11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Все и срaзу?

Инфраструктура загородных поселков — тема больная. Комплексов становится все больше, но их жителям чаще всего нечем заняться. Некоторые девелоперы обещают социальные объекты «в третью очередь», и люди годами ждут садика. В других местах имеется все, что душе угодно, но цены при этом зашкаливают.
 
Элитное жилье без удобств
«По нашим подсчетам, только в 15% проектов уровень инфраструктурного обеспечения можно считать удовлетворительным, — сообщает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Каждый год выходит порядка 100-120 новых комплексов; если же посмотреть на динамику появления качественных инфраструктурных объектов, становится очевидным резкий дисбаланс, который постоянно прогрессирует». По мнению экспертов, наиболее благополучно в этом отношении Рублево-Успенское шоссе. Оно же, как известно, и самое дорогое. На остальных направлениях торговые, спортивные и развлекательные точки попадаются фрагментарно, в основном вдоль трасс. Рестораны и спортклубы в самих поселках или поблизости — явление редкое, не говоря уж про школы и детские сады. Даже продуктовый магазин и аптека есть не везде, хотя это уже «предметы первой необходимости».
 
Многие девелоперы говорят честно: мы не будем строить ничего, кроме детской площадки и КПП, чтобы сделать цены минимальными. Подход вполне оправданный, но лишь при двух условиях: речь идет об экономклассе, где у покупателей каждая тысяча долларов на счету; поселок расположен в развитом районе, рядом с каким-нибудь городком. Так, в комплексе экономкласса «Черничные поля» (от компании «Загородный проект») появятся лишь магазин и спортплощадка, зато в 5 км находится Апрелевка, чуть дальше — Троицк и московский район Ново-Переделкино, где есть все необходимое для жизни. Конечно, ездить за каждой мелочью «в райцентр» не слишком удобно, но ради невысокой цены и хорошего местоположения (20 км по Боровскому шоссе) можно и потерпеть. Удивительней, когда подобный «минимализм» декларируется в дорогих проектах. Например, в элитном поселке «Лион» домовладение стоит от $1,3 млн, при этом из «развлечений» предусмотрена лишь детская площадка. Застройщик объясняет это заботой о кошельке покупателей, которым не придется платить за эксплуатацию, однако в ценовом сегменте de luxe подобный подход кажется странным. Вряд ли «элитные дачники» будут проводить досуг на грядках и любоваться звездами и красотами Рублевки.
 
Не верьте буклетам
В любом случае «честное» отсутствие инфраструктуры лучше, чем обещание построить все-все-все, не выполняемое годами. Ведь, покупая дом с участком, вы покупаете только дом с участком. В договоре будут подробно прописаны размеры надела, параметры здания, но — ни слова про спортклуб и детский садик, красиво нарисованные в 3D на сайте продавца. Ну а когда проект распродан и прибыль получена, что заставит девелопера тратить эту самую прибыль на убыточные объекты? Ничего. Конечно, с финансовой точки зрения застройщику выгоднее сначала провести коммуникации, реализовать участки (с подрядом или без), а уж потом, на вырученные деньги возводить инфраструктуру. Это снижает кредитную нагрузку, а значит, и объем затрат. Кроме того, некоторые компании в принципе не имеют ресурсов, чтобы финансировать инфраструктуру до начала продаж.
 
Поэтому до недавнего времени схема «утром деньги, вечером все остальное» была очень распространенной. Все изменилось, когда Подмосковье наводнили «обманутые дачники», не получившие не только обещанные гольф-клубы и SPA-салоны, но даже воду и канализацию. С тех пор люди стали намного осторожнее и перестали верить в красивые картинки. «90% наших клиентов интересуются наличием в поселке внутренней инфраструктуры, а также рекреационных зон, — подтверждает Д. Цветков. — Если в первую очередь для покупателя важна стадия готовности комплекса, то во вторую — его «начинка», что там предусмотрено для жизни и отдыха». «Как показывает практика и опыт просмотров, готовая инфраструктура и облагороженная территория очень часто становятся определяющим фактором в решении приобрести дом», — говорит Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED.
 
Мечта бизнесмена
Поэтому в последнее время на рынок выходит все больше проектов, застройщики которых осознанно идут на траты и формируют обширную инфраструктуру до начала продаж или хотя бы параллельно. Среди пионеров такого подхода — «Довиль» и Millenium Park, оказавшиеся весьма успешными. Также эксперты хором хвалят «Княжье озеро» — крупный элитный поселок на Новорижском шоссе, где уже функционируют школа, ледовый дворец, охотничий клуб, мини-зоопарк. Впрочем, для элитного комплекса со стоимостью домовладения $1,5-2,5 млн подобная обустроенность вполне естественна. Более отрадно, что проекты с насыщенной инфраструктурой, существующей не только на бумаге, стали появляться в сегментах бизнес и эконом.
 
«Сегодня люди ищут то же качество жизни, к которому они привыкли в городе, где до супермаркета десять минут пешком, и готовы за это платить!» — уверен коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев. Поэтому если в кризис практиковался принцип «минимальные удобства — минимальные цены», то в новых комплексах «Западная Долина» и «Южная Долина» компания собирается построить школу, детский сад, рестораны, спортцентр и др. «Наличие качественной инфраструктуры добавляет к цене домовладения до 30%, поэтому мы планируем начать ее создание на самых ранних этапах, — уточняет эксперт. — Что же касается бремени дальнейшего содержания, то, по нашему мнению, необходима самоокупаемость. Если прибыли нет, значит, имеются просчеты в концепции и, скорее всего, объект будет закрыт».
 
Неожиданный плюс развитой инфраструктуры отметил Алекей Иванов, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс»: «Многие покупатели проявляют интерес к аренде проектируемых торговых и административных комплексов». Таким образом, предприниматель может прекрасно устроиться: домик на лоне природы и успешный бизнес в шаговой доступности.
 
Ради общей пользы
Впрочем, и для девелопера «начинка» может (и должна) стать прибыльным делом. «Если крупная компания занимается одновременно инфраструктурой и поселком, ее объекты работают на привлечение покупательского внимания друг к другу, и это оптимальный вариант, — рассуждает Наталья Картавцева, директор департамента продаж ОАО «ОПИН». — Поэтому мы стремимся продавать готовый продукт, включающий в себя все». ОПИН прославился на загородном рынке благодаря поселку «Павлово», точнее — расположенным рядом Павловской гимназии и торгово-развлекательному комплексу «Павлово Подворье». До этого никто не решался возводить столь крупный и амбициозный проект в чистом поле — вдали от городов, да еще и в удалении от шоссе. Но оказалось, что жители «Павлово» и окрестных коттеджных поселков обеспечивают вполне достаточный спрос.
 
По особому пути пошли в компании «Вектор Инвестментс». Проект «Истринская долина» предусматривает реализацию на территории 1,7 тыс. га 18 комплексов разного уровня (от эконом до премиум, в основном без подряда) и объектов инфраструктуры, каждый из которых создается как отдельный самоокупаемый бизнес-проект, рассчитанный на жителей не только «долины», но и всего Истринского района. Инфраструктура создается параллельно с подведением коммуникаций, с учетом графика вывода жилья на рынок. Таким образом, к моменту, когда покупатели построят на своих участках дома, формирование инфраструктуры будет окончено. «Параллельный подход» использован и в «Олимпийской деревне Новогорск». Здесь возводится поселок таунхаусов и жилой дом «Каскад», к которому конструктивно примыкает спортивно-образовательный комплекс площадью 20 тыс. кв. м. Обе составляющие реализуются одновременно. Как отмечает Дмитрий Котровский, управляющий по продажам ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», проекты с заявленной инфраструктурой весьма привлекательны инвестиционно, поскольку с годами, когда все заработает, стоимость домов существенно вырастет.
 
На выбор
Основных вариантов действий у покупателя загородного жилья сегодня три:
1. Купить участок или домовладение в поселке, где уже функционирует вся необходимая торговая, спортивная, детская и прочая инфраструктура. Придется заплатить дороже (на 20-30%), зато с первого дня можно наслаждаться комфортом и насыщенным досугом.
 
2. Выбрать проект, где инфраструктура заявлена, но появится позже. Плюсы — экономия и выгодные инвестиции, а также перспектива со временем жить в красивом и благоустроенном поселке. На другой чаше весов — ожидание и риск, что девелопер не выполнит обещания. Совет — связываться лишь с известными компаниями либо с проектами, где строительство инфраструктуры хотя бы началось.
 
3. Предпочесть комплекс вообще без инфраструктуры. Это максимальная экономия и минимальные удобства, а также возможность подкопить денег и позднее переехать в более благоустроенный поселок.
Анна Моисеева
01.06.2011
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить