11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Дорогая моя вторичка

Вторичный рынок дорогой недвижимости пребывает в стагнации. Однако он по-прежнему стабилен, и предлагаемые объекты находят своего покупателя.
 
 
Вторичная глобализация
 
По словам экспертов, в момент кризиса покупатели перешли с первичного рынка на рынок вторичного жилья, а сейчас ситуация вернулась к докризисному соотношению спроса. «Многие возводимые элитные объекты находятся сегодня в завершающей стадии, — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED. — Например, близки к готовности «Итальянский квартал», «Трилогия», «Сытинский», «Четыре Солнца». Но цены в этих объектах намного привлекательнее, чем на вторичном рынке. Неудивительно, что покупатели проявляют к ним гораздо больший интерес. В августе почти все сделки были по новостройкам».
 
Однако качественная дорогая вторичная недвижимость не потеряла своей привлекательности. Тем более что предложение элитного жилья в Москве, особенно качественных объектов, соответствующих своему классу и реальной, «вменяемой» стоимости, ограничено.
 
А вот с жильем бизнес-класса дела обстоят сложнее. «Спрос на бизнес-класс до сих пор не восстановился, — отмечает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер». — Инвесторы, особенно активно присутствовавшие в этом сегменте до 2009 г., еще не вернулись на рынок. Многие потенциальные покупатели в кризис обратились в сегмент жилья экономкласса, эта тенденция сохраняется до сих пор, и, видимо, она не изменится до конца года».
 
Определенное влияние на конъюнктуру дорогой вторички оказывает сегодня и еще один фактор — глобализация рынка недвижимости. Число потребителей качественного российского жилья, с одной стороны, ограничивается его высокой ценой. А, с другой стороны, состоятельные россияне, по роду своей деятельности либо все чаще во время отдыха бывающие за границей, предпочитают приобретать вторую или третью жилплощадь именно там. Тем более что стоимость такого жилья у нас как минимум сопоставима с комфортабельными объектами в разных странах мира, отмечают эксперты.
 
 
Качественный дефицит
 
Объем предложения на рынке дорогой вторичной недвижимости за лето сократился. По данным компании «ИНКОМ», за три месяца в сегменте бизнес-класса количество объектов, выставленных на продажу, снизилось на 3%. В классе элитного жилья произошел небольшой рост — не более 2%. В целом же с начала года объем предложений качественного жилья увеличился не более чем на 3%. «В настоящее время на вторичном рынке недвижимости высоких ценовых показателей количество объектов стоимостью до 2 млн долл. или с небольшой площадью составляет менее 5% от общего числа предложений, — сообщает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Самыми дорогими объектами сегодня являются пентхаусы и видовые квартиры большой площади на Остоженке и Патриарших прудах. Стоимость 1 кв. м в них может превышать 40 тыс. долл.».
 
Среди районов элитной вторички лидируют Красная Пресня, Замоскворечье, Остоженка. Меньше всего таких квартир предлагают на Чистых прудах, там преобладает смешанная застройка, среди зданий которой 70% исторических домов. В бизнес-классе наибольшее количество предложений приходится на Замоскворечье, Хамовники и престижные районы на юго-западе столицы (Обручевский, Академический, Гагаринский, Ломоносовский). Минимум объектов бизнес-класса предлагают в спальных районах Москвы (Строгино, Крылатское, ст. м. «Юго-Западная»).
 
Со слов экспертов, существенную часть объектов на рынке сегодня выставляют по завышенным ценам, а потому они не востребованы у большинства потенциальных клиентов. «Некоторые подобные квартиры продают уже более двух лет, — замечает Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитных квартир Paul’s Yard. — Собственникам необходимо пересмотреть назначаемую цену. Покупателю важно оптимальное соотношение цены и качества. Но такие предложения сегодня в дефиците».
 
Еще одной особенностью рынка вторичной элитной недвижимости является смена предпочтений покупателей. Если каких-то два-три года назад клиенты искали квартиры больших площадей — от 300 до 500 кв. м в среднем, то сегодня основное количество запросов распространяется на трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры площадью от 160 до 250 кв. м. «Однокомнатные квартиры по 90–100 кв. м перешли в разряд неликвидных, — констатирует Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality. — Таким образом, сегодня недвижимость продают быстро, если предложение отличает низкая цена или высокое качество».
 
Именно из-за более требовательного и внимательного отношения покупателей к приобретению жилья увеличился цикл продажи квартиры — от предложения до оформления документов. По мнению директора по исследованиям Chesterton Александра Уточкина, в отличие от докризисного периода он составляет три — пять месяцев.
 
 
Без колебаний
 
Существенного изменения цен за лето на объекты бизнес- и элитного класса вторичного рынка также не случилось. Как сообщают в компании «ИНКОМ», в августе жилье бизнес-класса подешевело на 1,3% — стоимость составила до 208,2 тыс. руб./кв. м. В долларах цены практически не изменились и в настоящее время составляют 6,9 тыс. долл. Стоимость наиболее дорогих квартир элитного сегмента продемонстрировала небольшой рост (на 1% —в рублях и 2,1% — в долларах) и по итогам августа составила 239,7 тыс. руб., или 7,9 тыс. долл./кв. м.
 
С начала года стоимость предложения в сегменте бизнес-класса увеличилась в среднем на 8,5%, в сегменте наиболее дорогого жилья — на 10,4%. «С сентября некоторые собственники наиболее ликвидных объектов подняли цены на 5–10%. Однако это единичные случаи, они не оказали влияния на среднерыночные показатели», — сообщает Н. Дабсон.
 
Традиционно самые высокие цены на вторичном рынке жилья зафиксированы в ЦАО, где стоимость предложения по итогам августа составила 302,1 тыс. руб., или 10 тыс. долл./кв. м. Сейчас, например, на продажу выставлена элитная квартира в ЖК «Коперник» на Якиманке за 765 млн руб.
 
«Что касается нижней границы стоимости готовой к проживанию квартиры бизнес-класса, то она определяется минимальной площадью от 45 кв. м для студии и стоимостью от 200 тыс. руб./кв. м, — говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра gdeetotdom.ru. — Таким образом, цена не может составлять менее 9 млн руб. Если квартиру бизнес-класса продают за меньшие деньги, то это скорее рекламный ход, и найдется критерий, по которому она бизнес-классу никак не соответствует. Аналогично: минимальная стоимость элитной квартиры никак не может быть ниже 20 млн руб.».
 
Дальнейшего существенного колебания цен как в сторону снижения, так и роста на качественное вторичное жилье эксперты не ожидают. Рынок стабилизировался и будет оставаться пока без существенных изменений. Возможно, на 10–15% увеличатся продажи в осенний период, что связано с реализацией отложенного летом спроса из-за аномальной экологической обстановки в Москве. Однако выход на рынок этих квартир не приведет к повышению цен, уверены эксперты. «После достаточно продолжительного затишья резкого скачка цен ожидать не стоит, — уверена Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood. — Сейчас, когда рынок не до конца оправился от кризиса и покупатели еще помнят о скидках, акциях и тому подобном, резкий рост цен с высокой вероятностью спровоцирует стагнацию спроса, так что продавцы вряд ли пойдут на это. Докризисного уровня средние цены в текущем году не достигнут. По нашим прогнозам, до конца 2010 г. можно ожидать повышения стоимости качественных квартир вторичного рынка на уровне 5%».
 
«Продавцы, которые выставили свои квартиры дороже, чем в среднем по рынку, и еще не поняли, что положительной ценовой динамики в ближайшее время не произойдет, будут ждать у моря погоды, — заключает Н. Ракова. — Продажи реальны только у тех, кто придерживается рыночной цены и ниже либо находит разумный компромисс в течение торгов. А вообще на рынке сейчас благоприятная ситуация для альтернативных сделок, то есть для граждан, которые хотят увеличить или уменьшить площадь имеющегося жилья».
 
Алена ДЫМОВА
01.10.2010
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить