11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Элитная недвижимость: проверка кризисом

Рынок загородной элитной недвижимости давно нуждался в хорошей пилюле от жадности девелоперов. Похоже, пришедший из-за океана финансовый кризис сможет серьезно оздоровить рынок и унять амбиции тех девелоперов, которые под видом элитных коттеджей продавали не самый ликвидный бизнес-класс. Часть из них вынуждена будет уйти с рынка, а остальные станут более сговорчивыми. В конечном счете, все это пойдет лишь на руку потребителям.
Мировой финансовый кризис километровыми шагами идет по России, обильно собирая свой зловещий урожай в виде разоривших компаний и оставшихся без работы менеджеров. Одним из первых секторов рынка, который пал жертвой кризиса, стал рынок недвижимости. На рынке же загородной недвижимости кризис усугубился еще и тем, что в последние годы подмосковные девелоперы чересчур увлеклись строительством якобы «элитных» проектов, которые в 90% случаев не соответствовали этому уровню. В итоге стагнация в сегменте дорого жилья и кризис продаж случился еще до начала мировых проблем с ликвидностью. Слишком резким был взлет этого рынка, а значит, тем жестче будет падение.
«Элитка» – не «элитка»?
«На сегменте элитной загородной недвижимости кризис отразится менее чем на других, особенно если говорить о готовых проектах элитных коттеджей», – полагает коммерческий директор «МИЭЛЬ – Загородная Недвижимость» Дмитрий Цветков. «Финансовый кризис и его последствия меньше всего скажутся на элитном сегменте загородной недвижимости, – согласна исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. – Во-первых, дома верхнего ценового сегмента очень редко покупаются с помощью ипотеки. Во-вторых, дома в дорогих поселках традиционно продаются долго. В-третьих, собственники дорогих домов, выставившие их на продажу, скорее всего, просто снимут их с рынка на время кризиса, а потом выставят вновь».
Однако как оговаривается Цветков, все неликвидные и неадекватные сегменту и цене проекты будут либо вынуждены снижать цены, либо повышать качество. Возможно и перепозиционирование объектов в более низкий класс. В пример эксперт приводит проект «Баден-Баден» по Калужскому шоссе, который изначально позиционировался в классе «эксклюзив», а сейчас цены в проекте находятся на грани классов «премиум/de luxe», то есть на класс ниже, чем обозначалось первоначально.
Судя по всему, таких проектов будет все больше. «В последние годы многие девелоперы старались в основном строить в дорогом сегменте, но поселков действительно соответствующих данному классу не более нескольких десятков, – рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Елена Первакова. – На рынке, который довольно насыщен, произошла дифференциация спроса, то есть на псевдоэлитные объекты он падал, а на достойные и редкие объекты рос. В условиях кризиса этот процесс ускорился, и разница в ценах между псевдоэлитой и элитой сильно увеличилась».
Все это станет оздоравливающим фактором для рынка: кризис заставит девелоперов более адекватно подходить к позиционированию своих проектов и понимать, что, выставив на некачественный проект заоблачные цены, поселок рискует вообще остаться без покупателей. «Девелоперам данных проектов придется пересмотреть позиционирование и привести его в строгое соответствие с реальными характеристиками объектов, – говорит исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty Тимур Сайфутдинов, – поскольку структура спроса несколько изменилась, и в настоящее время покупатели будут более требовательно подходить к выбору жилья. Соответственно, если цена предложения была завышена, в сложившейся на рынке ситуации застройщику придется ее снизить».
Остановка по требованию
Наиболее остро кризис скажется на первичном рынке и недостроенных поселках, будущее которых не вызывает доверия у покупателей, готовых выложить за коттедж несколько миллионов долларов. «Кризис, несомненно, отразится на первичном рынке. Цены на домовладения будут снижаться», – уверена Мария Литинецкая. Вторичный же рынок, скорее всего, выстоит. «Каждое вторичное предложение в сегменте «элит» уникально и имеет свою уникальную цену и находит своего покупателя, – поясняет Е. Первакова. – Хотя, надо сказать, сейчас покупатели активно торгуются, и на таком рынке часто наблюдается очень большая разница между ценой покупки и ценой продажи (большой spread), что характерно для периода стагнации». Впрочем, небольшое снижение цен может затронуть и его. «В единичных случаях элитная недвижимость продается с заметной скидкой на вторичном рынке, в силу потребности собственников извлечь средства для вложения в бизнес», – рассказывает Тимур Сайфутдинов. Найти же покупателей на такие дома по традиционным ценам сейчас будет сложно. Как рассказывает директор департамента инвестиционного консалтинга АН «Усадьба» Иван Шульков, растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения и не спешить расставаться с ликвидностью.
Причем в первую очередь падение объема сделок и цен коснется незавершенных проектов. В этой ситуации многим девелоперам придется потуже затянуть пояса. «Незапущенные или готовящиеся к запуску проекты, возможно, следует отложить до весны-лета следующего года», – советует Цветков. Многие девелоперы уже так и поступили. По оценкам Перваковой, 60% элитных подмосковных поселков (всего их около 500) – это недостроенные проекты: «Поэтому вполне вероятно, что 30% (от общего числа) могут быть заморожены в связи с нехваткой финансирования и падением спроса».
Тимур Сайфутдинов рассказывает, что количество сделок с момента начала кризиса заметно сократилось, однако ресурсы девелоперов элитной недвижимости позволяют им не продавать жилье с дисконтом, а дождаться разрешения ситуации. «Продажи дорогих поселков всегда идут медленно, однако кризис может еще больше замедлить продажи», – возражает Мария Литинецкая.
А это уже чревато рядом проблем для девелоперов. «Значительная доля (до 80% от бюджета проекта) проектов составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта. Таким образом, в условиях сокращения возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счет данных источников означает только одно – снижение масштабов данной деятельности», – говорит Иван Шульков.
Так, не исключено, что помимо перепозиционирования загородных проектов с элитного сегмента в бизнес-класс, мы станем свидетелями остановленных строек, площадки которых вместо красивых коттеджей будут зарастать бурьяном. «В основном будет затронут первичный рынок недвижимости. Пострадают те застройщики, чья структура финансирования основывалась в основном на кредитовании, особенно это касается крупных проектов», – говорит Елена Первакова. Недаром экономисты утверждают, что в кризисные годы в первую очередь падает спрос на элементы роскоши: загородный дом как раз таковым и является. Прожить без него вполне возможно. По крайней мере, временно.
Держать удар
Все ли девелоперы и проекты пострадают? Однозначно нет. Так, например, участники рынка уверены, что меньше всего происходящее на рынке коснется Рублевского шоссе, которое считается эталоном элитарности загородной недвижимости. А вот второе по популярности Новорижское шоссе выйдет из кризиса с куда большими потерями. «В наиболее уязвимом положении оказались проекты, расположенные на Новорижском шоссе: объем предложения на первичном рынке в ценовом сегменте свыше 3 млн. долларов составляет около 350 коттеджей, в то время как на Рублево-Успенском шоссе данный показатель составляет лишь около 100», – рассказывает Иван Шульков. Недаром, по его словам, за последние два месяца цены в некоторых проектах Новорижского шоссе были снижены, а в отдельных коттеджных поселках снижение цен уже достигает 5-7%. Можно представить, что будет дальше.
Впрочем, существенного обвала цен в элитном сегменте эксперты не ожидают. Дело в том, объясняет Сайфутдинов, что на рынке формируется отложенный спрос, который рано или поздно будет реализован. Девелоперы же, имеющие хорошую подушку безопасности, смогут переждать кризис и потом продавать проекты по прежним ценам. «Уже сегодня мы видим снижение цен в некоторых поселках, но какого-то тотального обвала и падения рынка в сегменте элитной недвижимости, ждать не стоит – уверена Елена Первакова. – В общем и целом, мы ожидаем коррекцию цен на рынке загородной недвижимости в сторону понижения, так как порядка 40% покупок были инвестиционные, и именно инвесторы толкали рынок вверх, играли на повышение. Сейчас тренд переменился, часть инвесторов будут выходить из своих активов по рыночным ценам, толкая рынок вниз. Но этот процесс будет довольно дифференцирован, особенно в элитном сегменте, который менее всего эластичен. Многие продавцы предпочтут просто пересидеть данный период, чем продавать намного дешевле». Снижение же цен коснется лишь некачественных проектов, которых на самых престижных шоссе не так уж много. «Учитывая тот факт, что на Рублевском и Новорижском направлениях строятся именно качественные проекты, можно с уверенностью утверждать, что западное направление выстоит», – верит Т. Сайфутдинов.
Кроме того, с наименьшими потерями смогут пережить кризис те компании, которые не строили воздушных замков и не заявляли проекты площадью в сотни тысяч квадратных метров. «Конечно, произойдет определенное перераспределение рынка. Но при правильном развитии бизнеса можно извлечь выгоду и из кризисной ситуации. На мой взгляд, в лучшей ситуации здесь окажутся девелоперские компании, у которых в портфеле небольшие по финансированию проекты, так как у них меньше зависимость от банковского кредитования, которое сейчас стало недоступным», – рассуждает заместитель генерального директора Amdex Group Сергей Бозриков, деликатно намекая, что его компания как раз относится к этому типу. Крупные же проекты могут временно лишиться финансирования, что чревато потерей клиентов и имени. Впрочем, свои слабые места есть у мелких фирм: у них доходы и темпы строительства очень сильно зависят от объема продаж и в случае сильного снижения объема сделок они тоже могут не пережить кризис.
Что ж, хорошая встряска рынку элитной загородной недвижимости была нужна давно. Слишком уж зарвались девелоперы в последние годы, мучимые попытками получить и себе долю от текущих в страну нефтедолларов. Кризис же станет хорошей пилюлей от жадности и позволит четко понять, кто и чего стоит на этом рынке. Выживут в таких условиях, естественно, лишь сильнейшие девелоперы с грамотными менеджерами, понимающими в науке антикризисного управления. А слабые, неэффективные и жадные покинут рынок. Хотя свято место пусто не бывает. Их проекты по дешевке купят выжившие и продолжат спокойно работать. В конечном же счете, такие пертурбации на рынке пойдут лишь на руку потребителям. Достаточно лишь немного подождать. Главное, чтобы ожидание не затянулось слишком надолго.
Антон Белых
 
27.10.2008
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить