13 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
+7 (495) 125-00-79

Вызов капитала

В прошлом году число россиян, планирующих приобрести зарубежную недвижимость, выросло по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. Причем почти 70% из них рассматривает потенциальную покупку в качестве инвестиционной. Однако прогнозируемая доходность - далеко не единственный (а порой и не самый важный) показатель при выборе зарубежного объекта для финансовых вложений.
Крайние случаи
Если бы объекты для инвестиций в жилую недвижимость выбирали исключительно по уровню существующей на текущий момент (то есть довольно короткий период, ограниченный парой-тройкой последних лет) доходности, то финансовые потоки от частных инвесторов всего мира лавиной хлынули бы в три-четыре страны. Какие именно, знает ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев. "В последнее время очень высокодоходный сектор - жилье в труднодоступных районах тропических и субтропических зон Восточной Азии,- говорит он.- Можно ожидать, что с развитием экотуризма резко подорожают проекты, концепция которых основана на сочетании высокого комфорта, уединенности проживания и эксклюзивности природных ландшафтов. За последние три года недвижимость в таких районах выросла в цене до тысячи раз". Несмотря на вызывающие душевный трепет показатели, иностранцы массово скупать недвижимость в этих странах не спешат. Как в свое время не спешили приобретать ее в России, не без основания полагая, что доходность инвестиций должна подкрепляться прозрачностью рынка - надежностью и доступностью возврата вложенных средств.
А по надежности, по мнению россиян, лидируют Англия и Франция. Правда, входной порог для инвестиций тут достаточно высок - от $1 млн. Хотя иностранцы предпочитают привносить в эти страны еще больше средств. Так, в Лондоне дорогую недвижимость (дороже $8 млн) приобретают преимущественно нерезиденты. В прошлом году в общем количестве сделок с объектами такого ценового сегмента их доля оставила 56%, из которых 6,5% было совершено россиянами. "Для российского инвестора дорогая лондонская недвижимость привлекательна не только тем, что это модно, но и тем, что это долгосрочные инвестиции в стабильную экономику, постоянные ставки аренды, оптимальное налогообложение,- рассказывает глава филиала IntermarkSavills Александр Шаталов.- На рынке недвижимости Лондона за последние 30 лет не было отрицательных показателей доходности жилой недвижимости, в среднем она составляет более 10% годовых. Правда, в прошлом году всемирный кредитный кризис и последующая нестабильность финансового рынка все же повлияли на лондонский рынок элитного жилья. В последнем квартале 2007 года темпы роста стоимости снизились на 2% по сравнению с предыдущим кварталом. Это было первым падением за три года. Однако общегодовой рост стоимости недвижимости в этом сегменте в 2007 году составил 16,3%".
В целом же во всех сегментах рынка жилой недвижимости Великобритании в 2008 году прогнозируется незначительный рост цен (около 3%), причем самые высокие показатели (5%) ожидаются на рынке элитной недвижимости в центре Лондона, в частности на семейные на юго-западе города и ультралюксовые проекты - такие как One Hyde Park. В последнем, по данным Екатерины Тейн, партнера компании Knight Frank Russia and CIS и директора департамента элитной жилой недвижимости этой компании, реализовано уже 50% апартаментов, причем с 2006 года по настоящее время цены в этом комплексе выросли с $97,8 тыс. до $121,5 тыс. за 1 кв. м. Минимальный рост цен в 2008 году ожидается в северных частях Великобритании. Предполагается, что он составит около 1,5%.
Кредитный кризис сдерживает рост цен и во Франции. Специалисты из компании Century 21 прогнозируют, что в нынешнем году в среднем по стране во всех сегментах недвижимости рост будет сопоставим с уровнем инфляции (а в некоторых регионах доходность инвестиций может стать отрицательной). Исключение составит лишь Париж, где цены в среднем вырастут на 5%, а также элитные курортные объекты, спрос на которые мало подвержен влиянию ситуаций на мировом финансовом рынке. Таким образом, надежность этих стран обернется доходностью инвестиций лишь в очень дорогую недвижимость, а в остальных сегментах в ближайший год сулит скорее лишь сохранность средств. Да и то порой лишь в случае сдачи жилья в аренду.
Этнический момент
Между тем большинство инвесторов, интересующихся зарубежной недвижимостью, крайние варианты (то есть уже названные фантастически доходные труднодоступные районы тропических и субтропических зон Восточной Азии, а также высоконадежные, но очень дорогие Великобританию и Францию) как возможные варианты удачных инвестиций в жилую недвижимость даже не рассматривает. В конце концов, есть много стран, в которых и недвижимость не столь дорога, и цены на нее при этом растут довольно динамично. То есть их в полной мере можно назвать инвестиционно привлекательными.
Правда, оказывается, "инвестиционная привлекательность вложений в зарубежную недвижимость" - понятие не только чисто математическое (то есть не зависящее ни от чего, кроме стратегии инвестирования и методик подсчета), но и этническое. В разных странах рейтинги наиболее интересных для вложений "заграниц" довольно сильно разнятся. Вот, например, результаты одного статистического исследования, проведенного месяц назад в Великобритании. На первом месте в нем фигурируют Объединенные Арабские Эмираты (а точнее, Дубай), следом идут Бразилия и Египет. Любопытно, что, вкладывая средства в недвижимость этих стран, англичане отнюдь не гонятся за сиюминутными сверхдоходами. Напротив, они выбирают жилье, которое в дальнейшем можно сдать в аренду по сравнительно невысокой цене. Правда, при этом само жилье должно быть привлекательным в смысле архитектуры и располагаться на морском побережье. Как дань устоявшимся традициям четвертое место, несмотря на ипотечный кризис, занимают США (а именно западная часть штата Нью-Йорк и Флорида). А пятой по популярности стала Турция.
Близкие по духу
У наших соотечественников список наиболее привлекательных для инвестиций в недвижимость стран выглядит несколько иначе. "В инвестиционных целях россияне чаще приобретают недвижимость в странах либо только что вошедших в Евросоюз, либо планирующих это сделать, то есть там, где цены имеют возможность роста,- говорит заместитель генерального директора и руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed Игорь Шубин.- К таким странам относятся Болгария, Черногория, Кипр, Турция. Из других стран можно отметить Эмираты". Иными словами, в списке российских предпочтений фигурируют три страны (Болгария, Черногория и Кипр), инвестиционную привлекательность которых не стремящиеся в Евросоюз англичане не оценили. Как россияне, в свою очередь, не очень обращают внимание на Бразилию, Египет и США. Причина проста: из стран с примерно равной доходностью от вложений в недвижимость (а во всех перечисленных в зависимости от типа объекта она колеблется от 15 до 40%) выбирают этнически более близкие или ставшие традиционными для летнего отдыха.
Из упомянутых стран в последнее время в особом фаворе у россиян Черногория. "Сочетание гор и моря, умеренный климат, безвизовый въезд для граждан России и возможность для иностранцев приобретать в собственность землю делают Черногорию крайне привлекательной,- рассказывает Елена Некрытова, менеджер проектов курортной недвижимости агентства недвижимости "Новое качество".- А бум на рынке жилья привлекает огромное количество частных инвесторов. Ожидание вступления в Евросоюз разогрело цены на недвижимость, что привело к их росту за последние два года на 70-80%, а на побережье и вовсе на 100-120%. Так что само вступление, скорее всего, уже не вызовет подобного эффекта. Но рост будет продолжаться, пусть и более умеренными темпами. Рост в 2008 году ожидается на уровне 25-30%. Последующие два года (2009-2010 годы) прирост не должен превысить 20-25%". Страна активно застраивается, поэтому интересных для инвестиций объектов довольно много. В их числе, например, расположенные в городе Бечичи апартаменты в ЖК Belvedere Residence (его достроят в третьем квартале нынешнего года). Значительный рост цен ожидается и на квартиры в элитном доме Magnolia Villas, расположенном на побережье Герцегоновской Ривьеры,- к его строительству только приступают, а окончание работ запланировано на июнь 2009 года.
Самые же привлекательные для частных инвестиций из-за рубежа - это Объединенные Арабские Эмираты. Чтобы приобрести здесь апартаменты в проектах, находящихся на начальной стадии строительства (то есть наиболее интересной для инвестиций), достаточно иметь $100-120 тыс. (впрочем, на первой линии прибрежной застройки порядок цен иной). Как говорит генеральный директор компании DeltaRealty Кирилл Щепановский, основное преимущество ОАЭ - абсолютная прозрачность схемы покупки и хорошо прогнозируемая доходность. В Дубае минимальная составляет 15% годовых, средняя при сдаче в аренду - 20-25% годовых, а при инвестировании на начальных этапах строительства к окончанию работ цена может удвоиться.
Таким образом, возможностей для инвестиционных покупок зарубежной недвижимости имеется немало, причем в большинстве случаев доходность довольно точно можно спрогнозировать. Что и привлекает частных инвесторов - эксперты ожидают, что в нынешнем году число россиян, которые приобретут жилье за рубежом, значительно возрастет.
Наталия Павлова-Каткова
27.03.2008
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить