11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Утраченные иллюзии

Руководители и топ-менеджеры строительных и риэлторских компаний рассказали «Ко» об итогах уходящего года.
 Участники рынка недвижимости наконец сошлись в выборе главного события года. Первое место занял финансовый кризис, разрушивший планы девелоперов на реализацию масштабных проектов и ожидания риэлторов по сбору комиссионных. При этом в большинстве компаний уверены, что лично их кризис затронет в наименьшей степени, однако все отмечают, что от его последствий пострадают многие. Уже сейчас покупатели не проявляют никакого интереса к первичному рынку жилья. Со временем на рынок перестанут выходить новостройки, что в итоге приведет к сокращению предложения, и в перспективе – новому росту цен на квартиры. Но до этого момента жилье может подешеветь в два раза.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт»:
«Главным событием 2008 года стал контраст между ростом цен в первые полгода, который был вызван ажиотажным спросом и дефицитом предложения и резким снижением покупательской активности осенью. Спад спроса остановил рост цен на одни объекты, привел к коррекции цен – на другие, а на третьи – они продолжают расти, однако меньшими темпами, нежели полгода назад. Коррекции в первую очередь подвержены низкокачественные старые объекты советского периода домостроения. В новостройках бизнес-класса растет зависимость цены от качества, в то время как еще год назад раскупались почти все квартиры, а соответствие цены качеству влияло лишь на срок их экспозиции. Особенно высокие цены на квартиры в центре заставляют потенциальных покупателей элитного жилья обратить внимание на объекты повышенной комфортности за пределами Садового кольца, где стоимость квадратного метра значительно ниже. Кризис заставил девелоперов приостановить работы над многими перспективными проектами. При этом возведение объектов, строительство которых было начато до кризиса, продолжается. Не прекращалось и сооружение большинства строящихся объектов «Москва-Сити». В ближайшие год-два будут введены в эксплуатацию высотки на участках №№ 4, 9, 12, чуть позднее завершится строительство небоскребов «Меркурий» и Дворца бракосочетания. Однако стоит отметить, что уже приостановлены работы по амбициозному и очень дорогому проекту компании Russian Land – башни «Россия».
Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank:
«Нестабильная ситуация на фондовом рынке и в банковской сфере вызвала много волнений на рынке жилья, но последствия этого влияния различны. Рост ставок по ипотеке ограничивает возможности, то есть платежеспособный спрос сокращается. Следовательно, цены в этом случае должны снижаться. Данный фактор действует уже сейчас, и его влияние мы увидим в течение 3 – 9 месяцев. Для девелоперов рост стоимости кредитования обуславливает сложности с запуском новых проектов. Иными словами, сокращение кредитования приведет к падению объема предложения в средне- и долгосрочной перспективе. К тому моменту спрос на рынке уже может восстановиться, а вот выбор существенно снизится – в итоге рост цен. При этом на сегодняшний день наблюдается сокращение финансирования девелоперов, следовательно, и реализация ряда заявленных проектов может быть отложена. Об этом уже заявили несколько девелоперов как массового жилья, например, ПИК и «Пересвет-Групп», так и жилья элитного и бизнес-класса: Mirax Group, RGI, AFI-Development. Удорожание стоимости банковских средств в первую очередь повлияет на масштабные проекты, строительство которых еще не начато. Те проекты, которые сейчас уже строятся, скорее всего, будут реализованы, и именно они составят основное предложение  в ближайшие год-два. Однако среди потребителей бытует настрой «подождать и посмотреть, что будет». Но несмотря на то, что количество сделок с привлечением ипотеки в элитном сегменте не превышает 7 – 10%, возможность приобретения в кредит интересует многих покупателей. При этом продавцы готовы пойти на уступки. В случае первичного рынка – это оставшиеся у ряда девелоперов наименее ликвидные квартиры, которые они уже давно не могут реализовать, либо объекты, которые только вышли на рынок с достаточно высокой стартовой ценой. Сейчас девелоперы пытаются активно распродать неликвид, предлагая некоторый дисконт к прежней цене. В случае же вторичного рынка скидки предоставляются либо на квартиры, которые уже давно находятся в продаже, либо квартиры с изначально завышенной и неадекватной ценой. Однако вследствие сокращения объема нового строительства и снижения предложения цены в течение 2010 года начнут восстанавливаться. Рост по итогам 2010 года составит до 10%».
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate:
«В 2008 году начался передел рынка, многим компаниям грозит если не банкротство, то смена владельца, и, пожалуй, впервые наше государство озаботилось регулированием рынка – не прямым, а косвенным, стимулирующим его дальнейшее развитие. Если не брать в расчет сам кризис, то важным событием можно назвать тот факт, что в 2008 году в Москве заработал Градостроительный кодекс. Это очень важный документ, который дал возможность участникам рынка действовать в рамках закона.
Из других важных событий можно отметить внесение поправок в закон «О долевом участии в строительстве». Если депутатов поддержит правительство, то девелоперы лишатся возможности продавать квартиры по векселям и предварительным договорам, на которые приходится 80 – 90% от общего числа сделок. Принятие этих поправок в закон – хорошая антикризисная мера. Поправки позволяют квалифицировать любые действия по сбору денег с населения без соответствующих документов – как незаконные. Поэтому если риэлтор продает квартиру в строящемся доме, то должен будет объяснить, кто ему дал право на ее продажу тем или иным способом. К ответственности можно будет привлекать всех лиц, не предоставивших документов, свидетельствующих об основании для такого привлечения средств. Надеемся, что данная норма прекратит порочную практику дальнейшего изобретения обходных схем. Рекомендуем всем покупателям недвижимости в строящемся доме требовать после Нового года разрешительные документы на продажу жилья. На самом деле застройщик и сейчас не имеет права продавать квартиры на стадии строительства каким-либо другим способом, кроме как по договору соинвестирования. Но за несоблюдение этой нормы в законе не было раньше предусмотрено никакой ответственности перед государством, устанавливались лишь штрафные санкции в правоотношениях между физическим лицом и девелопером. С 1 января, когда вступают в силу эти поправки, вводится административная ответственность перед государством в виде штрафа».
Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed:
«Последние несколько лет мы наблюдали подъем по всем отраслям, соответственно шел рост потребления тоже по всем направлениям, включая недвижимость. Цены в 2006 году показали рекордный даже для развивающейся экономики рост в 94%. Сегодня наступил кризис потребления, который отразится на всех сегментах и скорректирует цены. Это не будет относиться только к недвижимости, но именно на этом рынке произойдет наибольшая коррекция. Если до осени 2008 года застройщики покрывали расходы на строительство за счет поступлений от покупателей, а дома еще на начальной стадии распродавались на 40 – 50%, то сегодня покупательский интерес явно сместился в сторону готовых домов, и строить на деньги частных соинвесторов вряд ли представится возможным. Учитывая трудности с получением кредитов на строительство, нынешняя ситуация критична практически для всех застройщиков. Я думаю, что это приведет, во-первых, к коррекции цен, во-вторых, к повышению качества строительства, в-третьих, к реструктуризации рынка. Реальные суммы продаж при стабилизации ситуации могут, в общем, сравняться с уровнем лета 2008 года. При самом благоприятном развитии событий цены на столичное жилье могут вырасти не более чем 5% к концу 2009 года. Продавцы уже сейчас готовы «скинуть» 20 – 40% от стоимости, что свидетельствует о явном завышении цен на квартиры в прошлом. Снижая цены, продавец расширяет круг потенциальных покупателей, но, как только спрос возрастет, цены опять пойдут вверх. Нам кажется, что «дно» наступит в марте – апреле, прежде всего на первичном рынке. Сейчас застройщики еще не до конца понимают обрушившееся на них несчастье, в том числе – отсутствие спроса на первичные объекты, находящиеся в начальных стадиях. Весной 2009 года они осознают это в полной мере в связи с отсутствием ожидаемых поступлений с продаж».
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест»:
«Финансовый кризис в первую очередь вызвал трудности с кредитованием у застройщиков, что вынудило многих заморозить перспективные проекты. Данный шаг неминуемо скажется на количестве вводимых объектах в 2010–2012 годах. На столичном рынке новостроек уже несколько лет наблюдается снижение объема предложения, и существующий кризис усугубит ситуацию. Через два-три года на первичном рынке будет наблюдаться острый дефицит предложения, что вызовет очередной рост цен. Основные тенденции сейчас – это повышение рисков на рынке первичного жилья. В настоящий момент даже крупные застройщики из-за тяжелой финансовой ситуации были вынуждены продлить сроки строительства. Покупка квартиры в строящихся домах всегда сопровождалась повышенными рисками, но одним из плюсов данной покупки была возможность приобрести новое комфортное жилье. Сейчас для покупателей основной критерий выбора – избежать риска долгостроя, а это значит, что основные покупки будут приходиться на проекты известных застройщиков, находяшиеся в завершающей стадии строительства. Безусловно, кризис сказался и на работе нашей компании. Осенью мы были вынуждены приостановить работы над перспективными проектами на стадии предпроектной документации и сосредоточить свои силы на реализации текущих объектов. Кризис, безусловно, не пройдет бесследно, но любые перемены важны и необходимы. Ситуация на рынке жилья была далеко не идеальна, цены росли значительно быстрее доходов потенциальных покупателей. Кризис оздоровит рынок. Уже сейчас наблюдается общее снижение себестоимости строительства за счет понижения цен на стройматериалы, что приведет к снижению себестоимости новых объектов, и жилье станет более доступным для покупателей».
Олег Батраченко, президент международной финансовой группы THOR:
«Главное событие, – несомненно, мировой финансовый кризис. Накапливавшиеся с 2006 года в США и Европе ипотечные неплатежи привели к обесцениванию существенной части активов крупных международных финансовых институтов, тесно связанных с ипотечной сферой – коммерческих и инвестиционных банков, фондов и страховых компаний – и вызвали у них серьезные убытки. Подобно России времен краха ГКО, западный финансовый мир сегодня поделился на испытывающих трудности «выкупаемых» – и на сохранивших ликвидные ресурсы и финансовую мощь «выкупающих», которые приобретают за бесценок бизнес менее удачливых конкурентов. В определенной мере то, что сейчас происходит в сфере девелопмента, можно назвать кризисом традиционных методов финансирования. Российские застройщики, основывавшие свой бизнес на банковских строительных кредитах и спросе со стороны дольщиков, оказались в незавидном финансовом положении. Несмотря на принимаемые меры, практически всех девелоперов коснется общая тенденция спада, которая, видимо, продлится, как минимум, в течение всего следующего года, а цены снизятся практически во всех секторах недвижимости. В наибольшей степени это затронет первичный рынок. Стоимость квадратного метра в новостройках будет падать в два этапа: сперва – в конце нынешнего года, из-за общей невостребованности недостроенного жилья вследствие непредсказуемости финансового положения застройщиков и практически полной недоступности ипотеки. А затем – весной 2009 года, когда перекредитованные компании окончательно «сойдут с пробега», и банки начнут распродажу залоговых ресурсов».
 Алексей Лоссан
 
15.12.2008
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить