11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

ВЫРЫЛИ СЕБЕ ЯМУ

Экономический кризис на рынке недвижимости не только отразился на ценах на московские квартиры, но и ударил по ликвидности подмосковных участков. В условиях нестабильности земельные активы превращаются в тяжелую для владельца обузу, под залог которой невозможно даже получить кредит в банке. В результате лендлорды готовы устроить распродажу со скидками, лишь бы избавиться от ненужных угодий.
В последние несколько лет все участники рынка недвижимости снабжали свои рекомендации цитатой из Марка Твена: «Покупайте землю – ее больше не производят». Со временем фраза превратилась в трюизм, а ее использование стало признаком дурного тона. Однако в условиях экономического кризиса  слова писателя – синоним плохого совета. Об инвестициях в землю уже никто не заикается – это почти гарантированная заморозка средств и отрицательная доходность. «Коррекция стоимости земли более существенна, чем в других сегментах рынка недвижимости. Она не приносит никакого дохода, а только требует инвестиций для строительства», – говорит управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Все больше продавцов предоставляют скидки, а крупные лендлорды готовы расстаться со своими активами едва ли не бесплатно: в условиях кризиса финансовых ресурсов для реализации масштабных программ ни у кого все равно нет. Впрочем, многое зависит от типа участка. «Есть несколько типов: мегаучастки, представляющие собой масштабные колхозные угодья, участки от 20 до 100 га для реализации девелоперских проектов и совсем маленькие – несколько десятков соток – в коттеджных поселках, чаще всего с подрядом», – говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. У каждого типа – свои печальные перспективы в условиях кризиса.
Срочный дисконт
Владельцы крупнейших земельных участков площадью более 100 га пострадали сильнее других. По мнению экспертов, именно эта категория в условиях коллапса превратилась в наименее привлекательный актив и может стать объектом распродажи. «Обширные колхозные земли как были до кризиса неликвидным активом, так им и остались. Люди, которые когда-то приобрели эту землю по 500 руб. за сотку, так и не смогли ничего на ней построить, и сейчас вряд ли кто-то у них ее перекупит», – говорит Дмитрий Таганов. По его данным, и до случившихся коллизий в Тульской и Тверской областях участки продавались по 700 – 800 руб. за сотку, а сейчас можно получить дисконт на них до 50%. Генеральный директор архитектурно-строительного центра «Эмакс» Илья Сорока считает, что «компании, имевшие большие наделы земли, в кризисных условиях могут оказаться перед необходимостью быстрой продажи угодий и должны быть готовы к существенному дисконту».
Одной из первых о готовности торговать участками заявила УК «Масштаб», реализующая проект «А101» в Подмосковье. Еще в январе 2008 года компания продала ГК «ПИК» 127 га земли вдоль Калужского шоссе, в 4 – 5 км от МКАД. Сумма сделки не разглашалась, однако участники рынка оценили ее примерно в $200 млн. «По нашим данным, «А101» фактически перестал строиться, но изначально этот проект был рассчитан на распродажу участков. Помимо продажи большого участка ГК «ПИК», там были еще сделки», – говорит Дмитрий Таганов. В частности, по словам эксперта, «Инкому» также предлагали приобрести участок в рамках проекта. По данным «Ко», в настоящий момент УК «Масштаб» ведет строительство только первой очереди «А101» – жилого микрорайона «Калужская Застава» площадью 200 000 кв. м. Очевидно, что сложности в реализации планов и низкая ликвидность земли определили подход оценщиков к стоимости самой УК «Масштаб». В ноябре 2008 года экс-акционер Собинбанка Сергей Кириленко продал 49,91% акций другому акционеру проекта, владельцу «Русагро» Вадиму Мошковичу. По оценке «Финама», за долю в компании Кириленко мог получить не более $70 млн. Нетрудно сравнить, что эта сумма даже меньше стоимости земли, купленной ПИКом в начале года. При этом УК «Масштаб» – далеко не первый лендлорд, готовый в условиях кризиса распродавать свои угодья.
В начале декабря 2008 года на рынке появились слухи, что RDI Group, которой принадлежит 29 000 га земли, планирует сбывать свои участки со скидкой, доходящей до 50%. «Компания представила рынку целый портфель земельных активов. Примечательно, что ранее под эти участки были выстроены концепции, по некоторым даже сформированы детальные проекты планировки территории. При этом земля предлагается с явным дисконтом относительно рыночной стоимости: менее ликвидные участки из  портфеля – со скидкой 40 – 50%, более ликвидные – с дисконтом 20 – 30%», – рассказывает директор департамента стратегического консалтинга Kopernik Labs Владислав Лукиан. Как заявили «Ко» в пресс-службе RDI Group, в данном случае речь не идет о распродаже: компания ищет соинвесторов для реализации этих проектов, причем скидки только могут доходить до уровня 50%, и не обязательно, что именно все участки уйдут с таким дисконтом. Однако сам факт того, что RDI предлагает земельные активы с подобными скидками, свидетельствует об отсутствии стратегических планов по их освоению.
УК «Масштаб» и RDI Group не уникальны в своем желании избавиться от «дисконтированной» земли. «Группа «Абсолют» активно распродает свои участки крупным застройщикам, к примеру, компании «Главстрой», – рассказывает глава департамента проектного планирования «Московских информационных технологий» Александр Пожалов. В частности, именно необходимостью «пристроить» неликвидные в условиях кризиса наделы объясняется интерес лендлордов к предложению главы «С.Холдинга» Алексея Шепеля создать СП с правительством Москвы по строительству социального жилья на этих площадках. Потенциальные продавцы могут выйти на рынок после того, как исчерпают возможные финансовые ресурсы для реализации своих проектов. В частности, «Евразия Сити» заморозила как минимум на год планы ($1,4 млрд) по созданию мультимедийного комплекса «Медиапарк» (140 га) в подмосковном поселке Константиново, так как потенциальный инвестор – Первый канал – отказался от участия в строительстве. Не исключено, что компания выставит какие-то земли на продажу. Еще менее понятны участникам рынка перспективы проекта «Рублево-Архангельское», который принадлежит владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову. «Комплекс «Рублево-Архангельское», казавшийся лакомым кусочком, на сегодня является крайне спорным объектом с точки зрения реализации и соответственно получения прибыли для девелопера», – говорит генеральный директор Tweed Ирина Могилатова.
Большинство негоций по продаже внушительных земельных активов, по словам участников рынка, проходит без шума. «Такие сделки, как правило, не становятся предметом гласности. Крупные владельцы земель, чтобы окончательно не «уронить» рынок, не будут говорить об уступках», – рассуждает Ирина Гунченко из компании «Земля Консалтинг». Закрытость больших сделок призвана сдержать рынок. «Дело в том, что огромное количество земель сейчас находится в залоге у банков, соответственно, если кто-то «выкинет» сейчас большую часть активов со скидкой, то рынок рухнет, потому что банки потребуют дополнительного обеспечения по этим залогам», – говорит Омар Гаджиев. Однако даже с учетом скрытого дисконта в 50% не факт, что на землю найдется покупатель. По словам директора департамента загородной недвижимости «Миэль-Брокеридж» Жанны Щербаковой, владельцы обширных площадей уже скоро начнут нести убытки, так как принадлежащие им земли сельскохозяйственного назначения в ближайшие 2 – 3 года перейдут в разряд не используемых по целевому назначению. «Сложно предположить уровень официальных штрафов, которые будут выписывать губернаторы Московской, Калужской или другой близлежащей области», – говорит эксперт. При этом непонятен срок перевода такой земли в другую категорию.
Рай для спекулянта
Несколько иная история с менее масштабными площадками, предназначенными для реализации девелоперских проектов. «Участки под девелопмент всегда пользовались спросом, даже если это было поле с возможностью подъезда. Если же речь шла об наделах с речкой или лесным массивом, они не задерживались на рынке и несколько дней и распространялись не по рыночному принципу, а через знакомых. Цены на такую землю не падают сейчас, как и не падали тогда», – утверждает Дмитрий Таганов. Однако в действительности это не совсем так. В частности, в разговоре с корреспондентом «Ко» представители «Инкома» предложили скидку в 10 – 15% на участок площадью 38 га в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе (с заявленной стоимостью в $8000 за сотку) и готовы были скинуть 5 – 10% при продаже 1,6 га ($50 000 за сотку) в 19 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. По сведениям Ирины Гунченко, на западе Подмосковья на расстоянии не более 40 км от МКАД, то есть в наиболее востребованном районе для строительства коттеджных поселков, можно рассчитывать на дисконт от 12,5 до 37,5% при реализации участка площадью от 1 га. Некоторые эксперты приводят более радикальные данные. «По нашей информации, большие участки земли площадью от 1 га были реализованы в ноябре на Новорижском, Калужском, Каширском, Киевском шоссе. Дисконт по таким сделкам достигает 60% от июльских цен. Сейчас можно говорить с уверенностью о падении стоимости крупных участков в Подмосковье, здесь наметился явный отрицательный тренд, который будет усугубляться в ближайшие 6 – 12 месяцев», – рассуждает Илья Сорока. Остальные эксперты с такой категоричной оценкой не согласны, однако утверждают, что в любом случае, даже подешевевшие, эти площадки могут быть интересны только девелоперу, обладающему собственными ресурсами для реализации проекта, так как получить кредит под залог земли в настоящее время очень сложно.
Как говорит Ирина Гунченко, в методиках оценки земли при определении ее рыночной стоимости анализируется вариант наиболее эффективного использования. «В настоящий момент тысячи гектаров земель сельскохозназначения, выставленные на продажу, годами простаивают без использования, в отличие от других видов недвижимости, которые могут быть сданы в аренду и приносить прибыль. Это объективно сказывается на цене», – полагает эксперт. По ее словам, земля сама по себе не может приносить барыш до тех пор, пока на ней не будет построен объект недвижимости и этот последний не начнет приносить доход. В противном случае лендлорд может рассчитывать только на удорожание земли в результате спекулятивного роста цен на участки. В условиях кризиса такой механизм перестал работать: потенциальные кредиторы и инвесторы рассматривают бизнес только с точки зрения cash-flow, который этот бизнес может приносить. «В настоящий момент средств ни у кого нет, так что землю нельзя рассматривать как актив при залоге», – говорит Гунченко. Поэтому заемщику отказывают в деньгах, просят взвалить на себя дополнительные обязательства, а в лучшем случае кредитное учреждение возьмет «кризисный дисконт» в 50% от рыночной стоимости, определенной оценщиком, а потом от оставшейся суммы – «банковский дисконт» в 50%. Притом что ранее можно было получить кредит в 70% от рыночной стоимости земельного участка. Более того, близкие девелоперу эксперты могли оценить его значительно выше реальной стоимости. Именно таким образом было построено большинство коттеджных поселков Подмосковья, но теперь такая возможность пропала.
Зато участки под девелоперские проекты востребованы спекулянтами. «Есть люди, которым необходимо быстро избавиться от активов, и есть те, кто готов купить, но за конкретную сумму, и заработать на этом в ближайшие 1 – 2 года. Рынок земли в этих условиях могут наводнить спекулянты», – отмечает Илья Сорока. Вместе с тем, по словам исполнительного директора Blackwood Марии Литинецкой, все зависит от того, сколько именно стремится заработать спекулянт. «Если, помимо ожидания роста рыночной стоимости, покупатель готов заниматься ленд-девелопментом (переводом земли в другую категорию, подведением коммуникаций), то можно рассчитывать на больший доход», – говорит эксперт. Однако ждать отдачи придется долго. «В ситуации, когда угодья приобретены на собственные средства, не «давят» кредиты, не требует оборотных денег основной бизнес, земли консервируются на неопределенный срок», – рассказывает Гунченко. Однако, по ее словам, если такому покупателю срочно понадобятся средства, он может использовать механизм, направленный на ускорение продажи: провести межевание на более мелкие участки и продать их без подряда. Эта схема позволяет переориентировать рынок с юридических лиц на физические, и именно в этом сегменте рынка земли эксперты в последнее время наблюдают наибольшую активность.
Родные шесть соток
Небольшие наделы в несколько десятков соток прежде всего интересны частным инвесторам, стремящимся сохранить свои сбережения. На них рассчитывают и загородные девелоперы, имеющие возможность финансировать свои проекты только за счет продаж. В результате в подавляющем большинстве случаев они предлагают покупателям существенные скидки. По данным руководителя отдела исследований Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, 84% проектов, реализующих как участки с подрядом на строительство, так и без него, предлагают своим клиентам скидку при 100-процентной оплате домовладения. «Величина бонуса варьируется в пределах 5 – 8%. Однако на этом девелоперы не останавливаются, постоянно презентуя все новые и новые скидки. Сейчас 42% поселков, реализующих земельные участки, рекламируют различного рода акции и скидки», – говорит эксперт. По ее словам, 36% девелоперов заявляют о готовности пойти навстречу потенциальному клиенту и индивидуально рассмотреть возможность уменьшения цены, а также варианты рассрочки. Некоторые предлагают не просто снизить стоимость объекта, а подарить какую-то его часть. Например, в одном из поселков предлагается каждому покупателю до 5 соток земли бесплатно. У начальника отдела маркетинга компании «Абсолют Менеджмент» Анны Шишкиной есть информация по открытой рекламе о снижении цен на 30% в бизнес-поселках, однако при этом, по ее словам, негласно она обладает данными о разовых скидках, доходящих до 60%. По данным Ильи Сороки, в некоторых случаях активность покупателей в этом сегменте приводит даже к росту цен. «Большинство направлений в цене не снижаются, потому что наблюдается увеличение инвестиционных покупок», – говорит он. По его словам, земля, подготовленная к строительству, является сейчас самым ликвидным активом.
«Участки в коттеджных поселках – это товар достаточно ходовой. Однако сейчас такие участки надо выбирать с умом, покупать их нужно в поселках, которые находятся на завершающей стадии строительства. На маленькие площадки скидки есть, потому что это рынок физического лица, которое нужно привлекать во время кризиса. Сейчас покупатели воздерживаются от вложения крупных средств. Но надо стимулировать людей, чтобы они не держали деньги в самих деньгах, а инвестировали их», – признается Дмитрий Таганов. В частности, корпорация Villagio Estate, занимающаяся реализацией подмосковных коттеджных поселков группы «Инком», пообещала вернуть клиенту до 30% разницы стоимости коттеджа, зафиксированной в договоре, и фактической цены объекта в момент последнего взноса. Индикатором изменения этой суммы станет индекс стоимости жилья на вторичном рынке в Московском регионе, высчитываемый Росстатом.
В целом, по мнению игроков, на земельном рынке возможно в будущем падение и больше чем на 30%. «Ценовое дно по землеотводам еще не достигнуто. Я думаю, что минимальная цена будет сформирована не ранее осени 2009 года, при условии, что макроэкономическая ситуация в стране выровняется, если нет, то цены будут падать еще. Проблема заключается в низкой ликвидности земли и прогнозируемом отсутствии спроса. При условии, что заложенные земли отойдут к банковским структурам, а они захотят выбросить их на рынок, трудно сказать, на сколько «просядет» цена», – говорит Ирина Могилатова. Однако после этого, как и в любом другом сегменте экономики, можно рассчитывать на последующий рост цен. «Любой откат цен на землю приведет к значительному росту уже через пару лет», – прогнозирует Илья Сорока. Однако когда будет достигнута эта точка и через сколько лет земля начнет снова дорожать, пока никто не знает.
Алексей Лоссан
 
15.12.2008
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить