11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

За рекою, за Москвою

Район Замоскворечье расположен в излучине Москвы-реки, к югу от Кремля. Первое упоминание о Заречье — именно так называлась когда-то эта территория — относится к 1355 году. Изначально здесь селились овчинники, кузнецы, кожевники, толмачи (переводчики). По дороге, которая затем получила название Большой Ордынки, везли в Орду собранную дань. Со времени Петра I в Замоскворечье стали селиться купцы, тут появились большие дворянские усадьбы.
Цифры и факты
Сегодня район входит в ЦАО, его граница проходит по улицам Большая Ордынка и Мытная, по Раушской и Космодамианской набережным. На площади 438 га живет около 40 тыс. человек. Здесь 310 жилых и 268 нежилых строений, шесть станций метро, 10 церквей, множество памятников архитектуры и музеев, в том числе Государственный театральный музей им. А.А. Бахрушина, Московский государственный музей С.А. Есенина, Музей-усадьба А.Н. Островского, Театральная галерея на Малой Ордынке. Также в Замоскворечье базируется ряд вузов: Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова, Московский государственный университет дизайна и технологии, филиалы нескольких академий (водного транспорта, приборостроения и информатики, менеджмента и рынка). Благодаря большому количеству офисов, фабрик и учебных заведений активно развиваются предприятия общественного питания: на сравнительно небольшой территории расположено примерно 150 ресторанов и кафе.
Здесь находились и находятся такие крупные промышленные объекты, как кондитерская фабрика «Рот Фронт», обувная фабрика «Парижская коммуна», радиозавод «Темп», «Первая образцовая типография». В рамках программы вывода промзон за пределы города часть помещений «Парижской коммуны» отошла под офисы, а цеха переехали. В январе 2008-го было заявлено о строительстве жилого комплекса на территории завода шампанских вин «Корнет» по адресу: Садовническая ул., 57. Вообще Замоскворечье называют одним из наиболее перспективных районов, где уделяется много внимания редевелопменту промзон. И все же стоит отметить еще один ключевой для развития Замоскворечья процесс: постепенное сокращение жилого фонда и увеличение доли административных, офисных зданий. Кроме того, некоторое время назад обсуждались планы создания туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо», но сегодня об этом ничего не слышно.
Что хорошо, то хорошо
По словам генерального директора брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирины Могилатовой, в рейтинге престижности район занимает почетное четвертое (после Остоженки, Патриарших прудов, Плющихи) по городу. Сложившийся архитектурный облик, близость Кремля, широкая сеть досуговых учреждений делают район весьма привлекательным. «Он весьма популярен среди покупателей жилья высшего уровня. В числе его преимуществ – историческая и культурная ценность, прекрасные видовые характеристики (особенно на Якиманке), наличие озелененных прогулочных зон близ Третьяковки, развитая инфраструктура», — говорит эксперт. В 2000 году, одновременно с застройкой Остоженки и Патриарших прудов, здесь началось сооружение дорогого жилья — так что сегодня в районе достаточно вариантов, отвечающих самым высоким требованиям.
При этом Замоскворечье считается значительно более тихим местом, чем, к примеру, та же Остоженка. «Район находится почти в центре Москвы, но является очень уютным, как будто специально созданным для сооружения элитки. Особая гордость застройщиков — виды из окон: на Кремль и Кремлевскую набережную, на исторический центр города», — говорит генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев тоже называет среди достоинств расположение вдоль набережной Москвы-реки, что существенно улучшает видовые характеристики части домов, а значит, повышает их стоимость.
«У каждого свои недостатки»
«Это очень перспективный район – тихие улочки, дорогие квартиры. Однако пока здесь столько промпредприятий, он не сможет считаться по-настоящему элитным», — уверен директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. По его словам, основная проблема, тормозящая развитие Замоскворечья, – наличие исторических памятников, что накладывает определенные ограничения по застройке. Другой недостаток – слишком большой разброс цен на жилье. «Садовое кольцо делит Замоскворечье на две неодинаковые по престижности части. Северная – более дорогая: с исторической застройкой, усадьбами, бывшими доходными домами, элитными новостройками, учреждениями культуры и досуга, многочисленными офисами. В южной части находятся районы пятиэтажек», — объясняет эксперт.
Кроме того, здесь, как и в целом по ЦАО, остро стоит «зеленая» проблема. «По показателю обеспеченности зелеными насаждениями на одного жителя Центральный округ отстает от других территорий города (10,8 кв. м насаждений против 20,3 кв. м в среднем по Москве). Даже при условии вывода промзон понадобится много времени, чтобы снизить содержание в воздухе вредных веществ, которое сейчас превышает норму в среднем в три раза», — говорит К. Ковалев.
По словам В. Барнинца, близость достопримечательностей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, поликлиник и магазинов) и большого количества офисов позволяет жителям вообще не покидать пределы района. Однако следует отметить, что специфика инфраструктуры района обусловлена его административно-деловой и рекреационной направленностью. С одной стороны, здесь немало торговых точек. Но в большинстве своем это не продовольственные магазины, а мебельные, промтоварные, автосалоны. Всего в районе около 500 стационарных торговых точек, из них продуктовых – менее 70.
Из рук в руки
По словам В. Барнинца, в районе преобладает кирпичная застройка (65%), также есть монолитные дома (15%) и сталинки (10%), остальные — панель. «Минимальная стоимость вторичного квадратного метра начинается с $5,5 тыс., однокомнатной квартиры – с $250 тыс., — добавляет эксперт. – В среднем «квадрат» стоит $10,8 тыс. (на 1,5% меньше, чем в среднем по ЦАО). С начала кризиса долларовые цены снизились на 3,8%». По словам эксперта, средняя стоимость однушки — $310 тыс., двушки — $540 тыс., трешки — $1,1 млн. За четырехкомнатную квартиру придется отдать $2 млн, а за многокомнатную — в среднем $2,3 млн.
Как сообщает генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков, в ранкинге районов по средней цене вторички Замоскворечье занимает 8-е место, а по объему предложения — 27-е (1,3% от общего объема по городу): «Здесь выставлено на продажу 7% всего жилья в ЦАО и 1% общегородского (440 квартир). Более половины (64%) – бизнес-класс, 18% — средний, 15% — эконом, 3% – элитка. Средняя стоимость в апреле составила 237,3 тыс. руб./кв. м, снижение за месяц — 3,1%, с начала года — 4,8%».
По словам И. Могилатовой, предложение вторички в Замоскворечье ограничено – жилье в современных домах люди покупаются для себя и очень редко продают. «Старого фонда не так много, он представлен в основном сталинками, а также кирпичными домами (5-9 этажей) в районе станции метро «Новокузнецкая». Чаще на рынок выходят квартиры в реконструируемых и новых зданиях высокого класса с качественной отделкой и ремонтом», — говорит К. Ковалев.
«В плане спроса/предложения Замоскворечье мало чем отличается от других районов ЦАО — предложение существенно преобладает. Продаж в нашем агентстве — несколько десятков. Это гораздо меньше, чем до кризиса, хотя в последнее время наметилась тенденция к увеличению продаж, а стоимость метра прекратила снижаться — как и в других районах, где большинство квартир относится к элитклассу», — говорит В. Барнинец.
С иголочки и мастерка
Средняя стоимость первичного метра составила в мае $14,5 тыс., что на 9,2% ниже показателей октября 2008 года, рассказывает В. Барнинец: «Преобладает элитка – 55%, на долю бизнес-класс приходится примерно 35%, на экономсегмент — 10%». Как говорит В. Луцков, по цене предложения первички Замоскворечье занимает 8-е место в городе, за последние несколько месяцев особых изменений не было.
Среди новостроек В. Барнинец отмечает, в частности, ЖК «Аквамарин» (Озерковская наб., вл. 26). Стоимость квартиры — от $13,9 до $27,7 тыс. за кв. м. Корпуса расположены по периметру участка и образуют предназначенный для жителей внутренний благоустроенный двор. Его центром является искусственный пруд, вокруг которого разбит сквер с детской площадкой и зоной отдыха. Другой интересный пример – трехподъездный дом на улице Бахрушина, вл. 13/2, где предлагается 70 квартир по $15,9-28,5 тыс. за кв. м. В клубном доме класса de Luxe «Мечта москвича» (Большой Овчинниковский пер., вл. 20, 22) квартиры стоят уже $35,4-41,8 тыс. за кв. м. «Комплекс органично вписался в ансамбль исторических архитектурных памятников Замоскворечья», — считает В. Барнинец. Еще одним знаковым проектом эксперт называет ЖК «Английский квартал» (ул. Мытная, вл. 13), где можно купить квартиру по $10,2-14,9 тыс. за кв. м. Комплекс займет 4 га в нескольких кварталах от Садового кольца. К. Ковалев добавляет к числу перспективных новостроек ЖК «Легион II» на ул. Большая Татарская, вл. 13. Стоимость метра здесь — $11,25 тыс.
Домашний очаг на время
«Благодаря» кризису снять жилье в Замоскворечье сегодня можно за вполне приемлемые деньги. «Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры — 45-50 тыс. руб. в месяц (55 предложений). Двушка стоит в среднем 60-70 тыс., хотя есть и варианты за 30-40 тыс. (150 предложений). Трехкомнатные квартиры (140) в мае сдавались в среднем за 80-90 тыс. руб. (экономкласс — от 42 тыс.), многокомнатные стоят от 80 тыс. до 1,4 млн руб., — говорит В. Барнинец. — В мае отмечен огромный спрос на двух- и трехкомнатные квартиры до 70 тыс. руб. Жилье более высокого сегмента простаивает ожидании клиента в среднем полтора месяца. В целом арендный сегмент в этом районе весьма динамичен – из-за ограниченности предложения, особенно в экономклассе, где решения приходится принимать на лету. Более состоятельные люди имеют возможность присмотреться не спеша».
Ю. Синяев объясняет уменьшение ставок общим снижением по рынку: «Сегодня в Замоскворечье можно найти однушку от 40 тыс. руб., а элитные многокомнатные апартаменты — за $10-20 тыс.». По словам К. Ковалева, в сегменте аренды элитки ситуация следующая: «Средняя ставка в конце I квартала составила $5,5 тыс. в месяц, снижение цен с начала года достигло 15%».
Перспективы
В будущем участники рынка ожидают еще большего развития Замоскворечья, в первую очередь за счет освоения промзон. «Перспективные площадки для сооружения элитного жилья — территория фабрики «Рот Фронт» (Большой Ордынский пер. вл. 4) и территория завода шампанских вин «Корнет» (ул. Садовническая, вл. 57)», — утверждает К. Ковалев. А значит, можно надеяться на появление новых перспективных предложений.
SOS!
Во-первых, на территории образования находится один из крупнейших вокзалов столицы – Павелецкий. В связи с этим миграционные потоки достигают 150 тыс. человек в сутки, что не может не сказываться на криминогенной ситуации. Второй негативный фактор — высокая степень загрязненности воздуха. Неблагоприятная экологическая обстановка создается в основном за счет загруженности транспортных магистралей. Число жителей Замоскворечья относительно невелико: около 40 тыс. человек, из них трудоспособных — чуть менее 23 тыс. При этом общее количество занятых на здешних предприятиях и фирмах гораздо больше. На работу ежедневно приезжают тысячи жителей других уголков Москвы и Подмосковья. В результате улицы и дороги района оказываются перегружены: ежедневно на магистралях образуются многокилометровые пробки. Наличие крупных промышленных предприятий также неблагоприятно сказывается на экологии. Кроме того, для сравнительно немногочисленного жилого фонда Замоскворечья характерна высокая степень износа – более 50%. В связи с этим основные действия по ЖКХ связаны с реконструкцией, модернизацией и сносом ветхих строений.
Алексей Сергеев
30.06.2009
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить