11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Догнать и перегнать

Российское жилье de luxe будет искать ориентиры качества на рынках США и Великобритании
Кризис "срезал" цены на московскую элитную недвижимость, однако не выбросил ее из десятки самых дорогих рынков real estate мировых столиц. Соответствует ли уровень столичной "элитки" заявляемым ценам? Эксперты утверждают, что однозначного ответа здесь нет. По многим параметрам объекты соответствуют европейским требованиям, но часть критериев все же не дотягивает до идеала.
Российский рынок элитного жилья гораздо моложе, нежели зарубежный. Так, первые элитные объекты более-менее приличного уровня появились только в конце 1990-х годов, отмечают эксперты. Сегодня многие из них уже кажутся наивными страницами из истории "первых пятилеток" элитного строительства из-за их не слишком современных концепций. К тому же столица предоставляет застройщикам меньше возможностей для реализации идей. Так, в центре Москвы невозможно построить трехуровневые апартаменты на 45-м этаже с видом на Центральный парк, как в Нью-Йорке. У нас в отличие от Лондона отсутствуют и четко сформированные элитные микрорайоны. В роли рамок выступают и ограничения по высоте зданий, а также стили, тенденции и традиции московского строительства.
"Клиенты понимают, что существуют объекты намного лучше. Для них не секрет, что московский пентхаус - это не пентхаус, построенный по общепринятым мировым стандартам. Кроме того, в самом городе не так уж и много сегодня микрорайонов с однородной застройкой, с одинаковым социальным слоем населения. Даже Остоженка пока не полностью удовлетворяет критерию элитного микрорайона, - говорит директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова. - Довольно разношерстным является и Рублево-Успенское шоссе. Несмотря на большое число дорогих объектов, здесь существуют постройки начала 90-х годов, которые носят отпечаток этого неоднозначного времени, - дома из красного кирпича, высокие заборы... Есть и старые деревенские постройки на элитных землях. На рынке, к сожалению, есть очень локализованная однородность - в рамках отдельно взятой группы домов или элитного поселка. Сегодняшние покупатели элитной недвижимости очень хорошо осведомлены о тенденциях в этом сегменте как в России, так и за рубежом".
Участники рынка уверены, что, несмотря на уже возведенные городские проекты или загородное жилье, у нас пока недостаточно элитных объектов. Западный рынок нам предстоит догонять еще долго. Однако на рынке уже построено или сдается масса домов, которые могут стоять в одном ряду на одной улице со своими европейскими собратьями.
Как в лучших домах Парижа и Лондона
Сравнивая Россию с другими странами мира, отличия, безусловно, найти можно. В то же время с точки зрения основных тенденций сегмент первичной элитной недвижимости России развивается "в ногу со временем". "Везде базовым критерием "элитности" является престижное местоположение. Не во всех странах есть такое понятие, как центр города в привычном для нас понимании - "в границах Садового кольца", но это всегда "модные" районы, где жить дорого и престижно, как, например, Ля Дефанс в Париже. Даже несмотря на то что он находится не близко к историческому и туристическому центру. Знаменитая Wall Street в Манхэттене - пример того же ряда. Также во всем мире, если мы говорим об элитном жилье, то подразумеваем, что речь идет об авторском архитектурном проекте, о качественной инженерии, грамотной организации внутреннего пространства и других характеристиках, способных удовлетворить самых взыскательных клиентов", - объясняет директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.
Одна из последних тенденций в мировом опыте строительства элитной недвижимости - повышение популярности формата апартаментов в современных многофункциональных комплексах. "Это прогрессивное и модное жилье, которое функционально с точки зрения сервиса и инфраструктуры. Как правило, в них есть отличный фитнес, статусные рестораны и бары, ритейловая зона, консьерж-сервис, - говорит Ирина Рогачева. - И для нашей страны эта тенденция тоже актуальна. Если еще некоторое время назад главным критерием "элитности" считалась "камерность" и огороженность от внешнего мира, то сегодня акценты смещаются - модно быть в центре общества, жить в современном городе и пользоваться всеми его преимуществами".
Capital Group стала одной из первых компаний, реализовавших на рынке формат современного многофункционального комплекса: высотных "технологичных" зданий высокой площади остекления, с люксовой инженерной и инфраструктурной составляющей. Таковым можно назвать "Город Столиц" в Москва-Сити или "Легенду Цветного".
В строительстве элитной недвижимости в Москве часто используют прием, который характерен именно для европейской традиции возведения объектов класса люкс: использование старинной постройки в качестве отправной точки для архитектурной идеи либо же визуального или композиционного ориентира. Весьма удачным примером можно назвать "Итальянский квартал", на месте которого когда-то было опричное поселение "Новая слобода". Композиционным и идеологическим центром "Новой слободы" была одноглавая церковь Николая Чудотворца с высокой колокольней. В советское время здание церкви обстроили, как коконом, новыми стенами и превратили ее в экспонат музея истории религии и атеизма. Позднее в этих стенах разместилась и находится до сегодняшнего дня киностудия "Союзмультфильм". Церковь фактически перестала существовать. А эффектная краснокирпичная колокольня сохранилась и, по замыслу архитектора Михаила Филиппова, стала смысловым центром строящегося "Итальянского квартала".
Этот принцип использования старых построек при формировании новых имеет многовековую историю. Так строились многие европейские города - Рим, Париж, Сиена, Афины и другие. Города "вбирали" в себя исторические постройки, не уничтожая, а трансформируя и таким образом сохраняя их.
Без четких критериев
К сожалению, единых и четких критериев, на основании которых дом может считаться элитным, в России не существует. Из-за этого некоторые застройщики подчас лукавят, заявляя класс объекта элитным, в то время как его потребительские характеристики, скорее, относятся к классу "бизнес". "Также некоторые продавцы любят использовать множество понятий: "премиум", "люкс" и т.п., не объясняя клиентам, что они подразумевают под данными классами жилья", - отмечает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин.
Среди обязательных факторов элитного жилья эксперты выделяют следующие: единый социальный уровень жильцов, высокое качество строительства и отделки мест общего пользования, огороженная по всему периметру и охраняемая территория, расположение в престижном районе с развитой инфраструктурой на некотором удалении от крупных автомагистралей, высокий уровень сервиса, вместительный паркинг (не менее 2,5 машино-места на квартиру), современная инженерия, малое количество квартир в доме. "Это далеко не полный перечень показателей, необходимых для статуса элитного дома, однако несоответствие новостройки хоть одному из них однозначно лишает объект элитного статуса, - говорит Сергей Лушкин. - Хотя сегодня ясно, что элитное жилье может находиться не только в центре города. Однако не менее очевидно, что дом с окнами, выходящими на трубы промышленного предприятия, или располагающийся впритык к оживленному шоссе, не может быть элитным. К выбору элитной новостройки надо подходить с особой тщательностью и взвешивать все факторы, тем более сегодня у покупателей есть время выбирать".
В списках отстающих
Эксперты постоянно пеняют на то, что на Западе этот сегмент давно сложился, а у нас он только формируется. "Поэтому в нашей стране есть, если так можно выразиться, исключения из правил. То есть у нас элитный объект либо может находиться не совсем в элитном месте, либо по качеству строительства не совсем соответствовать критериям элитности, но по месторасположению относиться к данной категории. Но главное - это то, что на Западе элитная недвижимость располагается в отдельных кварталах с однородной средой, а у нас все перемешано, то есть рядом с элитным домом в дорогом районе может стоять самая что ни на есть хрущевка", - подтверждает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.
Также российскому элитному рынку в некоторых аспектах недостает современности и подчас хорошего художественного вкуса. "На мой взгляд, архитектура большинства российских элитных объектов является "устаревшей". Проекты копируют один другой с некоторыми незначительными изменениями. А элитный дом за рубежом, наоборот, - авторский уникальный проект известного архитектора, продуманный до мелочей, включая внутренний дизайн, даже если принадлежит мейнстриму архитектуры. В России же элитность формируется в основном за счет местоположения и земли. Хотя за рубежом эти факторы также играют важную роль", - уверена исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость" Людмила Ежова.
Еще один фактор, отличающий российский рынок элитной недвижимости от, например, европейской или американской "элитки", - уровень сервиса для покупателей этого формата недвижимости. "Немногие агентства, работающие сейчас на российском рынке загородной элитной недвижимости, могут предложить клиенту достаточный уровень сервиса - индивидуальный подход к клиенту, исчерпывающую информацию об объекте, подготовку полного пакета документов, грамотное юридическое сопровождение, оперативность в предоставлении информации, конфиденциальность", - считает Людмила Ежова.
Другая особенность российского рынка - низкая популярность готовых интерьеров, куда владельцу стоит только зайти, чтобы сразу начать жизнь с комфортом, не тратя время на отделку и декорирование. И пока это одно из главных отличий рынка первичной элитной недвижимости в нашей стране и в мире. "За рубежом не принята реализация элитной новостройки в формате shell&core - отделка стен, потолков, установка сантехники, кухонного оборудования и межкомнатных перегородок является обязательным условием. Однако наш опыт реализации апартаментов с отделкой говорит о высокой востребованности предложений этого формата. И, учитывая высокую оценку клиентов, можно ожидать, что в перспективе реализация квартир с отделкой станет практикой", - полагает Ирина Рогачева.
В поисках ориентиров
Эксперты затрудняются с ответом, на какой опыт следует ориентироваться российскому рынку, так как все страны индивидуальны, у каждой есть свой опыт и своя история строительства элитного жилья. "В Европе, например, элитные районы в основном находятся в исторических кварталах, поэтому и о качестве их строительства можно спорить. В Париже дома в самых престижных округах имеют деревянные перекрытия и зачастую не подключены к центральным городским коммуникациям, однако не отнести их к элитным просто невозможно", - говорит Ирина Могилатова.
Но идеи рекомендуется все-таки искать в странах, где высокая стоимость недвижимости и где разрабатываются продвинутые технологии строительства. "Я бы выбрала Америку - как страну, где существует более масштабное и шикарное направление в архитектуре, связанной с созданием элитных объектов. И Англию - с ее более консервативным архитектурным взглядом на недвижимость. Эта страна - один из мировых эталонов элитного строительства и элитной застройки микрорайонов", - считает Екатерина Батынкова.
И конечно же чтобы "догнать и перегнать" Запад, российскому рынку придется как следует потрудиться, оттачивая не только технологии, но и законодательство. Сегодня основным недостатком можно считать несовершенство законодательной базы для рынка недвижимости: все стороны этого процесса недостаточно защищены, нет полной прозрачности, очень развит рынок черных маклеров. "Появлению цивилизованного рынка это очень мешает. Если за границей существует официальная мультилистинговая система, каждый участник которой защищен, то у нас еще сохраняется поле для неблагонадежных участников рынка. И это одна из наиболее существенных проблем", - подытоживает Екатерина Батынкова.
Ольга Приморская
04.03.2010
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить