11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Столичные богачи готовы платить от $2 млн за жизнь на крыше

Застройщики элитного жилья предлагают москвичам европейский формат недвижимости – террасные квартиры. Столичные богачи готовы платить от $2 млн, но отказываются воспринимать террасу как открытое пространство для отдыха. Архитекторы, создающие в Москве проекты по западным лекалам, жалуются на огромное количество заявок на остекление европейских чудес. Виной тому, как считают эксперты. низкий уровень архитектурной и экологической культуры и стремление экономить на пространстве.
Участники прошедшего 7 апреля круглого стола, посвященного террасным квартирам, эксплуатируемым кровлям, открытым балконам и другим «частным» открытым пространствам в черте города, поделились своими наблюдениями относительно того, насколько этот формат популярен и востребован сегодня в Москве и как отличаются варианты использования террас в столице от западных аналогов.
 
Террасы для бедных и богатых
Как рассказала главный редактор портала ec-a.ru Лариса Копылова, первые террасы появились в античности, а, возможно, и раньше, если вспомнить о висячих садах Семирамиды. Слово терраса первоначально означало уступ земной поверхности (франц. terrasse от terre— земля). Затем стало означать еще и площадку без стен на искусственном уступе, открытую или с крышей. Террасы всегда ассоциировались с высоким качеством жизни и комфортом, в связи с чем их ценили монархи и властители, аристократы и состоятельные люди. Среди исторических примеров зданий с террасами— Петергоф, Константиновский дворец в Стрельне, дача Сталина в Ялте и т.д.
По словам Ларисы Копыловой, одним из всемирно известных примеров террас в жилом комплексе является терраса пентхауса на 60 Warren Street, который оценивается в $28 млн: Forbes признал Трайбеку самым дорогим районом Нью-Йорка. «Не случайно пентхаусы, имеющие террасу на крыше, являются самой дорогой в мире недвижимостью»,— пояснила Копылова. По ее словам, в том же Нью-Йорке климат в некотором роде более жесткий, чем в Москве. «Там гораздо более ветрено и достаточно морозно, что не является препятствием для устройства террас. Да и Осло, к примеру, приближен по климату к Москве: здесь террасы и просторные балконы со столиками и садиками весьма распространены в городе. У норвежцев— культ природы. Вечером они садятся на террасе и смотрят на лес и на фьорды»,— поясняет Лариса Копылова.
Москвичи за стеклом
Примеры использования открытых террас в Москве пока не так многочисленны. Как рассказали участники круглого стола, одним из наглядных примеров являются дома с эксплуатируемыми кровлями в ЖК «Остров фантазий», который расположен в Татаровской пойме. Среди немногих примеров в элитных жилых домах— пентхаус с террасой в «Баркли плаза», а также офис архитектора Сергея Киселева (офисное здание в Пятимонетчиковском пер.), где терраса сначала была открытой и использовалась по назначению, а потом была застеклена— видимо, с началом кризиса и экономией офисного пространства.
По словам Николая Лызлова, руководителя «Архитектурной мастерской Николая Лызлова», покупателю квартиры с террасой нужно понимать, что терраса сегодня— это все-таки не продолжение квартиры, а улица и двор, которые могут быть уместны в любых городах и климатах. «Если девелопер или управляющая компания смогут как-то обустраивать террасы в своих зданиях, оборудовать их, допустим, качелями или озеленять, то наши граждане не смогут сразу их застеклить, как они часто пытаются делать»,— проинформировал о проблеме Николай Лызлов.
Руководители архитектурного бюро «Атриум» Антон Надточий и Вера Бутко, в свою очередь, считают, что террасы для Москвы являются самой настоящей необходимостью. «Раньше, когда земли в городе было много и необходимости в террасах не возникало, не было и такой проблемы, как использование террасы как того же варианта дополнительного озеленения города и улучшения экологической обстановки. Сегодня земля входит в стоимость объекта недвижимости, и девелоперы используют ее максимально эффективно, поэтому в наших домах и не встретишь большого количества террас или открытых прогулочных пространств»,— считает Антон Надточий. Среди примеров подобных объектов, с которыми работает их бюро, Антон перечислил ЖК со спорткомплексом на ул. Спортивной Армии, который строит компания «Баркли», торгово-деловой комплекс на Головинском шоссе и ряд загородных объектов.
 
За дверью квартиры— фронт
По словам архитектора Михаила Филиппова, который включил в проект элитного жилого комплекса «Итальянский квартал» ряд квартир с просторными террасами, в исторической и архитектурной культуре России, действительно, балконы не было принято использовать как вариант для отдыха или прогулок— «там обычно никогда ничего не происходило, хотя со времен Казакова в Москве и существуют дома с круглыми ротондами, где жители могли пить чай. В том же Санкт-Петербурге культура использования террас более развита— здесь есть хотя бы знаменитый висячий сад на Дворцовой площади»,— рассказывает Михаил Филиппов.
Архитектор поведал об основных проблемах использования террас, которые обычно смущают московских покупателей. Помимо климата, который позволяет наслаждаться солнцем на террасах лишь несколько месяцев в году, это проблемы коммуникаций, когда кухня, туалеты, какая-то инженерия или запахи, относящиеся к нижнему дому или террасе, имеет выход на соседнюю террасу сверху, что не способствует комфорту ее обитателей. Но самая большая проблема, по словам Михаила Филиппова, – это стремление людей сделать террасу продолжением квартиры. «Все хотят застеклить ее, поставить коляску, сэкономить метры. Для нашего гражданина границей жилья является квартира, за дверью— уже фронт и война. Застеклять пытаются зачастую самовольно, без получения разрешения архитектора»,— говорит Филиппов.
Что такое терраса?
Терраса (франц. terrasse, от лат. terra— земля)— открытая с трех сторон (с 19 в. чаще застекленная) летняя неотапливаемая пристройка к зданию, перекрытая крышей на столбах и сообщающаяся с ним дверью. Террасами называют также части террасных зданий, уступами спускающихся по склону. Кроме того, террасой также называют огражденную открытую пристройку к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01–89*).
Генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова подтвердила существующую даже среди состоятельных покупателей проблему захламления балконов и использования их как кладовок. «Тем не менее квартиры с террасами как продукт пользуются спросом и этот спрос будет увеличиваться хотя бы потому, что квартира с террасой— это красиво. К минусам такого формата покупатели часто относят ограждения, которые закрывают вид из окна, что не всем нравится»,— сообщила Могилатова.
Директор департамента продаж «ГУТА-Девелопмент» Людмила Потапова в ответ на замечание Михаила Филиппова прокомментировала, что в настоящий момент те же покупатели квартир в «Итальянском квартале» могут решить вопрос нехватки площадей под имущество с помощью покупки специальной кладовой комнаты. «Таким образом мы будем предотвращать, насколько это возможно, застекление террасы и изменение первоначального их вида использования, предусмотренного архитектором»,— обещает Людмила Потапова.
 
Граждане с архитектурным задором
По мнению директора по развитию агентства недвижимости «Калинка Риэлти» Алексея Сидорова, квартиры с террасами не должны быть массовым предложением, тем более что купить их все-таки не каждому по карману, особенно если терраса находится в пентхаусе элитного здания. По словам Сидорова, квартиры с террасами сегодня могут оцениваться от $4000–5000 за кв. м. В том же «Итальянском квартале» квартиры с такой изюминкой стоили около $15 тыс. за кв. м (коэффициент террасы— 0,3).
 
Спортивный комплекс с временным проживанием в Татаровской пойме ТПО "Резерв“ (также объект известен как жилой комплекс "Остров фантазий")
Алексей Сидоров также подтвердил GZT.RU существование тенденции к застеклению террас. «У нас в столице, да и за ее пределами, много граждан, все они с архитектурным задором, и часто пытаются без согласований застеклять террасу целиком или выделять какой-то участок под зимний сад и огораживать его и т.п. Такие случаи нужно пресекать – и на уровне управляющей компании, и на уровне архитектора. Я знаю один такой пример в жилом комплексе „Пять звезд“ на ул. Фрунзенской, где один из владельцев пентхауса с террасой в 200 м хотел построить там настоящую баню и бассейн и париться на природе. Уровень некоторой „отвязности“ у потребителей сегодня вырос»,— констатирует Сидоров.
«Вот это само желание стеклить балконы, террасы или эксплуатируемые кровли происходит от бедности или безысходности— у людей крайне мало квадратных метров, вот они и цепляются к балконам, чтобы их застеклить. Я знаю один такой пример дома, где сначала были запроектированы балконы, а потом эти балконы вошли в квартиры. Образовался неровный пол, в итоге планировка квартир стала неудобной— у хозяев появились узкие и непонятные балкончики. Над ними, конечно, можно сделать навес, но стоил бы он около 7 тысяч евро. Я бы однозначно не стал стеклить такую террасу. Учтите же еще расходы и на саму ее покупку: ведь террасы продаются с разными коэффициентами при продаже— от 0,3, 0,5 до 1»,— рассказывает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. По его словам, когда ему приходилось покупать квартиру в Сочи с огромным балконом площадью более 100 кв. м, хозяева его оценили в стоимость, равную стоимости квадратного метра самой квартиры.
 
«Кишка» вместо террасы
«Сейчас можно встретить неадекватное соотношение площади самого пентхауса к площади его одной или нескольких открытых террас. Бывает, что на 300 кв. м квартирного пространства приходится 200 и более кв. м террас. И эти террасы зачастую нужно выкупать за деньги. В расчете цены для террасы корректно использовать понижающий коэффициент 0,3. Некоторые застройщики пытаются применять коэффициент 0,5 — есть много примеров, когда именно по этой причине покупатели отказывались от сделок. Таким образом, стоимость только террасы может составлять, допустим, от $450 тыс. и до $1 млн, в зависимости от стоимости квадратного метра»,— поясняет руководитель по проектам департамента эксклюзивной недвижимости IntermarkSavills Владимир Говорин.
Внимание, правильная терраса!
Владимир Говорин обращает внимание на основные дополнительные моменты, на которые покупателю квартиры с террасой стоит обратить внимание:
- конфигурация террасы: лучше всего прямоугольная форма с соотношением сторон от 1:3 до 3:4, где можно будет разместить те же лежаки или какую-то мебель для отдыха.
- Если уж так получилось, что терраса у предлагаемой квартиры или пентхауса тянется вдоль линии фасада самого пентхауса, то нужно обратить внимание на ширину этой террасы— если она меньше чем 2,5–3,0 метра, то сфера использования этой террасы будет сокращена. По словам Владимира Говорина, терраса будет представлять собой не удобное прямоугольное патио, а некую «кишку» вокруг фасада здания: на такой балкон, особенно, если он находится в высотном здании, будет просто страшно выйти.
- Должны быть выполнены ливнестоки с учетом мероприятий против вероятного засорения.
- Сейчас много различных вариантов по ограждению террас, но нужно иметь в виду некоторые их различия. Широкий каменный парапет высотой «по пояс» сделает жизнь на террасе более безопасной и приватной как в физическом смысле, так и ментально. Однако, в зависимости от глубины террасы, этот парапет в большей или меньшей степени «съест» видовые перспективы из окон самого пентхауса. Второй, наиболее распространенный вариант, – это стеклянные прозрачные ограждения, здесь все наоборот: возникает беспокойство за безопасность и приватность, но в большей степени сохраняются видовые перспективы.
Бывает, что уровень пола террасы выше уровня пола самого пентхауса. Это может возникнуть из-за технологических особенностей дополнительного пирога гидроизоляции в части перекрытия, где размещена терраса. Пусть эта разница будет не больше 40 см в бетоне или не больше 20 см в состоянии выполненного ремонта. На рынке встречались случаи перепадов высоты выше 1 м— на такую террасу придется забираться с лестницей.
По его словам, наиболее оптимальной с учетом нашего климата можно назвать террасу 40–60 кв. м для пентхауса (квартиры) 200–250 кв. м и 80–150 кв. м для пентхауса площадью 350–600 кв. м. Таким образом, усредненная формула для площади открытой террасы— это ¼ от площади самого пентхауса. Если же за террасу платить не нужно, или в виде специального предложения она «идет» в подарок, то можно рассматривать и варианты с большим соотношением площадей, где площадь открытой террасы доходит до 40% от площади пентхауса.
Надежда Русина
28.04.2011
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить