Дискуссия: Как классифицировать элитное городское жилье

Элитный рынок жилой недвижимости существует давно, а единой его классификации до сих пор нет. Балльную систему оценки элитного жилья предложили организаторы премии Urban Awards. Однако не все участники рынка готовы согласиться с такой классификацией и предлагают свои критерии оценки.
Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards 2010:
- Мы разработали классификацию не только для использования ее в рамках премии Urban Awards, но и как инструмент для рынка жилой недвижимости, постаравшись объединить мнения ведущих девелоперов и риэлторов. В работе над документом приняли участие Knight Frank, Blackwood, Kalinka Realty, "Миэль", МИАН, Penny Lane Realty, "Дон-Строй", КРОСТ, НДВ, Capital Group, "Конти", "Ведис", "Гута-девелопмент", "Система-Галс", "Уникор", "Баркли", "Пересвет Групп". Тут немаловажный момент - классификация касается не только объектов элитной недвижимости. Участники рынка сошлись во мнении, что разработанная классификация ежегодно должна претерпевать изменения с учетом развития рынка и изменения потребительских предпочтений.
На основе этой классификации была разработана система балльной оценки для объектов, выдвинутых на премию. Оценка происходила по ряду ключевых критериев: расположение (включая знаковость места, близость метро, природных комплексов, социальных объектов, наличие торговых, развлекательных объектов в шаговой доступности, наличие «плюсов» (памятники истории, архитектурные памятники) и «минусов» в окружении, архитектурный проект, репутация застройщика, техническое оснащение и средства коммуникации, безопасность и т. д. Так, с нашей точки зрения, мы смогли осуществить более комплексный и всесторонний подход к оценке объектов.
Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами отдела московской элитной недвижимости Knight Frank:
- Первые попытки создать систему классификации объектов жилой недвижимости предпринимались еще в 1996 году. Тогда мы брали за основу уже существующую типологию офисной недвижимости - классы А+, А, В, В+, В-. Классификация была достаточно жесткой и требования предъявлялись очень высокие. В тот момент элитных домов строилось еще немного - "Палаццо на Цветном", "Золотые ключи 1", дом на Вересаева, 6, "Торисс Хаус", Ефремова, д. 14, "Агаларов Хаус" и т. д.
Девелоперы, опираясь на мировой опыт, сдавали квартиры с отделкой, в части домов была развитая инфраструктура для жителей дома. Позже на рынке стали востребованы квартиры со свободной планировкой, менялись инженерные системы, требования рынка к площадям квартир, высоте потолка, количеству парковочных мест и т. д. Появлялись новые проекты, как более прогрессивные и роскошные, так и совсем простые. Были размыты жесткие рамки элитных стандартов. Даже на Остоженке есть новые дома, которые относятся по своим качествам скорее к бизнес-классу, несмотря на местоположение.
Сейчас подход к классификации должен быть профессиональным. В первую очередь, как говорят гуру элитной недвижимости англичане, - location, location and location. Качество строительства, соотношение жилых и общественных площадей в доме, уровень инженерии - все должно учитываться. Ведь элитное жилье должно быть в первую очередь роскошным!
Договориться об общей для рынка классификации элитного жилья, конечно необходимо, но в настоящее время это стало сложнее. Когда на рынке работало пять компаний, нам было проще сесть и разработать стандарты. Сейчас появляются новые риэлторские и девелоперские компании, чьи маркетологи вводят для своих объектов новые категории элитного жилья. Это производит впечатление на покупателей, но вносит путаницу в классификацию рынка. Тем не менее я уверена, что надо собрать профессионалов рынка и привести все множество существующих классификаций к единому знаменателю. Создание единой современной классификации элитного жилья важно для девелоперов, консультантов, риэлторов и, конечно, для наших покупателей.
Наталья Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard:
- Классификацию объектов жилой элитной недвижимости разработали риэлторы, и, если в коммерческой недвижимости все пришли к общей систематизации (класс А, В, С) то в жилой этого нет - каждый застройщик самостоятельно определяет уровень возводимого дома. Мы обычно работаем с такой классификацией домов: люкс, премиум, "бизнес" и массовое жилье. Люкс - это в первую очередь расположение в одном из районов первой категории - Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье, Плющиха-Хамовники, Тверская, это малоквартирность - до 35 квартир, наличие подземного паркинга, минимум 2 м/м на квартиру, это развитая инфраструктура, высокий уровень безопасности, огороженная территория, высокие потолки, панорамное остекление, соблюдение норм инсоляции, камины и эксплуатируемая кровля в пентхаусах, современная инженерия, отделка холлов из натурального дерева и камня. Премиум-класс - это дом, расположенный в центре, на юго-западе, западе, севере, непосредственно рядом с зелеными зонами столицы, с большой огороженной территорией, удобным паркингом, развитой инфраструктурой.
Эталоном недвижимости класса люкс среди новых элитных домов стал "Гранатный, 6" (KFS-group); таким проектом станет выходящий на рынок ЖК KnightsBridge. В эту категорию, по моему мнению, не попадут такие проекты, как "Садовые кварталы" - ну, не может быть люксовым целый мини-город! - и даже такой хороший и всеми любимый проект, как "11 Станиславского", из-за своего расположения и многоквартирности. Эти проекты относятся к категории премиум.
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
- В одном и том же сегменте есть дома настолько разные, что их принадлежность к одной категории вызывает вопросы. Как показала недавняя премия Urban Awards, на рынке нет единодушного мнения в отношении ранжирования новых проектов. В категорию элитного класса попали и "Легенда Цветного" - многофункциональный комплекс с апартаментами весьма спорных архитектурных достоинств, и прекрасный по концепции и архитектуре, но многоквартирный и расположенный на Таганке ЖК "11 Станиславского", и уникальный, камерный "Гранатный, 6", построенный в районе Патриарших. Потому стоит вопрос - как это оценивать. То есть в элитном сегменте есть проекты Copper House, "Кристалл-Хаус", "Патриарх", "Гранатный, 6", "Гранатный Палас" - это штучный товар. И есть традиционно относящиеся к элитным, но не дотягивающие до названной пятерки Fusion Park, "Садовые кварталы" и др.
Нужно ли введение более мелкого дробления на классы - не уверена, слишком уж невелико количество элитных объектов недвижимости по сравнению с остальным рынком.
Елена Цепляева, ведущий специалист отдела продаж городской элитной недвижимости АН "Славянский двор":
- Общей классификации для всего рынка не существует - каждый риэлтор предлагает свою. Но все сходятся на том, что в категорию элитного жилья, безусловно, попадают объекты, удовлетворяющие главным требованиям: местоположение, камерность и малоквартирность, инфраструктура, как внутренняя, так и внешняя, огороженная и охраняемая территория. При этом расположение очень важно - если бы такой проект, как "Гранатный, 6", находился в удаленном спальном районе, он не был бы элитным. Если проект соответствует всем требованиям, но является многоквартирным, он уже может числиться элитным только условно, это скорее бизнес-класс.
Ольга Петрова
01.12.2010
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить