11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

С прицелом на будущее

Несмотря на заметно упавшую стоимость недвижимости, ее покупка по-прежнему остается самым надежным, по мнению россиян, способом вложения средств (40% опрошенных в 2009 г. и 43% - в 2008 г.). Даже открытие вклада в государственном банке россияне ставят лишь на второе место по надежности вложений.
По мнению людей, недвижимость - не только самое надежное, но и самое выгодное вложение денежных средств, хотя рейтинг ее доходности в глазах россиян в 2009 г. чуть снизился по сравнению с 2008 г. По крайней мере об этом свидетельствуют результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). В результате на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется, пусть и небольшой, процент инвестиционных сделок.
Кроме того, к настоящему времени потенциал ожиданий снижения цен на недвижимость исчерпан, свидетельствуют данные последнего исследования НАФИ и агентства Russian Realty Research (R3). Ценовые ожидания населения относительно недвижимости продолжают развиваться по повышательному тренду, начало которого было зафиксировано летом 2009 г. Напомним, что по мере развития кризисной ситуации доля россиян, ожидавших повышения цен на жилье, устойчиво снижалась, достигнув своего минимума в 38% в мае 2009 г. Тогда как в октябре 2008 г. таковых было 69%, а до кризиса, в мае 2008 г. - 82%. Одновременно увеличивалась доля тех, кто считал, что цены на недвижимость будут снижаться: если в мае 2008 г. никто и не предполагал, что такое возможно, то в марте 2009 г. так считал уже практически каждый пятый респондент.
Однако с лета прошлого года ситуация изменилась в обратную сторону. Сегодня уже половина россиян прогнозирует рост цен на жилье, тогда как только 5% ожидает их снижения. Четверть населения в январе 2010 г. полагала, что цены на жилье в ближайшие три месяца не изменятся. В то же время остается высоким уровень неопределенности: около четверти россиян вообще затрудняется делать прогнозы относительно дальнейшего изменения цен на недвижимость.
Несмотря на самые разнообразные ценовые ожидания, интерес россиян к недвижимости как к инвестиционному инструменту очевиден. Особенно это прослеживается в сегменте новостроек. Несмотря на то что, по данным компании Est-a-Tet, доля инвестиционных сделок в 2009 г. снизилась до 6% по сравнению с докризисными 25%, сегодня число таких сделок медленно, но верно растет. Уже сейчас специалисты оценивают долю таких сделок на уровне 10%. "Инвесторы вернулись на рынок, риэлторы фиксируют инвестиционные сделки. Рынок оживился, цены больше не стремятся вниз, а медленно двигаются вверх", - отмечает руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний "Конти" Сергей Мигунов.
Интерес зависит от готовности
По мнению директора департамента новостроек Est-a-Tet Юлии Гераськиной, сегодня привлекательными с точки зрения инвестиций являются прежде всего недорогие объекты от известных на рынке застройщиков с удачным местоположением, а также с наличием готового пакета правоустанавливающей документации. Все это гарантирует сохранность средств инвестора в будущем. "Тем не менее четко выраженной тенденции к росту цен по новостройкам пока еще не наблюдается: скорее, цены на объекты постепенно поднимаются за счет процесса вымывания объемов с рынка. Поэтому объекты на высокой стадии готовности с высокими качественными характеристиками находятся в дефиците", - сообщает она. Застройщики поднимают по оставшимся квартирам цены, в то же время наблюдается снижение стоимости нереализованных еще объектов более дорогого уровня.
С началом кризиса серьезно снизился спрос, и в первую очередь на жилье, находящееся на ранних стадиях строительства. Наибольшими темпами сейчас восстанавливаются объекты эконом- и бизнес-класса. Действительно, покупательский интерес пропорционален степени готовности дома. Безусловно, наиболее заметную инвестиционную выгоду можно получить от вложения средств в новостройку на этапе котлована. Однако сегодня многие покупатели опасаются рисков, которыми могут сопровождаться такие сделки, ведь за время кризиса многие девелоперы оказались не способны завершить строительство своих объектов. "В таких случаях покупателям нужно оценивать как имя и репутацию застройщика, так и документацию по данному объекту. Особым спросом из-за рисков сегодня пользуются дома, продающиеся по закону N 214-ФЗ, но они стоят и дороже", - объясняет Юлия Гераськина.
Наиболее интересным является недорогой и качественный эконом-класс, который интересен инвестору, поскольку обладает максимальной ликвидностью, соглашается Сергей Мигунов. Кроме того, небольшие квартиры эконом-класса проще сдать в аренду и соответственно получать стабильный доход. "Быстрее всего спрос возвращается в самый дешевый сегмент эконом-класса, который и позволит получить максимальную доходность для частного инвестора, - подчеркивает Дмитрий Халин, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills. - При этом такие инвестиции привлекательны с точки зрения как дохода от сдачи в аренду, так и последующей перепродажи. Совокупная доходность по двум направлениям (аренда+перепродажа) для ряда объектов может превышать 15-20% годовых в валюте. В надежном банке - от силы 5%".
В западном направлении
В городе наиболее востребованным сегодня является дешевое жилье, без привязки к технологиям строительства. Как правило, это сделки по цене до $7000 за кв. м, на объектах начальной стадии с высокой строительной активностью на площадках. "В городском сегменте привлекательны готовые проекты многоквартирных домов (бизнес-класс) либо дома на завершающих стадиях строительства, а также сегмент эконом-класса, спрос на который в настоящее время высок. В данном сегменте можно прогнозировать рост цен в 2010 году на 5-15% в зависимости от параметров проекта", - говорит исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость" Людмила Ежова.
Сегодня установлены довольно привлекательные цены на некоторые монолитные объекты, в связи с чем они стали хорошо продаваться. Кроме того, во многих монолитных домах ради снижения затрат покупателя стали строить внутренние перегородки и сдавать объекты под чистовую отделку. Подобные акции, естественно, повышают спрос на такое жилье, рассказывает Юлия Гераськина. В условиях такого спроса панельное жилье, ранее считавшееся не столь качественным по сравнению с объектами, возведенными по другим строительным технологиям, становится по-настоящему инвестиционно привлекательным. Часто квартиры в панельных домах продаются уже с готовой муниципальной отделкой, то есть такое жилье после покупки можно сдавать вплоть до момента оформления собственности на квартиру, то есть оно начинает работать с первых дней.
По данным Est-a-Tet, доля инвестиционных покупок в сегменте панельного жилья может достигать даже 20-25%. Уровень цен по панельным домам колеблется в районе 80-150 тыс. руб. за кв. м. в зависимости от местоположения и качества объекта. В свою очередь, стоимость монолитных квартир в зависимости от класса составляет от 120 тыс. до 230 тыс. руб. за кв. м.
Если говорить про расположение, то в ближайшее время будут перспективны инвестиции в недвижимость Западного и Юго-Западного округов Москвы, поскольку на сегодняшний день именно здесь наилучшая транспортная доступность, считает Сергей Мигунов: "Также эти районы активно развиваются, есть много необходимых объектов инфраструктуры. Все это делает эти районы достаточно привлекательными. В целом по рынку мы можем говорить о росте цен за год на уровне 6-8%".
Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED, считает наиболее перспективным для инвестиций центр Москвы, даже вне зависимости от конкретного района, так как ограниченное количество предложения обеспечит максимальную доходность. "Сейчас средняя цена готового квадратного метра в элитном доме в центре составляет ориентировочно 17 000 долларов, новостройки же сегодня продаются по средней цене 8000 долларов за квадратный метр, так что доходность очевидна", - уверена она.
Земельный вопрос
В 2009 году на загородном рынке сегмент элитной недвижимости подвергся наибольшей коррекции цен. Диапазон снижения цен составил порядка 15-40% (Рублево-Успенское и Новорижское шоссе) в зависимости от проекта и политики девелоперов. Наибольшее снижение цен наблюдается в проектах на начальных стадиях строительства. В отдельных случаях оно достигает 50%. Коррекция цен в сегменте бизнес-класса составила порядка 25-30%. В отдельных случаях снижение достигло 40-50%, утверждает Людмила Ежова.
За кризисное время очень сильно просели в цене земельные участки, их стоимость упала почти в два раза. В результате в Московской области сегодня уже зафиксировано очень большое количество сделок именно инвестиционных. А такое количество инвестиционных сделок купли-продажи свидетельствует о том, что цены с большой долей вероятности пойдут вверх. Тем не менее многие эксперты не уверены, что это хороший объект для вложений. "Для успешных инвестиций необходимо смотреть прежде всего не на то, что сильнее всего подешевело, а на перспективы роста, - говорит Дмитрий Халин. - В этой связи категорически не рекомендовал бы инвестиционные покупки земельных участков без подряда, а также новостроек бизнес-класса".
В то же время Людмила Ежова с позицией не согласна: "С точки зрения инвестиций интересны земельные участки без подряда на строительство. Несмотря на стабилизацию цен в IV квартале 2009 г. на землю без подряда (разнонаправленная динамика -4 - +2%), высокий спрос в данном сегменте в I квартале 2010 г. дает повод к тому, что цены на землю без подряда начнут устойчиво расти. Рост в течение года будет составлять минимум 10-15%. Сегмент незавершенного загородного жилья (земля с подрядом, проект на стадии "фундамента" или где построено менее 30% домовладений) является наименее привлекательным с точки зрения инвестиций на волне ценовой стагнации при наличии рисков приостановления проекта, долгостроя и пр."
Елена Березина
04.03.2010
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить