Акцент смещается из Подмосковья в столицу

В отличие от цен на городском рынке, показывающих явное падение, средние показатели в прайсах на загородную недвижимость продолжают плавно расти на 1-2% в месяц, рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Девелоперы привлекают клиентов скидками, которые варьируются в пределах 10-15%, а дисконт на отдельные предложения может достигать и 30-50%. По словам директора по маркетингу ГК «Конти» Юрия Синяева, объем совершаемых сделок в наступившем году настолько незначителен, что осложняет подсчет средних показателей по падению объема продаж. «Девелоперам сегодня нужны живые деньги на развитие текущих проектов, поэтому в настоящее время большинство застройщиков идет на некоторое снижение стоимости, индивидуальные скидки доходят до 25-30%. Кроме того, многие продавцы не изменили рублевые цены, что делает объекты загородной недвижимости более привлекательными в долларовом представлении», — объясняет эксперт.
В результате, по словам генерального директора компании TWEED Ирины Могилатовой, нынешнюю ситуацию в сегменте загородной недвижимости можно охарактеризовать как «рынок покупателя». «Наблюдается затоваренность — иными словами, количество предложений превышает масштаб спроса. Подобная ситуация сложилась вокруг объектов в ценовой нише $1-3 млн. Характерным примером служит рынок Новорижского направления, особенно в 24 км и 40-50 км от МКАД», — говорит И. Могилатова. Однако, по ее мнению, совершенно иначе выглядит ситуация в сегменте выше $4 млн: «Подобные объекты по-прежнему дефицитны, лишь в единичных случаях дисконт на них достигает 20%». По словам руководителя отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, скидку в 30% от первоначальной стоимости предлагают коттеджные поселки «Английские дачи» (Новорижское шоссе, 93 км от МКАД); «Зеленый парк» (Ярославское шоссе, 80 км), «Чистые ключи» (Киевское шоссе, 25 км).
Время ожидания
Но, несмотря на заявленные дисконты, девелоперам не удается стимулировать клиентов. «Начиная с сентября, на рынке загородной недвижимости наблюдалось падение спроса на 30-50%, которое
объясняется тем, что покупатели заняли выжидательную позицию. Спрос зависит от качества выставленных объектов, в отдельных поселках продажи остановились совсем», — говорит Д. Таганов. По словам Юрия Синяева, покупатели по-прежнему ожидают дальнейшего падения цен и окончания мертвого сезона. «Подмосковная земля все еще стоит достаточно дорого. Например, на Новой Риге в пределах 50 км от МКАД за одну сотку запрашивают сегодня $25-30 тыс., на Киевском шоссе в пределах 50 км от Москвы — $15 тыс.», — отмечает эксперт. По словам И. Могилатовой, структура спроса радикально изменилась еще в начале осени 2008 года. «Ранее граждане стремились приобретать объекты на начальных этапах строительства по причине их более низкой стоимости. Сегодня предпочтение отдается завершенным домам в готовых поселках, что вызвано глобальной неуверенностью людей в завтрашнем дне. Даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией, клиент ставит под сомнение возможность окончания строительства», — отмечает эксперт. В целом же, по ее словам, покупательская активность сместилась в сторону городской недвижимости. «Ее определяют как объект первоочередной необходимости и в ситуации действующих дисконтов стремятся найти хорошие предложения по привлекательной цене. На сегодняшний день скидки действуют как на городское, так и на загородное жилье. При наличии свободных финансов ситуация располагает к совершению сделки», — отмечает И. Могилатова.
«В данный момент происходит стремительное снижение цен и спроса, а также одновременное увеличение предложения, особенно по вторичной недвижимости. Ожидается продолжение падения стоимости недвижимости вплоть до достижения дна и первых шагов к выходу из кризиса. В связи с тем, что новые проекты сейчас не запускаются, после стабилизации ситуации рынок столкнется с дефицитом предложения и, как следствие, с ростом цен», — говорит начальник отдела продаж компании «Велес Капитал Девелопмент» Виктор Мартанов. Более того, по его мнению, некоторые типы загородной недвижимости находятся в состоянии стагнации не только из-за общемировых сложностей. «Сегмент бизнес-класса столкнулся с трудностями еще до наступления финансового спада. Точнее, спад в этом направлении довольно отчетливо ощущался еще до начала сезона продаж 2008 года. Это было обусловлено кризисом перепроизводства, поскольку предложение значительно превышало спрос», — констатирует эксперт. При этом, по его словам, имеет смысл говорить не столько о сегментах, сколько о долговых обязательствах каждого девелопера индивидуально: «Сложнее было тем, кто строил на заемные средства, остальные пострадали от общеэкономической ситуации в стране».
Перспективы
Загородка пока дешевеет не так стремительно, как городские объекты. «Перегретый московский рынок недвижимости будет демонстрировать более интенсивное падение, в загородном сегменте под удар попадут неадекватно переоцененные дома и коттеджи. В меньшей степени пострадают поселки экономкласса и качественная элитка», — считает Ю. Синяев. По мнению И. Могилатовой, максимально жизнеспособны в условиях кризиса эксклюзивные домовладения из ценового сегмента выше $4 млн, которые по-прежнему дефицитны.
«Рынок недвижимости не является прозрачным, поэтому судить о судьбе отдельных проектов сложно. Насколько серьезна угроза для того или иного проекта, зависит от того, какие долговые обязательства имеет девелопер и в какие сроки он обязан их выполнить. Ну и, разумеется, насколько успешно ему это удастся. Именно это будет гарантировать выживание проекта», — говорит В. Мартанов. По его словам, ситуация в нынешних сложных обстоятельствах меняется в зависимости от ключевых факторов. «Нужно понимать, что обстановка в недвижимости не является обособленной, но представляет собой часть мирового спада, а следовательно, от него зависит. Множество усилий по борьбе с кризисом предпринимается сегодня. Что-то удается, что-то нет. В связи с этим сложно прогнозировать точное время достижения дна, можно обозначить его лишь примерно на основе сегодняшних условий. Ориентировочно этот момент наступит не раньше осени 2009 года», — говорит эксперт.
На загородном рынке также налицо кризис доверия покупателя к продавцу. «Глобальная неуверенность граждан в завтрашнем дне заставляет их ставить под сомнение возможность окончания строительства, даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией. Как видно, сложившаяся обстановка неблагоприятна для объектов, находящихся на различных стадиях строительства», — говорит И. Могилатова. По ее словам, судьба этих проектов зависит от финансового положения девелопера: если у него достаточно средств, работы будут завершены, нет – строительство будет приостановлено. Очевидно, именно этим фактором объясняется активность некоторых девелоперских компаний, уже объявивших о готовности скупать замороженные проекты. В частности, Rodex Group рассматривает предложения по приобретению проектов коттеджных поселков, находящихся на разных стадиях сооружения. «Сейчас хорошее время для приобретения ликвидных объектов по более низкой стоимости у девелоперов, испытывающих трудности. Наша компания обладает профессиональным опытом и стабильными источниками финансирования для успешной реализации покупаемых объектов жилой загородной недвижимости», — говорит генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов. По словам Т. Алексеевой, оживление на загородном рынке наступит не раньше весны, а реального увеличения темпов продаж можно ожидать во II квартале 2010 года.
Однако есть среди экспертов и оптимисты. «В январе на рынке загородной недвижимости наблюдались признаки оживления и тенденция роста. Небольшой объем продаж, зафиксированный в декабре, значительно вырос. В январе спрос находился на уровне ноября 2008 года», — говорит Д. Таганов. По его словам, сегодня имеет смысл приобретать жилье для собственных нужд. «Рынок недвижимости приблизился к своему дну, и в дальнейшем цены обещают начать расти. Кроме того, есть признаки активизации инвесторов. Какое развитие получит этот тренд, покажет время, но наиболее устойчивыми к кризису являются самые дешевые сегменты и предложения», — добавляет эксперт.
Сергей Алексеев
28.02.2009
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
Отправить