11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Тверской район Москвы: первый по инфраструктуре, в топе по ценам и не последний выбору в новостройках

Территория, где находится район Тверской, исторически одно из самых престижных мест в столице. В рейтинге по самым выдающимся характеристикам район прочно удерживает третье место, уступая только Хамовникам и Арбату. Это касается также уровня цен на жилье. Изобилие объектов инфраструктуры, включая театры, музеи, выставочные залы, лучшие школы и престижные вузы - сильный аргумент, который и впредь будет работать на имидж Тверского.
Престижное окружение и дорожная ложка дегтя
Напомним, что на территории Тверского находится Государственная Дума, Большой театр и проходит главный торговый коридор Москвы – улица Тверская. Тверской бульвар построен первым в 1796 году в составе Бульварного Кольца. Кроме этого на территории района находится много объектов с интересной историей. В частности, это здание мэрии: дом московских генерал-губернаторов был построен в 1782 году знаменитым архитектором Михаилом Казаковым. В 1937-1938 гг. при расширении Тверской улицы здание было поднято и перенесено на несколько метров для расширения проезжей части.
Украшением района является усадьба Гагариных на Страстном бульваре. Она перестроена в 1786-1790 гг. тоже Михаилом Казаковым. Двенадцатиколонный ионический портик здания – один из самых протяженных в Москве.
На территории Тверского района расположены многие знаковые для Москвы объекты. Только на Тверской улице находятся Центральный телеграф, именно из него во все города Советского Союза было передано сообщение о начале Великой Отечественной войны, знаменитый «Елисеевский» магазин, концертный зал Чайковского.
«Но мало кто знает, что цоколь дома №9 по Тверской улице отделан тем самым красным гранитом, который был заготовлен по приказу Гитлера для возведения памятника в честь победы над Москвой», - говорит пояснил журналу www.metrinfo.ru Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
В настоящее время район славится хорошо развитой как социальной, так и коммерческой инфраструктурой. В компании Penny Lane Realty подсчитали, что на территории района находится 19 театров, в том числе всемирно известные Большой и Малый театры расположены главные выставочные залы, включая Манеж. В Тверском работают три кинотеатра и три концертных зала, 10 музеев и 11 библиотек, действует 17 церквей, много лучших в городе отелей, среди которых такие известные сети как Ritz Carlton, Marriot, «Хаят» и другие.
В районе представлены все форматы торговой недвижимости от бутиков мировых дизайнеров до недорогих продуктовых магазинов в шаговой доступности от жилого дома. Но крупных продовольственных магазинов все же мало. Гипермаркет крупнейшей сети «Перекресток» находятся в зданиях ТД «Дружба» и в «Елисеевском».
Из образовательных учреждений в Тверском районе работают 19 детских садов, 21 средняя школа, две музыкальные школы и столько же лицеев. Важно, что многие обычные государственные школы по качеству преподавания опережают частные гимназии.
Как отметил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», проблема района – большая загруженность дорог и плотный трафик. Автомобилисты вынуждены простаивать часами в пробках. Лишь в выходной день здесь относительно свободные дороги. Как дополнил Андрей Кальницкий, ведущий эксперт EliteCenter, если брать самое начало Тверской от станции метро «Белорусская», то основная проблема здесь – это транспортный коллапс из-за обилия огромных офисных зданий и вечной стройки на площади возле Белорусского вокзала. Обильное строительство офисно-торговых площадей велось здесь без учета транспортной проблемы, количество парковочных мест бизнес-центров совершенно не соответствует потребностям района. Тяжелая ситуация с парковками и в районе Камергерского переулка, где сосредоточено много офисов, ресторанов, магазинов. В связи с последними запретительными мерами нового мэра Москвы, парковаться вдоль Тверской запрещено. В результате, и без того проблемные параллельные улицы - М. Дмитровка, Неглинная, Петровка и переулки между ними превращаются в часы пик в автомобильные «капканы».
Отметим, что администрация города разрабатывает разные меры по нормализации ситуации. Как уточнил Александр Зиминский (Penny Lane Realty), в их числе намерения ликвидировать трамвайное движение по улицам Лесной, Тихвинской и Палихе, вывести 4-й троллейбусный парк с Лесной улицы в Юго-Восточный и Северо-Восточный округа. Запланировано строительство транспортного узла на Пушкинской площади, перехватывающего двухуровневого паркинга, пробивка проектируемого проезда с Перуновского переулка на Селезневскую улицу и др.
Слабое звено района и отсутствие крупных парковых зон: на озелененные территории приходится всего 36 гектаров из 565.
Дома исторические, с историей и с дорогой «начинкой»
Жилая застройка района Тверской представлена разными домами. История самых старых из них уходит в XVIII и XIX века. В основном, это особняки, которые не однажды перестраивались. Небольшая часть домов – сталинского периода, брежневская эпоха представлена кирпичными новостройками, возводимыми ведущими министерствами и ведомствами для ответственных работников. Панельных домов в районе практически нет, а современные элитные жилые комплексы составляют всего 5% жилой застройки района, - уточняет Александр Зиминский (Penny Lane Realty). По его мнению, в сегменте бизнес-класса интересный вариант - жилой комплекс на улице Александра Невского, 27. Это жилой дом переменной этажности (от 9 до 18 этажей) в современном архитектурном стиле с трехуровневым пентхаусом. Самые интересные элитные объекты Тверского района – это жилые комплексы «Респект» в Большом Гнездниковском пер. и «Грин Плаза» в Хлыновском тупике, отреставрированные исторические особняки на Петровке (дом 28), в Леонтьевском переулке (дом 11-13, стр. 1) и на Тверском бульваре (дом 9).
В частности, в историческом особняке на Петровке, д. 28 при реконструкции была восстановлена историческая пластика и цветовое решение фасада. Высота потолков составляет 3,8 метра, предусмотрены огороженная территория, охраняемая наземная парковка и собственная служба безопасности. На сегодня в особняке предлагается 7-комнатная квартира под отделку площадью 174 квадратных метра стоимостью $1,7 млн., что по современным расценкам считается очень привлекательной ценой.
Вторичный рынок района представлен разными предложениями. Но престиж сказывается на ценах. «По сравнению с 2009 годом цены выросли в среднем на 7-10% и составили в среднем 12-15 тыс. долларов за квадратный метр», - говорит Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Похожие цифры роста цен назвали в «Аналитическом консалтинговом центре МИЭЛЬ». «За год цены в районе выросли на 8,2%, прирост с начала года составил 7,6%», говорит Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости АКЦ МИЭЛЬ. Если цену представить в рублевом исчислении, то по словам Дмитрия Таганова («Инком»), средневзвешенная цена 1 кв.м однокомнатных квартир составляет 253 807 руб., двухкомнатных - 252 524 руб., трехкомнатных - 249 142 руб.
В февральском рейтинге московских районов, который каждый месяц составляет аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости», Тверской занимает второе место после Китай-города с результатом 8422 доллара за квадратный метр. А интернет-сервис нашего журнала «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро» http://www.metrinfo.ru/area/ ждает нам цифру 245,5 тысяч рублей за кв.м (очень близкую к «инкомовской»). Разницу в показателях, которые приводят эксперты можно объяснить, что кто-то из них учитывает в расчетах стоимость элитного жилья, а кто-то (например, www.irn.ru) – нет.
Если же рассмотреть вторичные предложения более детально, то картина выглядит так. Диапазон цен очень широкий - от $6000 до $40 000 за квадратный метр, - рассказывает Александр Зиминский (Penny Lane Realty). В среднем стоимость квартир на вторичном рынке составляет порядка $14 000 за квадратный метр. Квартиры эконом-класса – в редких панельных домах или в сталинских, но в неважном состоянии, или в исторических домах, не прошедших реконструкцию – стоят $6-9 тыс. за квадратный метр. Стоимость квартир в кирпичных «совминовских» домах чуть выше – порядка $10 тыс. за квадратный метр. Например, квартира в кирпичном «совминовском» доме площадью 84 кв.м на 2-й Миусской улице предлагается за $950 тыс. За квартиру в хорошем сталинском доме придется отдать $10-17 тыс., а за элитную вторичную квартиру - в среднем $19 500 тыс. за квадратный метр. В частности, квартира в сталинском доме (1-ая Тверская-Ямская, 12) площадью 86 кв.м. предлагается за $1,2 млн., а квартира в доме по адресу: Тверская ул., 27 площадью 199 квадратных метра оценивается уже в $2,5 млн.
«Итальянский квартал» и другие новостройки
Территория района Тверской исторически плотно застроена, а площадки под новое строительство появлялись только вследствие сноса старых домов и вывода непрофильных для центра предприятий, как, например, в районе станции метро «Новослободская». По данным Оксаны Дивеевой, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, на первичном рынке района сегодня представлено несколько объектов: «Тверской» (3-я Тверская-Ямская ул., вл. 4-10), «Четыре ветра» (Б. Грузинская ул., 69-71), Петровский бул., вл. 21-23, Селезневская ул., вл. 24 – 26, МФК ЖК «Легенда Цветного» на одноименном бульваре и др...
Наиболее крупным и интересным является комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» (ул. Фадеева, 4) – проект известного архитектора Михаила Филиппова, строительство которого было возобновлено после кризиса. 1 декабря 2010 года завершилось возведение монолитного каркаса. Как объяснила Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал» компании «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ», проект имеет сложный фасад с большим количеством характерных для классической архитектуры элементов: эркеров и экседеров, арок и карнизов, сложную по конфигурации кровлю, около 12 типов оконных проемов и 19 типов несущих колонн. Поэтому строительство монолитного каркаса дома с таким фасадом за 11 месяцев - беспрецедентный случай на рынке элитной недвижимости Москвы. В настоящее время построено 80 000 кв.м. подземной и надземной площади проекта, при этом за 2010 год - 50 000 кв.м. С декабря начались работы по устройству кровли и фасадов здания, а также возведение офисного особняка, являющегося частью проекта.
В целом «Итальянский Квартал» - это семь одновременно строящихся особняков, названных именами красивейших городов Италии: Верона, Рим, Турин, Флоренция, Генуя, Милан и Неаполь. В каждом доме от 12 до 35 квартир площадью от 45 до 300 кв.м, включая небольшие студии, пентхаусы с каминами, мансарды, а также традиционные двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Жилой комплекс будет обустроен современными инженерными системами, клубным сервисом, комфортной подземной парковкой и развитой инфраструктурой. По данным компании «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ, продажи в проекте стартовали в октябре 2009 года, минимальная цена составляла $6,8 тыс. за кв.м. На данный момент минимальная цена продажи составляет $8,4 тыс. за кв.м. Стоимость машиноместа в подземном паркинге - $100-150 тыс. На данный момент проданы практически все квартиры небольших метражей, в целом реализовано больше 60% квартир. Следует отметить, что небольшие метражи в проекте появились после проведенной реконцепции в 2008 году. По информации Tweed, по итогам 2010 года проект стал лидером продаж на рынке элитных новостроек.
По данным Penny Lane Realty, на Тверской район приходится 12% элитных новостроек Москвы. Порядка 70% новостроек в Тверском районе относятся к элитному сегменту рынка, и 30% - на долю бизнес-класса. Новостройки Тверского района в основном представлены клубными домами на 30-50 квартир, так как плотная жилая и общественная застройка не позволяет реализовать более масштабные проекты. Из новостроек бизнес-класса эксперты отмечают жилые комплексы «Four Winds» и «Тверской».
Многофункциональный жилой комплекс «FourWinds» («Четыре ветра») на Б. Грузинской 69 построен с применением экологически чистых материалов и новейших энергосберегающих и шумоизоляционных технологий. Отделка двух корпусов переменной этажности включает панорамное фасадное остекление. Специальные энергосберегающие стекла пропускают в комнаты максимум света. Комплекс оборудован трехуровневым подземным паркингом, пожарной и охранной сигнализацией. Помимо жилой зоны в комплекс входит фитнес-центр площадью 4 тыс. кв.м, магазины, кафе и салоны красоты. Андрей Кальницкий (EliteCenter) отметил, что проблема дома состоит в том, что комплекс состоит из двух строений, которые изначально планировались как офисные здания. Затем застройщик решил сделать одно из зданий жилым, так как жилые помещения можно продать значительно дороже коммерческих. Однако планировки обоих зданий задумывались под коммерческие помещения. В итоге квартиры в жилом доме «Четыре ветра» неважно продаются из-за неудобных планировок квартир и неадекватных цен- $15,6 тыс. за кв.м. К примеру, трехкомнатная квартира 138 кв. м на 7 этаже стоит $2,107 млн, включая машиноместо. При этом проходящие мимо комплекса переулки и улочки практически всегда парализованы пробками с утра до вечера.
Жилой комплекс «Тверской» в 3-м Тверском-Ямском переулке построен в современном архитектурном стиле, внешняя отделка – в сдержанной теплой цветовой гамме. В доме 27 квартир, высота потолков – 3,2 м, предусмотрены системы очистки и кондиционирования воздуха и фильтрации воды. Из объектов инфраструктуры в ЖК будут функционировать СПА-салон и химчистка. Предусмотрен ландшафтный дизайн внутренней территории, детская площадка, круглосуточная охрана и контроль доступа. Квартиры площадью 205-262 квадратных метра без отделки предлагаются в «Тверском» по цене от $2,8 до $3,4 млн.
МФК «Легенда Цветного» (Цветной бульвар, вл. 2, стр. 1.) состоит из трех башен переменной этажности. Первые семь этажей занимает бизнес-центр класса «А», библиотека Федерального собрания РФ, ресторан и торговые галереи, фитнес-центр, бассейн и spa-салон. С 9 по 15 этажи пространство башен занимают элитные квартиры. В подземной части «Легенды Цветного» расположен трехуровневый подземный паркинг на 594 машиноместа. Площадь квартир от 130 до 220,86 кв.м. Цена предложения – от 490 тыс. руб. за 1 кв.м.
По словам Андрея Кальницкого (EliteCenter), интересный объект построен в Дмитровском пер.7 – «Петровъ Домъ», который гармонично вписывается в историческую архитектуру здешних переулков. Несмотря на воссозданную атмосферу старой Москвы, «Петровъ Домъ» - современный жилой комплекс, оборудованный по последнему слову техники. Из дома на лифте можно спуститься в подземный паркинг, что для центра города - настоящая роскошь. «Этот проект можно считать удачным еще и потому, что клиенты стали особенно внимательно относиться к функционалу квартир в новостройках, особенно к наличию большого количества окон, что дает больше вариантов перепланировки», - отмечает эксперт. В каждой квартире не менее 10-ти окон, выходящих на две стороны. Квартиры в этом доме предлагаются по цене $18 -19 тыс. за 1 кв.м. К примеру, четырехкомнатная квартира 230 кв. м на 3 этаже без отделки стоит $3,9 млн.
И о будущем Тверского
Как рассказала www.metrinfo.ru Люция Казимир («Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»), в настоящее время в Тверском районе также ведется строительство жилых домов по адресам: 1-й Самотечный пер. вл. 17Б и ул. 4-я Тверская-Ямская вл. 10, 12, 14 стр. 1., отсутствующих в открытом предложении. По ним идут работы нулевого цикла, сдача объектов запланирована на 2011 год. В состоянии разработки находится градостроительный план земельного участка для жилой застройки по адресу: Цветной бульвар владение 15 микрорайон 28 квартал 258. Так что скоро в Тверском появятся новые дома, и затем, возможен большой перерыв, так как сейчас в правительстве Москвы обсуждается вопрос о запрете на строительство жилья в центре Москвы.
Людмила Чичерова
04.03.2011
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить