Есть ли паника на загородном рынке недвижимости?

Финансовый кризис затронул и загородный рынок России. Небольшие девелоперские компании, пытаясь выжить в сложившейся ситуации, занялись активным поиском соинвесторов, некоторые из них даже стремятся перепродать свои проекты. Со стороны может показаться, что подмосковный рынок загородной недвижимости охватила паника.
Трудности обязывают к активности
Однако не все так плохо. По прогнозам многих специалистов, ситуация первого стресса прошла уже к январю текущего года. По крайней мере, самые стабильные и именитые компании постарались прикупить подмосковные земельные участки по низким ценам. Кризисная ситуация привела к тому, что российские и западные инвесторы начнут вкладывать средства в сегмент загородной недвижимости на более выгодных условиях. Причем у крупных игроков возникнет интерес не только к земельным активам, но и к интересным проектам на разной стадии готовности.
Конечно, не обходится и без жертв. Как заявляют аналитики, в первую очередь терпят фиаско те застройщики, чья структура финансирования в основном основывалась на кредитовании. Хотя и этот тезис не является аксиомой для всех поселков: есть застройщики, проекты которых возводятся, например, на основе долгосрочных кредитов («длинные деньги», выданные банками-грандами, такими как Сбербанк). К примеру, с таким финансированием строится поселок таунхаусов Ивакино-Покровское. Другие «накопили свой собственный жир» за период активного роста рынка с 2004 года и, как показывает практика, смогут самостоятельно пережить так называемый период стагнации и коррекции рынка.
«Осенью прошлого года произошла некая накладка, – говорит Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. – С одной стороны, разразился банковский кризис. Прежде всего ушли с рынка те, кто покупал недвижимость с инвестиционной целью, заработав на играх с ценными бумагами. С другой стороны, цены на недвижимость в тот период достигли невиданной высоты и многие покупатели, кто мечтал прикупить коттедж «для себя», решили на некоторое время отложить покупку в ожидании, что пузырь вот-вот лопнет. Что отчасти и происходит».
С этим тезисом согласен и Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «Миэль – Загородная недвижимость»: «В связи с кризисной ситуацией в банковской системе покупательский спрос резко снизился. И в первую очередь из-за ужесточения банками требований по ипотеке».
По мнению аналитиков компании Blackwood, наиболее рискованными для приобретения на сегодняшний день являются все сложные и малоликвидные объекты, расположенные к тому же по непрестижным направлениям. Останутся невостребованными проекты, не имеющие достаточного объема инфраструктуры, а также дома в поселках, которые были выставлены на продажу по завышенным ценам.
Каждый третий должен уйти
Есть мнение, что каждый третий загородный девелопер если не насовсем, то по крайней мере в 2009 году прекратит свою деятельность. Одни покинут рынок вовсе, другие продадут свои проекты, чтобы расплатиться с банками, в которых привлекались заемные средства на строительство. Третьи, наоборот, постараются извлечь из сложившейся ситуации максимальную прибыль, и они смогут это сделать, если у них есть свободные средства. Например, руководство одного из крупнейших застройщиков на подмосковном рынке – «Инкома» – даже готово прикупить по сходной цене несколько земельных участков для новых поселков.
Но, бесспорно, большинство «старых» поселков все же будут достраиваться, не исключено и появление совершенно новых объектов. Ведь потребность в загородном жилье остается достаточно высокой.
Несмотря на кризис, в 2009 году намечено сдать несколько крупных и качественных проектов. Причем, многие девелоперы делают ставки на сетевые продукты. Например, компания Mozaik de­velopment собирается реализовывать проекты эконом-класса в среднем и дальнем Подмосковье, компания «Уралдон» намерена построить сеть поселков эконом-класса под брендом «На дачу» в 85-90 км от Москвы. Наибольшую популярность приобретут объекты, расположенные в радиусе свыше 40 км от МКАД, в силу своей недороговизны. У потребителя будут пользоваться спросом таунхаусы с удачным месторасположением.
К тому же у загородных застройщиков есть время и место для маневров. «Такой тип недвижимости, как коттеджный поселок, всегда разделен на зоны, – объясняет Юлия Даниэлян, исполнительный директор компании Mozaik development, – поэтому при необходимости застройщик может снизить темпы строительства, причем без каких-либо потерь потребительских свойств. Например, если девелопер осваивает 100 гектаров земли, то он в трудный момент может сосредоточить основное строительство на 30 га, а по мере разрешения финансовых трудностей постепенно переходить к освоению других очередей. Между прочим, городские застройщики многоквартирных домов лишены такой возможности, поскольку невозможно без потерь остановить возведение 10-этажного дома на 5 этаже, продать 5 этажей и продолжить строительство».
«И все-таки некоторого передела загородного рынка не избежать, – подводит промежуточный итог Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. – Все будет зависеть от финансового состояния отдельно взятого девелопера. Сильные выживут и останутся, слабые будут вынуждены продать свои объекты и уйти с рынка. Хотя пока о каких-либо громких продажах объектов на рынке не слышно. Зато в одночасье в продаже появилось огромное количество земельных участков, которые еще пару месяцев назад планировались под застройку».
Непоколебимый сегмент
«Самый застрахованный от потрясений сегмент – недвижимость класса де люкс, – приоткрывает завесу Наталья Петшик, исполнительный директор салона элитной недвижимости «Рублевка Im-mobiliare». – Если говорить более детально, то на загородном рынке это эксклюзивные объекты стоимостью от $15 млн и выше. Дело в том, что самые дорогие покупки совершаются людьми, которые тратят на приобретение виллы или особняка не последние деньги. К тому же сделка в первую очередь совершается «для себя», а потом уже рассматривается как инвестиционное вложение».
«Элитная недвижимость никогда не продавалась, что называется, оптом и не будет продаваться, – вторит коллеге Алексей Артемьев. – Эксклюзивные ценные объекты с дорогими особняками или просто земельные участки в престижном месте всегда стоили дорого, но в то же время всегда были востребованы. Скорее пострадает та часть элитного сегмента, которая пыталась быть элитной и выдавалась за нее».
А вот в остальных ценовых сегментах грядут существенные изменения. «Мы ожидаем коррекцию цен в сторону понижения в бизнес- и эконом-классах, прогнозирует Елена Первакова. – Объясняется все тем фактом, что порядка 40% покупок совершались в инвестиционных целях. Не кто иной, а именно инвесторы толкали рынок вверх, играли на повышение. И вот тренд резко переменился. Одни инвесторы поспешат избавиться из своих активов по рыночным ценам, что приведет к понижению цен. Другие предпочтут затаиться и «пересидеть» данный период, чем избавляться от недвижимости по дешевке. Я бы назвала нынешнюю ситуацию на загородном рынке как период полной стагнации, но с единичными агрессивными продажами».
Тем не менее в последние три месяца объем заключенных сделок заметно снизился, даже несмотря на то что многие желающие приобрести дом в коттеджном поселке задолго до кризиса сформировали определенную денежную сумму для его покупки. Дело в том, что многие покупатели надеются, что весной дома и земля еще больше упадут в цене, а значит, деньги можно и нужно немного придержать.
Сергей Романов
28.02.2009
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить