселок хоббитов», в самом деле необычна для подмосковного поселка: внутренние дороги уведены под землю, а дома максимально возможным образом «упрятаны» в местный ландшафт.
Начальник отдела по работе с недвижимостью компании «Терра-Недвижимость» Наталья Петшик считает, что благоустроенный дом и участок имеют большое значение для человека, принимающего решение о покупке, поскольку «покупка в 90% случаев делается на эмоциях».
Андрей Яловенко, начальник отдела продаж департамента инвестиций в загородное строительство корпорации «Бест-Недвижимость», отмечает, что в генплане большинства подмосковных коттеджных поселков предусмотрены различные парковые зоны, искусственные водоемы, элементы декоративного озеленения. То есть на стадии проектирования это практически обязательный элемент для поселка бизнес-класса и выше. «Но реализация проекта обычно сталкивается с вопросами финансового и технического характера, например, ландшафтным дизайном можно заниматься, по моему мнению, только после того, как в поселке выполнены основные строительные работы, в том числе возведены дома, а продажи этих домов необходимо начинать с момента их строительства. Поэтому сначала — продажи, а потом, если застройщик располагает финансовым ресурсом, выполняется дизайн», — добавляет Яловенко. Хотя, разумеется, наличие ухоженной территории с элементами ландшафтного дизайна повышает и стоимость, и привлекательность объекта.
В качестве примера поселков, где озеленение и ландшафтный дизайн централизованно выполнялись для общественных зон и участков, эксперт назвал «Резиденции Бенилюкс», «Княжье озеро», «Лесной ручей», «Величъ», «Новорижский», «ОнегинЪ», «Шервуд», «Кедры».
«Всем людям хочется жить в цветущем саду, если без искусственных фонтанов, то по крайней мере с аккуратными газонами и клумбами, — говорит Наталья Петшик. — Если дом строился специально на продажу, то наличие ландшафтных работ напрямую зависит от стоимости объекта. Опираясь на нашу практику, можем сказать, что качественные ландшафтные работы с альпийскими горками и крупномерами делаются на участках, цена которых начинается от $5 млн. Застройщики понимают, что по такой цене люди покупают уже законченный продуманный проект. Однако это не значит, что на участках дешевле застройщики бросают кучи мусора и грязи. Как минимум территория выравнивается и засыпается плодородным грунтом. Некоторые дальновидные продавцы по окончании строительных работ сразу прокладывают на участке дорожки и застилают газон. На покупателей такой вид производит магическое действие: они сразу начинают фантазировать, где они посадят куст роз, а где у них будет стоять барбекю».
Улавливая веяния времени, ландшафтным проектированием сейчас занялись многие архитектурные мастерские и архитекторы крупных строительных компаний. Но в силу специфики их деятельности главное внимание все же уделяется планам, фасадам, схемам коммуникаций. В результате малый сад или приусадебный участок часто несут на себе отпечатки академизма и некоторой сухости.
Узкая специализация дизайнерских бюро обеспечивает более тонкий подход к данной области прикладного искусства и позволяет им выступать консультантами смежников — архитектурных бюро, строительных организаций. Такая интеграция ландшафтников, имеющих специальное образование (дендрологов, почвоведов, биологов, агрономов и т. п.) с архитекторами и дизайнерами распространена во всем мире.
Однако, хотя дизайнерский ландшафт повышает привлекательность участка по сравнению с другими, по мнению Андрея Яловенко, на вторичном рынке на этот фактор обращают внимание в 4-5-ю очередь, после места, цены, окружения, качества строительства и др. «На одинаковые объекты разница в цене не будет особенно существенна, в том числе и из-за того, что у всех разные вкусы, да и качество уже готового дизайна трудно оценить»,- предполагает он.
Дизайн — в массы!
На одной из конференций, посвященных тенденциям и проблемам развития рынка загородной недвижимости, Олег Маринин, президент компании «Парк-Групп», рассказал: «Еще каких-то 10 лет назад строительство целого коттеджного поселка было явлением исключительным, а застройщики предлагали отдельные дома на территории существующих садовых товариществ, стародачных поселков. С того времени рынок ушел далеко — от точечной застройки через множество небольших коттеджных поселков мы пришли к мегапоселкам и такому понятию, как land development (примеры — „Рузская Швейцария“ компании „Вашъ финансовый попечитель“, предусматривающая развитие нескольких тысяч гектаров территории, „Инком-Недвижимость“ с проектом „Золотое кольцо“ на Новорижском шоссе, проект КРТ „Другие берега“ на берегах Озернинского и Рузского водохранилищ и др.)».
Точно так же когда-то создание клумб, газонов было прерогативой городской службы озеленения, ландшафтный дизайн мыслился исключительно в масштабах улицы, площади, микрорайона, городского парка с цветочными часами или портретом Ильича из анютиных глазок. Как вспоминает генеральный директор компании «Геоглоб» Александр Смирнов, за городом «все начиналось с маленьких участков, коттеджей, где люди хотели обустроить территорию и, соответственно, могли за это платить. Величина участка особой роли не играет, ведь профессионал-дизайнер может развернуться и на 6 сотках».
Становление рынка ландшафтного дизайна неразрывно связано с развитием рынка загородной недвижимости; появление новых крупных форматов ставит перед ландшафтными дизайнерами задачи, принципиально отличные от устройства одной альпийской горки или мавританского газона. Вместе с термином land development появился термин land maker.
В России на бытовом уровне понятия «ландшафтная архитектура» и «ландшафтный дизайн» практически не различают. Даже профессиональные участники рынка не всегда смогут четко определить, где заканчивается архитектура и начинается дизайн; оба термина одинаково часто применяются, когда заходит речь об оформлении загородных участков.
По словам Владимира Жмыхова, генерального директора фирмы GeoDecor, существует еще один термин — «ландшафтное благоустройство», который подразумевает комплекс работ, необходимых перед началом дополнительного озеленения участка.
Как правило, ландшафтные работы связаны с устройством основных коммуникаций: садового освещения, полива, дренирования почвы, планировки существующего грунта (для избежания опасности дальнейшего оседания газона) и укладки замощений. Параллельно ведутся ландшафтные работы по созданию декоративных водоемов, каскадов, ручьев и прочей красоты, строительство подпорных стен для устройства нескольких уровней газона и т. д.
«Ландшафтный дизайн — это продуманная концепция всего участка, а обустройство подразумевает необходимые и достаточные меры для цивилизованного вида участка. Ландшафтное благоустройство ведется согласно намеченному и утвержденному плану в соответственном порядке. После устройства инженерно-технических систем приступают к разметке и строительству будущих альпинариев, рокариев, клумб, установке малых архитектурных форм», — поясняет Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.
Яблони в цене
Дмитрий Кунин, генеральный директор фирмы «Терралайн», говорит, что все более популярным становится стиль «русской усадьбы» — смешение кантри с монастырским садом. «Светлые терема из оцилиндрованного или клееного бревна постепенно вытесняют угрюмые бетонно-кирпичные „замки“ начала 1990-х гг. Соответственно, меняется и характер оформления всего участка. В моде снова беседки для тургеневских девушек, классические павильончики», — утверждает он.
Кроме того, по словам Кунина, если раньше клиенты заказывали преимущественно хвойные деревья, то сейчас чаще всего используют плодовые, не требующие особого ухода. Популярны рябина, яблоня, вишня слива, алыча, облепиха — все то, что по-прежнему выращивают на 6 сотках садоводы. Но в данном случае основное назначение современного малого сада — не сбор урожая, а эстетическое наслаждение.
Ирина Могилатова также отмечает, что среди покупателей наблюдается повышенный интерес к исконно русским деревьям в ландшафтном дизайне. Например, особо продвинутые собственники крупных землевладений (от 1 га) часто изъявляют желание иметь на своем участке яблоневый сад.
«Жизнеутверждающие подсолнухи густо скрывают участки плетеной изгороди, второе дыхание обрели огороды, на которых вместо картошечки высажены декоративные сорта капусты, медоносы и лекарственные растения. А небольшой партер перед самим домом может быть выполнен в голландском духе — коротко остриженные деревца и море тюльпанов», — описывает распространенный нынче дизайн участка Кунин.
«Лиственные деревья более живописны, — продолжает тему Юрий Тебин, — вечнозеленые ели могут приедаться, тогда как цветовая гамма лиственных гораздо богаче — все цвета радуги!» Одних видов берез в «Грин Холдинге» 16, есть даже деревья с ярко-розовой корой. Игра цвета в ландшафтном оформлении усадьбы — несомненный тренд.
Размер имеет значение
«Каждому владельцу загородного дома хотелось бы сразу видеть на своем участке зрелый ландшафт. Большие деревья и кустарники создают ощущение комфорта, солидности, но изначально это доступно только владельцам лесных участков», — говорит Святослав Грандберг, ландшафтный архитектор компании «Современное ландшафтное решение». Бюро занимается посадкой сравнительно недорогих отечественных крупномеров из питомников Тульской, Липецкой и Рязанской областей. В ассортименте ель, сосна обыкновенная, береза, липа, рябина, лиственница, каштан конский, береза, орех маньчжурский, ясень, клен остролистный т. д. Популярностью, по словам Грандберга, также пользуются кустовые и многоствольные формы липы, рябины, клена гинала. Расценки на деревья до 4 м высотой начинаются от $400-500, самый дорогой крупномер — сосна, 6-8-метровое дерево будет стоить $1000-2000, 4-5-метровое — дешевле, $600. Цена на аналогичные крупномеры из немецких питомников составляет 3000-5000 евро без учета стоимости посадки и прочих затрат (4500-7500 евро).
«Лучше покупать местный посадочный материал, — советует Дагир Абукаев, генеральный директор компании Green Woods, специализирующейся на продаже крупномеров VIP-класса. — Импортные деревья чаще болеют, им требуется более тщательный уход. Хотя в ряде случаев приходится обращаться за границу. Обычно импортируются экзотические деревья. Хотя в данный момент в дефиците 5-метровые ели, деревья нужного размера и соответствующего качества сложно найти. Крупномеры сажают зимой — в это время нет движения соков и меньше шансов травмировать растение».
«Посадка взрослых деревьев (крупномеров) в зимний период является неотъемлемой частью качественного ландшафтного дизайна территории», — считает Грандберг. Однако благодаря современным технологиям посадка крупномеров может осуществляться в любое время года. Минусы этой технологии — пересаженный крупномер 1-2 года находится в угнетенном состоянии, но при хорошем уходе за деревом этот недостаток практически незаметен.
Форматы тенистых аллей
Большую часть декоративных малых садов, создаваемых ныне в России, невозможно отнести к какому-то одному стилю, это всегда эклектика, смешение нескольких направлений или свободные интерпретации традиционных национальных садов, считает Татьяна Ершова, дизайнер «Студии B&L». На одном подмосковном гектаре встречаются Англия и Япония, элементы средиземноморских террасных садов, строгая регулярная аллея или парадный партер в «французском» духе.
Современные сады чаще делят на различные функциональные зоны по возрастным интересам: младшему поколению — площадки для игр на газоне, среднему — «деки» для барбекю, старшему — обустроенные тропинки меж водоемов для неспешных прогулок и отдыха.
«Сложно говорить о каких-то модных или немодных тенденциях применительно к ландшафтным работам. Модным веянием можно назвать и разведение рыбок в искусственных водоемах — чаще всего это пестрые карпы-кои, ближайшие родственники аквариумных золотых рыбок, которые быстро становятся почти ручными. Правда, в Подмосковье в открытых садовых водоемах их разводят довольно редко — климат не тот», — рассуждает Могилатова. По ее словам, сейчас в России, впрочем, как и в Европе, в моде вертикальный дизайн: с помощью подвесных корзин и прочих приспособлений оформляются вход в дом, беседки, террасы, балконы, колонны, фонтаны.
Что почем
Рынок услуг ландшафтных дизайнеров по аналогии с рынком загородной недвижимости легко сегментируется на эконом-, бизнес- и премиум-классы. «Оптимальная стоимость ландшафтных работ составляет около 15% стоимости дома с участком, затрачивающий меньше обкрадывает сам себя», — полагает Юрий Тебин.
По мнению самих ландшафтных дизайнеров, можно говорить об устойчивом спросе на их услуги, даже о буме, но сам рынок окончательно еще не сформировался. Во многом такое положение сложилось благодаря наличию у клиентов определенных стереотипов. Одни полагают, что услуги ландшафтного дизайнера — некий излишек, с такими пустяками легко можно справиться и самому. Второй распространенный стереотип — услуги дизайнера слишком дороги и значительно увеличивают расходы по оформлению интерьеров или приусадебных участков.
Однако основное условие построения устойчивой, долгоживущей композиции — правильный подбор видов растений, контейнеров для них, грамотная пересадка и компоновка, обработка, размещению в интерьере или на участке, а для этого надо быть специалистом.
«В настоящее время рынок услуг ленд-мейкеров выглядит следующим образом: крупные компании занимаются продажей посадочного материала, сам рынок предельно монополизирован, -рассказывает Юрий Тебин. — Непосредственное выполнение работ на местности проводят небольшие фирмы и только в сезон. Это приводит к тому, что ландшафтный мастер жестко привязан к конкретным контрактам и местам закупки материала, он ограничен в привлечении специалистов. Большая редкость, когда в одной компании собраны специалисты по всем направлениям: архитекторы и почвоведы, гидрогеологи и лайт-дизайнеры (специалисты по освещению)».
В штате фирмы «Мистер Грин» состоит архитектор, который создает проект малого сада или какой-либо территории, а воплощают его дизайнеры, имеющие специальное образование, рассказывает генеральный директор фирмы Игорь Костарев. Непосредственно земляные работы выполняются рабочими, которых, как правило, нанимают на сезон, хотя работы по оформлению участков ведутся практически круглый год.
Он описывает процесс обустройства участка следующим образом. В начале с заказчиком обсуждают, что именно он хочет получить в результате работы, а затем корректируют его пожелания. Далее следует выезд на объект. Эта услуга может быть бесплатной или стоить около $100. После обмера участка архитектор делает несколько эскизных вариантов, с дизайнером обсуждаются каждая деталь эскиза и материалы. В итоге составляется конечный вариант эскиза, который и подписывает заказчик.
«Эскиз стоит у всех по-разному, но нужно заметить, что эскиз — это ключевой момент. Если это наш проверенный клиент, то эскиз бесплатный. Если это клиент со стороны, то мы заключаем договор, и заказчик поэтапно все оплачивает. Эскизный проект стоит от $300 до $500. По желанию клиента составляется смета, или мы сразу приступаем к выполнению проекта, который включает в себя генеральный проект, дендроплан, схему водопровода, схему освещения, сечение, глубину залегания и т. п. К каждому чертежу прилагается подробное пояснение. Для участка в 20-30 соток минимальная цена проекта — $1200, средняя цена — $2500-3000», — рассказывает Костарев.
После утверждения проекта составляются смета и договор на производство работ, в котором указывается стоимость, этапы работы, сроки выполнения, различные местные условия (режим пропуска, погодные условия и т. п.). Далее работники фирмы выезжают на объект, при необходимости может быть развернут бытовой городок для рабочих. Средняя стоимость работ, по словам Костарева, — от $1000 до $2500 за сотку, в эту сумму входят все услуги. «Стоимость работ не зависит от направления и расположения участка, но будет увеличиваться в зависимости от удаленности от базы и возможности размещения материалов и рабочих. В итоге стоимость ландшафтного дизайна для участка в поселке бизнес-класса может доходить до $100 000», — говорит эксперт. В сегменте загородного жилья класса премиум верхнего предела нет.
Работа над ошибками
Самая распространенная ошибка — ландшафтного дизайнера приглашают тогда, когда дом уже построен и, по мнению клиента, только остается навести порядок на участке. Но оказывается, что те или иные растения нельзя посадить там, где хотелось, в силу особенностей освещения, или из-за несовместимости разных видов, или из-за того, что на участке не были предусмотрены системы ливневой канализации, дренажа, автоматического полива. Общественные зоны как элемент инфраструктуры коттеджного поселка также часто проектируются без учета мнения ленд-мейкера.
Еще одна проблема — дефицит качественного посадочного материала. По оценке специалистов, более 80% — это импортная продукция. В России до сих пор нет ни одного полноценного питомника, и заказчику невозможно показать, как через 5-10 лет будет выглядеть молодое деревце. А дерево будет выглядеть предсказуемым образом только в том случае, если это сортовой материал, если в питомнике за ним ухаживали должным образом. Если же брать молодняк «из природы», то гарантировать, что после пересадки на участке дерево не изогнется или его крона не сформируется однобокой, по словам экспертов, практически невозможно.
Как правило, к уже находящимся на участке деревьям аккуратно и трепетно относятся при строительстве загородного дома: они огораживаются специальными щитами, при рытье котлованов и прокладке коммуникаций строители стараются не повредить корневую систему. Но дом построен, проходит несколько лет, и вековая сосна без видимых причин начинает погибать — такое случается сплошь и рядом. Причина в том, что на участке предварительно не проводились гидрогеологические исследования. Дерево в таком возрасте, как пожилой человек, имеет свои привычки, и чрезмерное бетонирование территории, неверное расположение дорожек нарушают питание влагой корневой системы.
Специалисты подчеркивают: на лесном участке возможно свободное расположение строений, но необходимо на начальном этапе провести гидрогеологические изыскания и принять оптимальный вариант дренажной системы, который, возможно, даже улучшит условия произрастания деревьев. Стоимость изыскательских работ на участке в 0,25 га сопоставима, например, с ценой всего одной крупной ели. Валерий Котельников
Источник: газета «Ведомости», июнь 2006
11.06.2006
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить