11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

ЖК Воробьевы горы - Квартиры для интеллигенции и дипломатов

Официально района "Воробьевы горы" не существует. Однако, агентства недвижимости и риэлторы классифицируют территории столицы в зависимости от географических условий, транспортной доступности и обилия зеленых зон.
Традиционное понимание территории "Воробьевых гор" предполагает, что их границы протягиваются от устья реки Сетунь до Андреевского моста Малого кольца Московской железной дороги. На востоке Воробьевы горы находятся по соседству с Нескучным садом, а на западе граница проходит по Ломоносовскому проспекту. По словам Натальи Горбуновой, директора департамента развития бизнеса брокерско-консалтинговой компании TWEЕD, район Воробьевых гор находится на границах двух муниципальных округов - Раменок и Гагаринского, при этом расположен недалеко от ЦАО. По другую сторону Москвы-реки от станции метро "Воробьевы горы" проходит граница самого муниципального района Хамовники.
По словам Люции Казимир, Руководителя отдела аналитики Департамента жилой недвижимости "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ", Воробьевы горы находятся в черте муниципального района Раменки престижного Западного административного округа. По данным "АКЦ МИЭЛЬ", в ранкинге районов Москвы по средней цене Раменки на регулярном рынке и на рынке новостроек располагаются на 13 и 10 местах соответственно (210,4 и 254,7 тыс. руб./кв. м), по ценам уступают преимущественно только районам ЦАО.
Особенности района
Как отмечает Люция Казимир, среди особенностей района можно выделить хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку, близость лесопарковых зон, престижных ВУЗов, "Олимпийской деревни-80", горнолыжного центра на Воробьевых горах, единственного в Москве гольф-клуба, киностудии "Мосфильм" и Аллеи звезд. Округ известен своим высоким научным потенциалом: здесь сосредоточены крупные научно-учебные центры общероссийского значения: МГУ, Российская Академия государственной службы при Президенте РФ, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, а также иные.
Исторически сложилось так, что на этой территории квартиры покупали дипломаты, государственные чиновники, научная интеллигенция. Более того, Воробьевы горы, в отличие от многих других столичных районов, относятся к тем достопримечательностям, которые формируют образ Москвы.
Территория района относится к числу промышленно развитых районов столицы. Совместно с тем, сейчас в округе происходит реализация городской программы по реорганизации промышленных зон, аналогично с ней 215 объектов обязаны быть реформированы до 2020 года.
Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, близость к центру, транспортная доступность и обилие зеленых зон определяет популярность Воробьевых гор для потенциальных покупателей жилья в Москве. Наталья Горбунова добавляет, что высокий уровень стоимости жилья в Воробьевых горах обусловлен тем, что почти 90% продаваемых здесь объектов представляет собой кирпичную и монолитно-кирпичную застройку.
Дотянуться до элиты
Однако, назвать район полностью соответствующим качеству "элитного" нельзя. В основном, здесь строятся качественные дома бизнес-класса с соответствующими характеристиками: удачными планировками, высокими потолками, наличием собственной территории, подземным паркингом, высоким уровнем охраны и т.п.
Как добавляет Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости "Агент 002", новые жилые комплексы района "Воробьевы Горы" являются высотными многоквартирными зданиями. Этот фактор не позволяет отнести эти дома к элитным, не смотря на их высокое качество. Элитными домами могут являться только малоэтажные здания.
Так, например, к элитному жилью можно отнести недавно построенный комплекс "Золотые ключи-1", расположенный на Минской ул., одна из квартир в котором принадлежит Президенту РФ. Цена кв метра в таком доме составляет около $15 000 за кв. м. По ряду параметров его можно отнести к категории элитного жилья, однако совокупность всех факторов позволяет его классифицировать только как объект верхнего сегмента класса бизнес - т.н. "бизнес плюс".
Комплекс, который действительно может быть назван элитным - ЖК "Монолит-Плаза" (Косыгина, 19): невысокой этажности (7 этажей) с достаточно просторными квартирами: от 100 кв. м, высокими потолками - 3, 5 м, развитой инфраструктурой и другими атрибутами жилья элитного класса. Цены в доме на вторичном рынке достигают $75 000 за кв. м (пентхаус с дизайнерской отделкой).
По словам Татьяны Макеевой, покупателями жилья в районе "Воробьевы Горы" является контингент людей с высоким уровнем дохода. Так, минимальная стоимость квадратного метра начинается с отметки $8 550, а  максимальная доходит до $40 500. Средняя стоимость однокомнатной квартиры равна $450 тыс., двухкомнатной уже $950 тыс., а трехкомнатной - $1 500 тыс. Что касается вторичного жилья, то здесь средняя стоимость квадратного метра составляет $13 750. Соответственно, людей, приобретающих жилье подобного ценового диапазона, можно смело относить, как минимум к представителям бизнес-класса.
Жилая недвижимость
За последние несколько лет в районе Воробьевых гор было построено несколько жилых комплексов, которые можно отнести к бизнес-классу и к уровню элитного жилья. В частности, строительный концерн "Крост" построил на улице Косыгина, 17 монолитно-кирпичный жилой комплекс "Премьер". На Андреевской набережной (владения 3-4) ООО "Юниформстрой" был построен жилой комплекс Green Hills.
Вышеперечисленные комплексы представляют современный рынок недвижимости в районе Воробьевых гор. Сейчас вторичный рынок жилья этого района в большинстве своем составляют квартиры в домах, построенных в течение последних пяти лет. Диапазон цен -$15-25 тыс. за 1 кв. м в зависимости от самого дома, качества ремонта, видовых характеристик квартиры.
Как добавляет Константин Ковалев, диапазон цен в районе достаточно широк: от 5 000 до 75 000 руб. за кв. м. Среди крупных жилых комплексов района также можно отметить:
    * "Премьер" Косыгина ул., 17 (Крост) - $30 000-$40 000 за кв. м
    * "Монолит плаза" Косыгина ул., 19 - от $35 000 за кв. м
    * "Дом на Мосфильмовской" Мосфильмовская ул. 2 (Дон-строй) - $12 000-$14 000 за кв. м
    * "Обыкновенное чудо" Пудовкина ул. - $8 000-$9 000 за кв. м
    * "Режиссер" Пырьева ул., вл.2- $11 000-$25 000 за кв. м
    * Дружбы ул., д.4 (ДИПС) - $10 000-$15 000 за кв. м
Однако все эти проекты находятся в стороне от самих Воробьевых гор. Еще далее находится жилой комплекс "Воробьевы горы" компании "Дон-строй", построенный на улице Мосфильмовской, 70, но фактически относящийся к ареалу Минской улицы. По тем же причинам не входит в район Воробьевых гор упоминаемый некоторыми экспертами жилой комплекс "Золотые ключи".
Новостройки
"Что касается класса нового строительства, то определенно это будут объекты не ниже класса "бизнес", - отмечает Константин Ковалев. - К тому же стоит учитывать и тенденцию децентрализации, наметившуюся на рынке элитного жилья Москвы. Дефицит площадок под новое строительство в историческом центре города вынуждает застройщиков обращать внимание на другие районы, а район Воробьевых гор подходит для строительства жилья высокого класса как нельзя лучше".
Так, новые строительные площадки могут появиться вдоль Мичуринского проспекта, а также в ходе модернизации и реконструкции жилых домов индустриального домостроения 60-х годов: здания серии П-32, П-35 и К-7.
Кроме того, ГК "Дон-Строй" открыла реализацию квартир в жилом комплексе общей площадью более 52 тысяч квадратных метров, который будет построен на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц, на границе природного заказника "Долина реки Сетунь".
Коммерческая недвижимость
Аналитик отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Клавдия Чистова рассказывает: "Район "Воробьевы Горы" не отмечен наличием офисной недвижимости, его больше характеризуют парковая зона, развлекательные и торговые зоны, а также жилые комплексы. 
Единственный офисный комплекс, который сейчас предлагается в арену, - это БЦ "Арт Плаза". Помещения здесь предлагаются как на продажу, так и в аренду. Ставки аренды варьируется от 1200 евро до 1600 евро в зависимости от этажа, цена продажи - от 8300 евро до 9000 евро."
Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", отмечает, что минимальная цена офисной недвижимости составляет 8000USD/кв.м в подвале жилого дома, расположенного на 1-й линии домов по Ленинскому проспекту (д. 68/10).
Максимальная цена - 25000 USD/кв.м (по этой цене продается помещение на первом этаже жилого дома на Ленинском проспекте).
Ольга Широкова, Директор Департамента, Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood, называет другие цифры: "На данный момент средний уровень базовой арендной ставки в качественных офисных помещениях, расположенных в районе Воробьевых гор, составляет порядка $700 - $1 000 за кв. м в год". Сегмент офисной недвижимости в районе Воробьевых гор развит слабо. Качественные офисные центры расположены преимущественно вдоль крупных транспортных магистралей района: Ленинский проспект и ТТК.
По словам Ольги Широковой, проектов по созданию в районе Воробьевых гор офисных центров немного, и все они сконцентрированы вдоль Ленинского проспекта. Так, известно о планах по реконструкции универмага "Москва" с пристройкой к нему 34-этажной офисной башни. Комплекс, в состав которого помимо офисной недвижимости будут входить торговые и развлекательные части, получит название "Огни Москвы".
Недалеко от него "Система Галс" планирует возвести 17-этажную башню класса "А". Окончание проекта намечено на 2012 г.
Как рассказал сайту www.Domania.ru Андрей Бушин, на месте Черемушкинского рынка планируется построить многофункциональный торгово-офисный комплекс с гостиницей и подземным гаражом-стоянкой. Гостиничный фасад предполагается превратить в огромный экран, состоящий из LED-светильников. Общая площадь комплекса составит более 100000 кв. м.
Торговые площади
Как добавляет Ольга Кондаурова,аналитик отдела исследований торговых помещений компании CB Richard Ellis, "Воробьевы Горы" являются молодым и развивающимся районом. В районе находится лишь один торговый центр "Воробьевы Горы". Данный центр выполняет функцию локального торгового центра, построенного специально для обслуживания жителей новых элитных домов.
Общая площадь комплекса составляет около 64 00 кв. м. Торговая площадь при этом составляет только около 29 000 кв. м.
Недавно была открыта офисная часть комплекса. Открытие торгового центра пока отложено".
По словам Андрея Бушина, в ближайшее время откроются  торговые центры на улицах Пырьева и Мосфильмовской, возводимые компанией ДС-Девелопмент. Также возможно начало строительства торговых центров на пересечении Ломоносовского и Вернадского проспектов и Мичуринского проспекта с улицей Лобачевского.
На сегодняшний день в районе "Воробьевых гор" наблюдается недостаток магазинов шаговой доступности. На территории района довольно много маленьких магазинов подвального типа и торговых переоборудованных помещений на первых этажах жилых домов.
Цены на торговую недвижимость в настоящее время составляет от $2108 за кв. м в подвальном помещении жилого дома до $21846 кв. м на Университетском проспекте на первом этаже здания. 
По словам же Ольги Широковой, арендные ставки в районе Воробьевых гор по торговой недвижимости варьируются от $800 до $2 500 за кв. м. в год.
Оксана Смирнова
30.09.2008
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить