11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Элитное подразделение

Рынок недвижимости премиум-класса просел в цене, но не проиграл в предложении. "Элитный" - значит "уникальный", но совсем не означает "неуязвимый". Элитный сегмент развивается по своим законам, отличным от тех, которые действуют на рынке жилья "для всех". Но это вовсе не означает, что кризис обошел покупателей "элитки" стороной.
Сегмент элитной недвижимости лихорадило с момента начала финансового кризиса. Часть проектов на этом рынке заморожена, часть предлагается с дисконтом, достигающим 60%. Тем не менее участники рынка называют осень 2009 года важным периодом, который предопределит тренд развития рынка на ближайшую перспективу. Они возлагают на осень большие надежды: при отсутствии новых потрясений наиболее вероятны стабилизация этого рынка до конца года с традиционным сезонным спадом в декабре-январе и восстановление тенденций роста на рынке в начале 2010 года.
Покупателя здесь ждут
По данным департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в августе 2009 года активные продажи велись по 35 "элитным" адресам. Объем предложения составил 1170 квартир, или 203,6 тыс. кв.м. Средняя долларовая цена на элитные новостройки оказалась на уровне $16 300 за 1 кв.м, рублевая - 515,1 тыс. руб. за 1 кв.м.
Что же касается сегмента элитных новостроек, то и там особых изменений не происходило. Ежемесячное снижение средней цены находилось в пределах 0,5%, при этом снижение цен в августе было зафиксировано только в 15% элитных новостроек. Это связано с тем, что застройщики, ожидая дальнейшего развития ситуации на рынке, в большинстве случаев зафиксировали тот уровень цен, ниже которого они в ближайшее время опускаться не планируют. Таким образом, на рынке элитных новостроек произошла относительная стабилизация.
В итоге общее падение долларовых цен с пикового уровня, достигнутого в сентябре 2008 года, составило к августу 2009 года 20,4%, рублевые же цены остались на уровне докризисных, по информации компании Blackwood. При этом снижение цены в среднем по первичному элитному рынку Москвы более существенно: 35% в долларах и 18,9% в рублях.
"В городе обвал цен начался раньше, чем за городом. Пик падения пришелся на декабрь. Были объявлены "распродажи" квартир. Если в сентябре 2008 года квадратный метр в одном клубном доме на Остоженке стоил $25 000, то в декабре его же предлагали по $10 000. Сейчас его цена где-то $17 000-18 000 за метр. В другом доме в Замоскворечье в декабре-январе квадратный метр предлагали за $7000-8000, а сейчас он стоит минимум $12 500-14 000, - рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании Tweed Елена Первакова. - Застройщики заволновались осенью 2008 года, паника была зимой, с начала весны появились истерические скидки. По некоторым объектам - как на первичном, так и на вторичном рынке - они достигали 50-60%. Конечно, это не было характерно для всего рынка. Осенью, думаю, мы будем наблюдать некоторую стагнацию рынка, в сентябре-октябре рынок будет искать новый уровень цен. Хуже, чем в прошлом году, вряд ли будет. Покупатель придет на рынок. Даже если и случатся фундаментальные экономические ухудшения, то хочу заметить, рынок недвижимости - это не рынок ценных бумаг, который волатилен и быстро реагирует. Рынок недвижимости инертен".
Вечные ценности
В результате снижения цен на вторичном рынке элитного жилья альтернативу ему составили квартиры в "сталинских" домах, в реконструированных старинных особняках и доходных домах XIX-XX веков, а также в современных домах высокого класса качества, построенных несколько лет назад. Средняя цена предложения в этом сегменте составила 414 900 рублей, или более $13 000 за квадратный метр.
Эксперты правы, называя скидки "истеричными". Указывая в рекламных материалах ориентировочную стоимость, в личных беседах застройщики называли совсем иные цифры. "Наиболее высокие дисконты, до 40%, предлагались застройщиками в январе-феврале 2009 года, при этом средняя по рынку заявленная цена тогда была 670-700 тыс. руб. за метр. На сегодняшний день дисконты составляют 10-20%, а средняя цена предложения - 390-410 тыс. руб./кв.м. По некоторым объектам цены даже поднимаются в соответствии с растущей готовностью домов. Так, например, в Фамильном доме "Воробьево" по итогам окончания монтажа дома произошло повышение цены на 5%, теперь цены составляют 299-457 тыс. руб./кв.м", - объясняет генеральный директор компании Est-a-tet Кайдо Каарма.
Сегмент элитной недвижимости принадлежит к разряду "вечных ценностей", которые могут сильно колебаться по уровню цены, но не обесценятся никогда. Брокеры, работающие в этом сегменте, без дела не сидят - на каждый объект, в конце концов, находится свой покупатель, говорят они. "В кризисное и послекризисное время выживают два сегмента. Первый - действительно качественное жилье. Клиент сейчас образованный, хорошо подкованный. Когда ему пускают пыль в глаза, он все прекрасно понимает. Раньше было 2-3 клиента на квартиру, сейчас же формула другая: одна квартира - один клиент. Предложение ненамного превышает спрос. Каждая квартира находит своего клиента, - говорит вице-президент компании KFS Group Юрий Беломестнов. - Второй сегмент - дешевое жилье, которое удовлетворяет базовые потребности человека: надо где-то жить, вокруг должна быть базовая инфраструктура".
Больше всего, по его словам, пострадает сегмент, ориентированный на средний класс, который сейчас "размыт". Самое слабое звено в кризис на рынке недвижимости - жилье среднего класса. До кризиса стоимость квадратного метра составляла $5 500-$10 000, сейчас от $3500 до $6000. А как показывает предыдущий кризис, средний класс очень долго восстанавливается, поэтому большинству его представителей жилье будет недоступно.
При этом наилучшие шансы не просесть в цене и найти своего клиента будут у уникальных объектов независимо от того, в какой нише они находятся - в бизнес-классе или "элите". "Я считаю, что от кризиса пострадают все. Снижение спроса зафиксировано во всех сегментах. Причем наблюдается интересный момент. Застройщики элитных объектов уверяют, что "элитку" кризис не затронет никогда, цены упадут только на дешевую недвижимость. Те, кто работает в эконом-классе, наоборот, утверждают, что бизнес-класс и элита сильно переоценены, там цены скоро снизятся, а наиболее востребованное недорогое жилье кризис затронет меньше всего. Это похоже на перетягивание каната, - считает директор департамента жилой недвижимости компании "Интеко" Николай Румянцев. - По моему мнению, нельзя говорить за весь рынок. Кризисные явления не могут стать причиной того, что у всех как по команде на одинаковый процент упадут цены. Наибольшее падение цен будет по однотипным проектам, которые мало чем отличаются друг от друга. Например, у нас на рынке много так называемых домов бизнес-класса, и при уменьшении платежеспособного спроса такие проекты продавать сложнее всего. А уникальные проекты будут востребованы".
Нечто похожее эксперты предсказывали осенью 2008 года, прогнозируя в 2009 году разделение рынка элитного жилья Москвы на два лагеря: самые качественные предложения, скорее всего, не будут существенно дешеветь, а вот менее эксклюзивные объекты будут продаваться с существенным дисконтом. И действительно, к концу 2008 года "ценовая вилка" между различными качественными категориями элитного жилья составляла около 30%, а между отдельными районами ЦАО - подчас около 100%. В начале 2009 года в сегменте жилья премиум-класса наблюдалось углубление внутренней ценовой дифференциации. Самые уникальные комплексы пытались удерживать текущий ценовой уровень, ограничившись продажей небольшого объема квартир с дисконтом. А комплексы - рыночные "середнячки" - были вынуждены идти на существенное "сбрасывание" средних цен по всему предлагаемому объему. Это позволило им обеспечить необходимую динамику продаж и повысить конкурентоспособность строящихся проектов по сравнению с объектами вторичного рынка.
Есть что предложить
Эксперты сетуют на сокращение объемов строительства элитной недвижимости. Так, по ряду объектов не соблюдаются темпы, заданные ранее графиками строительства, есть объекты замороженные, по которым за прошедшие полгода не было изменений на площадках, а некоторые планируемые объекты так и не начинали строиться и были отложены до лучших времен. "При этом элитные квартиры продолжают покупать, и спрос на них в течение минувшего полугодия можно охарактеризовать как стабильный", - говорит Кайдо Каарма. Хотя, по оценкам специалистов, около 10 заявленных проектов не стартовали в 2008-2009 годах.
Однако есть и положительная динамика. В начале лета состоялась официальная презентация элитного жилого дома в Гранатном переулке, соинвесторами которого выступили компании KFS-Group и "ИНТЕКО". Как сообщил президент KFS-Group Сергей Лазарев, соинвесторы инвестируют около 2 миллиардов рублей в строительство этого жилого дома. Половина суммы - собственные средства, другая половина - заемные, полученные в рамках кредитной линии, открытой Сбербанком. Сдача объекта в эксплуатацию запланирована уже на декабрь 2009 года.
Проект отличает то, что он органично вписан в окружающую историческую застройку. Он состоит из трех корпусов (4, 6 и 9 этажей), объединенных высокими стеклянными перемычками переходов. Каждый корпус будет облицован натуральным камнем - известняком и гранитом, украшен искусной резьбой ручной работы. Общая площадь здания с подземной автостоянкой составит около 15,4 тыс. кв.м. В доме расположатся элитные квартиры площадью от 150 до 520 кв.м. Будет уделено большое внимание оформлению входных групп и планировке придомовой территории.
Проект будет обладать всеми характеристиками эксклюзивного жилья, в число которых входят авторская архитектура, малоэтажность, современные технологии строительства, небольшое количество квартир, а также расположение в историческом центре столицы. Любопытно, что в этом доме будет применено понятие "квартира-особняк" - это квартира, занимающая площадь всего этажа и имеющая два независимых входа: один - для хозяев и их гостей, а другой - для обслуживающего персонала. Особого внимания заслуживают три пентхауса на 4-м, 6-м и 9-м этажах: из каждого предусмотрен выход на индивидуальную эксплуатируемую кровлю, откуда открываются виды на центр Москвы.
По словам застройщиков, по мере приближения срока сдачи объекта госкомиссии интерес к дому начинает проявлять группа состоятельных покупателей, которая не готова была брать на себя никакие строительные риски и экономить, входя в сделку на ранней стадии строительства дома. Они хотят сразу стать собственниками готового жилья. Опять появился интерес к квартирам площадью под 500 кв.м с бюджетом выше $15 млн.
Еще один интересный проект, который находится на стадии реализации, - "Резиденция Знаменка". Он будет сдан в IV квартале 2009 года. Уникальность ему в первую очередь придает местоположение: он расположен в непосредственной близости от стен Московского Кремля, в самом начале улицы Знаменка. Дом, расположившийся на территории усадьбы Прозоровского, был возведен в 1832 году. Архитектурная и строительная реставрация, проведенная в 2007-2009 годах, сохранила его исторический облик и обеспечила его будущим хозяевам комфорт современного жилья: была произведена полная замена всех перекрытий и кровли, реконструированы лифтовые шахты и подземные этажи, повышена общая жесткость и устойчивость здания.
Еще один интересный проект - "Садовые кварталы", строящийся в Хамовниках - между Комсомольским проспектом и Большой Пироговской улицей. Это знаковый объект, спроектированный по принципу "город в городе". Он будет состоять из 4 кварталов, в которых, помимо жилья, расположится вся инфраструктура, необходимая для комфортной жизни: школа, детские сады, деловой центр, кафе, парки и рекреационная зона на территории более 6 га.
Жилая площадь комплекса "Садовые кварталы" в Хамовниках составит более 450 тыс. кв.м (863 квартиры). В дальнейшем более половины площади микрорайона займут деревья и клумбы, что поспособствует созданию благоприятной экологической атмосферы в этом комплексе. Каждый из домов комплекса планируется оборудовать собственным удобным и просторным двором. Все это будет создавать ощущение полноценной загородной жизни в центре столицы.
Также эксперты обращают внимание на "Баркли Плаза" - современный, многофункциональный комплекс, спроектированный архитектором Сергеем Скуратовым. Комплекс будет обладать собственной инфраструктурой и прогулочной зоной, поднятой над окружающими улицами на стилобате. Расположен он на Пречистенской набережной. Из его окон откроются прекраснейшие виды на Пречистенскую набережную, Москву-реку, памятник Петру I, храм Христа Спасителя, "Золотой остров" и Кремль. В доме расположены 40 квартир и торговый комплекс Life style c бутиковой зоной и рестораном. При этом жилая часть включает пентхаусы, семейные резиденции, видовые квартиры и квартиры-студии.
Еще один удачный проект - Фамильный дом "Воробьево", расположенный на Воробьевых горах рядом с парком и прудом. Видовые характеристики дома не имеют аналогов среди предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. Этот дом премиум-класса, состоит из двух секций по 20 этажей, включает 96 квартир свободной планировки площадью 101-193 кв.м и два пентхауса площадью 369 и 447 кв.м. В доме предусмотрены подземная автостоянка на 220 машино-мест с автомойкой, а также гостевая наземная автостоянка. Из окон квартир открывается неповторимый вид на Воробьевы горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, деловой центр "Москва-Сити", набережную Москвы-реки. К примеру, трехкомнатные квартиры спроектированы таким образом, что имеют панорамные виды на три стороны.
Идеи будущего
С прошлой осени - на протяжении кризиса - спрос на элитные квартиры оставался стабильным, говорят эксперты. Интерес покупателей, выраженный в количестве обращений, был высок, однако сделки заключались в основном на квартиры с существенным дисконтом. Теперь же участники рынка рассчитывают на стабилизацию и на то, что период "истерических" скидок благополучно завершится. "В настоящий момент завершается период отпусков, деловая активность повышается, кроме того, как на Западе, так и в Европе, начинают говорить о стабилизации экономической ситуации. Также стоит отметить накопленный за время кризиса отложенный спрос, состоящий из покупателей, державших выжидательную позицию в предвкушении растущих скидок. Благодаря вышеперечисленным факторам можно прогнозировать активизацию рынка элитной недвижимости этой осенью. Наиболее перспективными сейчас являются предложения квартир до 200 кв.м с ценой, не превышающей среднерыночные показатели, 390-410 тыс. руб./кв.м. Покупатели не готовы переплачивать за "место с историей" или невероятные архитектурные изыски, основной спрос формируется на хорошее сочетание "цена/качество" проекта. Именно эти факторы будут формировать рынок элитной недвижимости в ближайшем будущем", - уверен Кайдо Каарма.
Жанна Локоткова
24.09.2009
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить