Акцент смещается из Подмосковья в столицу

В отличие от цен на городском рынке, показывающих явное падение, средние показатели в прайсах на загородную недвижимость продолжают плавно расти на 1-2% в месяц, рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Девелоперы привлекают клиентов скидками, которые варьируются в пределах 10-15%, а дисконт на отдельные предложения может достигать и 30-50%. По словам директора по маркетингу ГК «Конти» Юрия Синяева, объем совершаемых сделок в наступившем году настолько незначителен, что осложняет подсчет средних показателей по падению объема продаж. «Девелоперам сегодня нужны живые деньги на развитие текущих проектов, поэтому в настоящее время большинство застройщиков идет на некоторое снижение стоимости, индивидуальные скидки доходят до 25-30%. Кроме того, многие продавцы не изменили рублевые цены, что делает объекты загородной недвижимости более привлекательными в долларовом представлении», — объясняет эксперт.
В результате, по словам генерального директора компании TWEED Ирины Могилатовой, нынешнюю ситуацию в сегменте загородной недвижимости можно охарактеризовать как «рынок покупателя». «Наблюдается затоваренность — иными словами, количество предложений превышает масштаб спроса. Подобная ситуация сложилась вокруг объектов в ценовой нише $1-3 млн. Характерным примером служит рынок Новорижского направления, особенно в 24 км и 40-50 км от МКАД», — говорит И. Могилатова. Однако, по ее мнению, совершенно иначе выглядит ситуация в сегменте выше $4 млн: «Подобные объекты по-прежнему дефицитны, лишь в единичных случаях дисконт на них достигает 20%». По словам руководителя отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, скидку в 30% от первоначальной стоимости предлагают коттеджные поселки «Английские дачи» (Новорижское шоссе, 93 км от МКАД); «Зеленый парк» (Ярославское шоссе, 80 км), «Чистые ключи» (Киевское шоссе, 25 км).
Время ожидания
Но, несмотря на заявленные дисконты, девелоперам не удается стимулировать клиентов. «Начиная с сентября, на рынке загородной недвижимости наблюдалось падение спроса на 30-50%, которое
объясняется тем, что покупатели заняли выжидательную позицию. Спрос зависит от качества выставленных объектов, в отдельных поселках продажи остановились совсем», — говорит Д. Таганов. По словам Юрия Синяева, покупатели по-прежнему ожидают дальнейшего падения цен и окончания мертвого сезона. «Подмосковная земля все еще стоит достаточно дорого. Например, на Новой Риге в пределах 50 км от МКАД за одну сотку запрашивают сегодня $25-30 тыс., на Киевском шоссе в пределах 50 км от Москвы — $15 тыс.», — отмечает эксперт. По словам И. Могилатовой, структура спроса радикально изменилась еще в начале осени 2008 года. «Ранее граждане стремились приобретать объекты на начальных этапах строительства по причине их более низкой стоимости. Сегодня предпочтение отдается завершенным домам в готовых поселках, что вызвано глобальной неуверенностью людей в завтрашнем дне. Даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией, клиент ставит под сомнение возможность окончания строительства», — отмечает эксперт. В целом же, по ее словам, покупательская активность сместилась в сторону городской недвижимости. «Ее определяют как объект первоочередной необходимости и в ситуации действующих дисконтов стремятся найти хорошие предложения по привлекательной цене. На сегодняшний день скидки действуют как на городское, так и на загородное жилье. При наличии свободных финансов ситуация располагает к совершению сделки», — отмечает И. Могилатова.
«В данный момент происходит стремительное снижение цен и спроса, а также одновременное увеличение предложения, особенно по вторичной недвижимости. Ожидается продолжение падения стоимости недвижимости вплоть до достижения дна и первых шагов к выходу из кризиса. В связи с тем, что новые проекты сейчас не запускаются, после стабилизации ситуации рынок столкнется с дефицитом предложения и, как следствие, с ростом цен», — говорит начальник отдела продаж компании «Велес Капитал Девелопмент» Виктор Мартанов. Более того, по его мнению, некоторые типы загородной недвижимости находятся в состоянии стагнации не только из-за общемировых сложностей. «Сегмент бизнес-класса столкнулся с трудностями еще до наступления финансового спада. Точнее, спад в этом направлении довольно отчетливо ощущался еще до начала сезона продаж 2008 года. Это было обусловлено кризисом перепроизводства, поскольку предложение значительно превышало спрос», — констатирует эксперт. При этом, по его словам, имеет смысл говорить не столько о сегментах, сколько о долговых обязательствах каждого девелопера индивидуально: «Сложнее было тем, кто строил на заемные средства, остальные пострадали от общеэкономической ситуации в стране».
Перспективы
Загородка пока дешевеет не так стремительно, как городские объекты. «Перегретый московский рынок недвижимости будет демонстрировать более интенсивное падение, в загородном сегменте под удар попадут неадекватно переоцененные дома и коттеджи. В меньшей степени пострадают поселки экономкласса и качественная элитка», — считает Ю. Синяев. По мнению И. Могилатовой, максимально жизнеспособны в условиях кризиса эксклюзивные домовладения из ценового сегмента выше $4 млн, которые по-прежнему дефицитны.
«Рынок недвижимости не является прозрачным, поэтому судить о судьбе отдельных проектов сложно. Насколько серьезна угроза для того или иного проекта, зависит от того, какие долговые обязательства имеет девелопер и в какие сроки он обязан их выполнить. Ну и, разумеется, насколько успешно ему это удастся. Именно это будет гарантировать выживание проекта», — говорит В. Мартанов. По его словам, ситуация в нынешних сложных обстоятельствах меняется в зависимости от ключевых факторов. «Нужно понимать, что обстановка в недвижимости не является обособленной, но представляет собой часть мирового спада, а следовательно, от него зависит. Множество усилий по борьбе с кризисом предпринимается сегодня. Что-то удается, что-то нет. В связи с этим сложно прогнозировать точное время достижения дна, можно обозначить его лишь примерно на основе сегодняшних условий. Ориентировочно этот момент наступит не раньше осени 2009 года», — говорит эксперт.
На загородном рынке также налицо кризис доверия покупателя к продавцу. «Глобальная неуверенность граждан в завтрашнем дне заставляет их ставить под сомнение возможность окончания строительства, даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией. Как видно, сложившаяся обстановка неблагоприятна для объектов, находящихся на различных стадиях строительства», — говорит И. Могилатова. По ее словам, судьба этих проектов зависит от финансового положения девелопера: если у него достаточно средств, работы будут завершены, нет – строительство будет приостановлено. Очевидно, именно этим фактором объясняется активность некоторых девелоперских компаний, уже объявивших о готовности скупать замороженные проекты. В частности, Rodex Group рассматривает предложения по приобретению проектов коттеджных поселков, находящихся на разных стадиях сооружения. «Сейчас хорошее время для приобретения ликвидных объектов по более низкой стоимости у девелоперов, испытывающих трудности. Наша компания обладает профессиональным опытом и стабильными источниками финансирования для успешной реализации покупаемых объектов жилой загородной недвижимости», — говорит генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов. По словам Т. Алексеевой, оживление на загородном рынке наступит не раньше весны, а реального увеличения темпов продаж можно ожидать во II квартале 2010 года.
Однако есть среди экспертов и оптимисты. «В январе на рынке загородной недвижимости наблюдались признаки оживления и тенденция роста. Небольшой объем продаж, зафиксированный в декабре, значительно вырос. В январе спрос находился на уровне ноября 2008 года», — говорит Д. Таганов. По его словам, сегодня имеет смысл приобретать жилье для собственных нужд. «Рынок недвижимости приблизился к своему дну, и в дальнейшем цены обещают начать расти. Кроме того, есть признаки активизации инвесторов. Какое развитие получит этот тренд, покажет время, но наиболее устойчивыми к кризису являются самые дешевые сегменты и предложения», — добавляет эксперт.
Сергей Алексеев
28.02.2009
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить