Есть ли паника на загородном рынке недвижимости?

Финансовый кризис затронул и загородный рынок России. Небольшие девелоперские компании, пытаясь выжить в сложившейся ситуации, занялись активным поиском соинвесторов, некоторые из них даже стремятся перепродать свои проекты. Со стороны может показаться, что подмосковный рынок загородной недвижимости охватила паника.
Трудности обязывают к активности
Однако не все так плохо. По прогнозам многих специалистов, ситуация первого стресса прошла уже к январю текущего года. По крайней мере, самые стабильные и именитые компании постарались прикупить подмосковные земельные участки по низким ценам. Кризисная ситуация привела к тому, что российские и западные инвесторы начнут вкладывать средства в сегмент загородной недвижимости на более выгодных условиях. Причем у крупных игроков возникнет интерес не только к земельным активам, но и к интересным проектам на разной стадии готовности.
Конечно, не обходится и без жертв. Как заявляют аналитики, в первую очередь терпят фиаско те застройщики, чья структура финансирования в основном основывалась на кредитовании. Хотя и этот тезис не является аксиомой для всех поселков: есть застройщики, проекты которых возводятся, например, на основе долгосрочных кредитов («длинные деньги», выданные банками-грандами, такими как Сбербанк). К примеру, с таким финансированием строится поселок таунхаусов Ивакино-Покровское. Другие «накопили свой собственный жир» за период активного роста рынка с 2004 года и, как показывает практика, смогут самостоятельно пережить так называемый период стагнации и коррекции рынка.
«Осенью прошлого года произошла некая накладка, – говорит Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. – С одной стороны, разразился банковский кризис. Прежде всего ушли с рынка те, кто покупал недвижимость с инвестиционной целью, заработав на играх с ценными бумагами. С другой стороны, цены на недвижимость в тот период достигли невиданной высоты и многие покупатели, кто мечтал прикупить коттедж «для себя», решили на некоторое время отложить покупку в ожидании, что пузырь вот-вот лопнет. Что отчасти и происходит».
С этим тезисом согласен и Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «Миэль – Загородная недвижимость»: «В связи с кризисной ситуацией в банковской системе покупательский спрос резко снизился. И в первую очередь из-за ужесточения банками требований по ипотеке».
По мнению аналитиков компании Blackwood, наиболее рискованными для приобретения на сегодняшний день являются все сложные и малоликвидные объекты, расположенные к тому же по непрестижным направлениям. Останутся невостребованными проекты, не имеющие достаточного объема инфраструктуры, а также дома в поселках, которые были выставлены на продажу по завышенным ценам.
Каждый третий должен уйти
Есть мнение, что каждый третий загородный девелопер если не насовсем, то по крайней мере в 2009 году прекратит свою деятельность. Одни покинут рынок вовсе, другие продадут свои проекты, чтобы расплатиться с банками, в которых привлекались заемные средства на строительство. Третьи, наоборот, постараются извлечь из сложившейся ситуации максимальную прибыль, и они смогут это сделать, если у них есть свободные средства. Например, руководство одного из крупнейших застройщиков на подмосковном рынке – «Инкома» – даже готово прикупить по сходной цене несколько земельных участков для новых поселков.
Но, бесспорно, большинство «старых» поселков все же будут достраиваться, не исключено и появление совершенно новых объектов. Ведь потребность в загородном жилье остается достаточно высокой.
Несмотря на кризис, в 2009 году намечено сдать несколько крупных и качественных проектов. Причем, многие девелоперы делают ставки на сетевые продукты. Например, компания Mozaik de­velopment собирается реализовывать проекты эконом-класса в среднем и дальнем Подмосковье, компания «Уралдон» намерена построить сеть поселков эконом-класса под брендом «На дачу» в 85-90 км от Москвы. Наибольшую популярность приобретут объекты, расположенные в радиусе свыше 40 км от МКАД, в силу своей недороговизны. У потребителя будут пользоваться спросом таунхаусы с удачным месторасположением.
К тому же у загородных застройщиков есть время и место для маневров. «Такой тип недвижимости, как коттеджный поселок, всегда разделен на зоны, – объясняет Юлия Даниэлян, исполнительный директор компании Mozaik development, – поэтому при необходимости застройщик может снизить темпы строительства, причем без каких-либо потерь потребительских свойств. Например, если девелопер осваивает 100 гектаров земли, то он в трудный момент может сосредоточить основное строительство на 30 га, а по мере разрешения финансовых трудностей постепенно переходить к освоению других очередей. Между прочим, городские застройщики многоквартирных домов лишены такой возможности, поскольку невозможно без потерь остановить возведение 10-этажного дома на 5 этаже, продать 5 этажей и продолжить строительство».
«И все-таки некоторого передела загородного рынка не избежать, – подводит промежуточный итог Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. – Все будет зависеть от финансового состояния отдельно взятого девелопера. Сильные выживут и останутся, слабые будут вынуждены продать свои объекты и уйти с рынка. Хотя пока о каких-либо громких продажах объектов на рынке не слышно. Зато в одночасье в продаже появилось огромное количество земельных участков, которые еще пару месяцев назад планировались под застройку».
Непоколебимый сегмент
«Самый застрахованный от потрясений сегмент – недвижимость класса де люкс, – приоткрывает завесу Наталья Петшик, исполнительный директор салона элитной недвижимости «Рублевка Im-mobiliare». – Если говорить более детально, то на загородном рынке это эксклюзивные объекты стоимостью от $15 млн и выше. Дело в том, что самые дорогие покупки совершаются людьми, которые тратят на приобретение виллы или особняка не последние деньги. К тому же сделка в первую очередь совершается «для себя», а потом уже рассматривается как инвестиционное вложение».
«Элитная недвижимость никогда не продавалась, что называется, оптом и не будет продаваться, – вторит коллеге Алексей Артемьев. – Эксклюзивные ценные объекты с дорогими особняками или просто земельные участки в престижном месте всегда стоили дорого, но в то же время всегда были востребованы. Скорее пострадает та часть элитного сегмента, которая пыталась быть элитной и выдавалась за нее».
А вот в остальных ценовых сегментах грядут существенные изменения. «Мы ожидаем коррекцию цен в сторону понижения в бизнес- и эконом-классах, прогнозирует Елена Первакова. – Объясняется все тем фактом, что порядка 40% покупок совершались в инвестиционных целях. Не кто иной, а именно инвесторы толкали рынок вверх, играли на повышение. И вот тренд резко переменился. Одни инвесторы поспешат избавиться из своих активов по рыночным ценам, что приведет к понижению цен. Другие предпочтут затаиться и «пересидеть» данный период, чем избавляться от недвижимости по дешевке. Я бы назвала нынешнюю ситуацию на загородном рынке как период полной стагнации, но с единичными агрессивными продажами».
Тем не менее в последние три месяца объем заключенных сделок заметно снизился, даже несмотря на то что многие желающие приобрести дом в коттеджном поселке задолго до кризиса сформировали определенную денежную сумму для его покупки. Дело в том, что многие покупатели надеются, что весной дома и земля еще больше упадут в цене, а значит, деньги можно и нужно немного придержать.
Сергей Романов
28.02.2009
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить