11 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
Обратный звонок
+7 (495) 125-00-79

Всё течёт, очереди стоят

Многие из коттеджных посёлков, существующих сегодня в Подмосковье, строились в несколько подходов. Бывает, что вторая и третья очереди строительства появляются и в изначально «камерных» проектах, вроде «Европейской деревни» (Калужское шоссе), «Крючкова» (Новая Рига). Чаще всего такой «сиквел» появляется от желания развить успех первичных продаж, но не всегда.
Раз дощечка, два дощечка…
Такую «многоступенчатость» можно объяснить по-разному. Бывает, что создание мегакомплекса изначально предусмотрено генеральным планом, тогда все участки осваиваются в порядке общей очереди. Так, к примеру, поступила со строительством комплекса «Русская Швейцария» компания «Ваш финансовый попечитель». Директор по продажам фирмы MULTIGROUP Евгений Шевченко подтверждает, что чаще всего вторая очередь закладывается в изначальный план строительства. Да, это бывает и вынужденным шагом, если у девелопера ограничены средства и строить объект в один заход не получается. К тому же не всегда рынок способен сразу «переварить» весь предлагаемый объём. Застройщики же, владеющие большими землеотводами, непременно проектируют несколько очередей.
Бывает, что девелопер успешного проекта решает продолжить его, докупив землю поблизости и расширив проект на неё. Ирина Калинина, возглавляющая отдел загородной недвижимости в агентстве TWEED, вспоминает: так получилось с проектом «Николино», где поначалу застройка прилегающей местности не предполагалась. Но благодаря высоким темпам продаж участков и домовладений девелопер получил и причину, и возможность расширить проект, выкупив близлежащие земли.  Похожим образом ситуация сложилась с такими проектами, как «Черничные поля», «Клубничные поля», «Южные Горки-2», «Велегож-парк», «Истра Кантри Клаб». Есть и ещё один вариант, когда девелопер берёт в работу большую площадку земли, разбивает её на несколько частей разного ценового уровня, формата и класса, но объединяет их под общим брендом. Пример – посёлки «Риверсайд», «Лужки», «Гринфилд» и «Millennium Park», относящиеся к разным сегментам, которые одновременно находились в разработке и постройке у компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Коммерческий директор Unipark Service Александр Коваленко отмечает, что не всем покупателям нравится идея огромных поселений. Отсюда – популярная в последнее время хитрость девелоперов. Работая с большой территорией, компания старается создать впечатление, что это не один большой объект, а несколько маленьких. Для этого строятся межпоселковые дороги, дома и инфраструктура строится очередями. Покупатель, приобретающий участок в первой очереди, ещё и не знает, что  в скором будущем проект разрастётся в несколько крат.
Плюсы и минусы
Как правило, это только в кино бывает так, что продолжения оказываются хуже оригинала. В жанре загородного строительства другие законы: здесь вторые очереди обычно не уступают первым. В ходе работы над постройкой и продажей первой очереди девелопер неизбежно выявляет ошибки и упущения, а в работе над второй очередью проводит «работу над ошибками», что идёт строительству в плюс. К примеру, при строительстве «Велегож-Парка» было именно так: осваивая прикупленный соседний участок, девелопер изменил проекты домов, уделил больше внимания зонированию и ландшафтному дизайну. Мнения и отзывы покупателей – важный информационный ресурс, с помощью которого можно вносить коррективы в генеральный план второй очереди. Директор по маркетингу комплексов «Lipki Парк» и «ВеличЪ» Пётр Кирилловский вспоминает, что как только у компании появилась перспектива купить новые территории и начать новую очередь строительства, итоги строительства первой очереди были пересмотрены, во вторую попали только самые удачные проекты из предыдущего «портфеля». С ним согласен и управляющий продажами жилкомплекса «Олимпийская деревня Новогорск» Дмитрий Котровский. Гораздо легче продавать вторую очередь, признаёт он, поскольку клиенту гораздо проще убедиться в качестве работы, в соблюдении сроков и в правильном оформлении документов на примере первой очереди.
Не всегда по своему классу и по ценам вторая очередь соответствует первой.  Коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко вспоминает, что в кризисный период часто имело место понижение классности. Завершив работу над первой очередью, девелопер вдруг сталкивался с недостаточным финансированием, из-за чего был вынужден экономить на «продолжении». С другой стороны, примеров, когда вторая очередь превосходит первую по классу, практически нет – мало кому выгодно признаваться, что первый, основной объект по уровню ниже. Можно привести пример посёлка «Павлово-1»: он выводился на рынок в виде единого объекта элитного класса, с выдержанной архитектурной концепцией. Его продолжение «Павлово-2» уже было мультиформатным: с особняками соседствовали малоквартирные дома и таунхаусы, благодаря чему девелопер смог серьёзно расширить свою продуктовую линейку, сделать её привлекательной для новых категорий покупателей. При этом не пострадало ни качество строительства, ни спрос на дома в «Павлово-2». Впрочем , эксперты единодушны с  девелоперами в том, что продолжать строительство второй очереди нужно в том же ценовом сегмента и уровне, что и первую очередь. При этом не стоит упускать из виду, что при сохранении успешности проекта участки и дома в его второй очереди окажутся дороже.
Дело вкуса
Вот какой вопрос уж точно не формализуешь – так это проблему инфраструктуры. Одни девелоперы стараются сразу, запланировав несколько очередей, снабдить все будущие объекты всем необходимым. При таком подходе  строительство второй очереди оказывается не таким дорогим, а жильцы новых домов оказываются сразу обеспечены всем, что нужно. Однако бывает, что даже первых «поселенцев» не удаётся обеспечить всей нужной инфраструктурой сразу.  В таких случаях приходится корректировать планы, строить дополнительные объекты. Наталья Хромцова, руководитель отдела продаж в компании «Загородный Проект», поясняет: очерёдность  возведения объектов регулируется специальными правилами. В первую очередь нужно обеспечить людей  хоть небольшим, но работающим продуктовым магазином и аптекой, спортивными и детскими площадками, зонами отдыха. Другая важная задача объектов инфраструктуры – «гасить» строительный шум, защищая от него уже заселённые дома и их жителей. Примером такого подхода может послужить «Велегож-парк», где защиту жителей от шума принял на себя развлекательный комплекс, в котором находились ресторан, конный клуб и каскад прудов.
В принципе, уже на стадии проектирования можно предусмотреть конкретное расположение для комплекса инфраструктуры.  К примеру, так было со всеми общественными объектами «Велегож-Парка»: они, по большому счёту, не попали ни в первую, ни во вторую очередь строительства, а расположились между. Аналогично в посёлке «Павлово», где инфраструктура отделена от жилых комплексов. Зато сам торгово-развлекательный комплекс «Павлово подворье» настолько вместителен, что при желании девелопер может разместить в нём даже третью очередь жилищного строительства. Есть и другие примеры: к примеру, комплекс «Олимпийская деревня Новогорск»: там придётся дожидаться строительства второй очереди, чтобы увидеть крупный инфраструктурный объект, так предусмотрено генеральным планом. Но это редкость. Глава департамента загородной недвижимости фирмы Welhome Жанна Лебедева поясняет, что строительство инфраструктурных объектов требует средств.  Естественно, эти вложения подсчитываются на ранних стадиях проектирования, так что мало шансов, что во второй очереди строительства появится не предусмотренный планом первой очереди объект инфраструктуры.
Хотя иногда бывает, что именно крупный многофункциональный объект инфраструктуры даёт мотив и возможность для строительства второй очереди. Так случилось в «Величе», где, как рассказывает Пётр Кирилловский, во многом расширение комплекса стало обусловлено спортивно-развлекательным комплексом «ВеличЪ Country Club». Девелопер изначально планировал этот комплекс как универсальный, предусматривал все нужные компоненты, чтобы обеспечить жителям будущего жилищного комплекса качественный современный отдых. В ходе развития  площадь комплекса выросла из первоначальных двух тысяч квадратных метров до шести с половиной; тогда стало понятно, что и количество домовладений тоже можно и нужно будет нарастить.
Порой дополнительный объём жилья, наоборот, диктуется не возможностями инфраструктуры, а её чрезмерной затратностью; тогда, чтобы сделать содержание инфраструктуры не слишком обременительным для жителей посёлка, девелоперы увеличивают его размеры.
04.11.2011
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить