2009 год стал, безусловно, нетипичным для рынка недвижимости образца начала 21 века. Многие попытавшиеся стать традициями закономерности были нарушены, а сделки носили по большей части вынужденный или эмоционально окрашенный характер. В частности, увеличилось количество случаев, когда люди расставались с собственным жильем, перебираясь в съемное.
Понятно, что многие «продавцы-арендаторы» решились на столь тяжелый психологически (при нашем мировоззрении) шаг, как продажа своего жилья и переезд в чужое, не по доброй воле, а под давлением обстоятельств. Но в ряде случаев такой финт был продиктован финансовой выгодой. Ведь таким образом можно превратить одну квартиру в две, при этом сохраняя крышу над головой – пусть и съемную. Если, конечно, правильно выбрать момент.
«Продажа частной собственности с последующим наймом места для проживания может быть выгодной лишь на резко падающем рынке, – рассказывает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити». – Предположим, человек продает квартиру бизнес-класса. Через год стоимость недвижимости в этом сегменте падает вдвое. В таком случае продавец остается в выигрыше, ведь теперь он может позволить себе приобрести уже две квартиры вместо одной». Впрочем, уверена Ирина Стрижова, в обозримой перспективе таких удачных условий на московском рынке ждать не стоит.
Подобные сделки, когда после продажи своей квартиры человек переселяется в съемное жилье, имели место в 2009 году, особенно в его первой половине, рассказывает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. Однако для продавцов квартир (а на такие сделки решались преимущественно предприниматели, «терпящие бедствие» в связи с кризисом) продиктованы они были отнюдь не стремлением к извлечению какой-либо выгоды, а необходимостью получения наличных средств для поддержания бизнеса. Поэтому «положить деньги на счет» по итогам рассматриваемых сделок все равно не удавалось: они немедленно пускались в оборот или направлялись на текущие выплаты, как поясняет эксперт. Во втором полугодии, в связи с некоторой стабилизацией экономики, актуальность таких операций начала сходить на нет.
Сейчас эта операция имеет смысл только в том случае, если человек расстается с квартирой верхнего ценового сегмента, а переезжает в экономичное жилье. При таком раскладе действительно остается возможность получать доход плюс обзавестись новой квартирой, правда, куда более скромной.
«Рассматривая объекты одного уровня в экономклассе, можно привести такие цифры: если продать квартиру за 4,5 млн руб., вычесть из этой суммы затраты на риелтора и оформление сделки, положить эту сумму в банк под 13% годовых, то прибыль может составить 570 тыс. руб. в год. Однако такой банк еще надо найти, и такие проценты даются только в том случае, если вклады делаются на довольно длительный срок. То есть в случае необходимости, средствами, полученными от продажи квартиры, воспользоваться будет невозможно, – рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – Если снимать самую дешевую однокомнатную квартиру стоимостью 25 тыс. руб. в месяц, то затраты на ее аренду составят 300 тыс. в год. В итоге чистый доход составит порядка 270 тыс. руб. в год. При этом здесь мы не учитываем инфляцию!»
Если же чаяния риелторов сбудутся, и цены на жилье пойдут в обозримой перспективе в рост, сумма, вырученная при продаже квартиры, может и в значительной мере обесцениться. Кроме того, рисков добавляет и общая финансовая нестабильность: 100% гарантии, что банк не разорится (особенно если это банк, в который можно положить свои деньги под хороший процент), вам никто не даст. Еще один момент – колебания валютных курсов. В какой валюте хранить крупную сумму: рубли, доллары, евро? Здесь тоже не может быть единственно верного ответа, многое зависит и от того, как долго вы эту сумму собираетесь хранить.
«Давайте вначале определимся с мотивами поступка (продажа собственной квартиры и переселение в съемную. – Ред.). Они, безусловно, у людей разные, – рассуждает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». – Кто-то считает, что недвижимость будет дешеветь, и поэтому решается скорее продать квартиру. Но, во-первых, цены могут не упасть, а, наоборот, вырасти, плюс это большой риск и соблазн потратить деньги. Кроме того, проценты по вкладам небольшие, поэтому они могут не покрыть инфляцию, и деньги просто обесценятся. В любом случае это риск, но если положить деньги не только на счет, а продумать варианты вложения (акции, собственное дело и т. д.), то выгоду из такого поступка можно извлечь, но в долгосрочной перспективе, лет через 5».
Такая сделка может быть выгодна, только если деньги от продажи квартиры вложены в бизнес и приносят доход не менее 25-30% годовых, считает Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed: «Насколько мне известно, таких банковских ставок нет. Более того, неизвестно, что может случиться с банком (ведь они тоже подвержены различным кризисам), и не получится ли так, что не будет ни денег, ни квартиры».
В общем, даже если принять, что ценовое дно еще далеко впереди (что само по себе совершенно не факт), для извлечения выгоды и без потери перспективы приобретения собственного жилья вам придется попотеть и проявить незаурядное финансовое чутье. Плюс интуицию при выборе банка. «В нашей практике совсем недавно был случай, когда клиент, который планировал купить квартиру, вложил деньги в три банка, минимизируя таким образом существующие риски, – рассказывает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». – В итоге за весьма недолгий период два банка разорились, и через два месяца после запроса о возврате денег лишь один банк вернул обещанную сумму. Клиент, рассчитывая увеличить свой капитал за счет обещанных банком дивидендов, потерял 60% от накоплений. То есть даже если ему и вернут данную сумму, то в неопределенное время. А шанс купить квартиру при сниженных ценах уже упущен».
Одним словом, продажа квартиры и переселение в съемную – это либо шаг отчаяния (что, кстати, вовсе не мешает, осмотревшись, через какое-то время грамотно распорядиться своими средствами), либо результат продуманной стратегии. Которая, кстати, далеко не ограничивается вышеприведенными схемами. «В нашей компании был ряд подобных сделок, но не с целью положить деньги на счет, – подтверждает Андрей Уфимцев. – Например, один из наших клиентов продавал квартиру, чтобы приобрести пивной завод. Это у него получилось. Через некоторое время он его успешно продал и ушел в девелоперский бизнес». Так что при наличии фантазии, чутья и везения такой странный на первый взгляд поступок, как продажа собственной квартиры, может оказаться более чем оправданным.
Валерия Семенова
