Пониженные ипотечные ставки, а также минимальные проценты по банковским депозитам привели к ажиотажному спросу на российском рынке жилья. Среди покупателей много и тех, кто приобретает квартиры под сдачу в аренду, чтобы сохранить и приумножить сбережения. О том, как найти самые подходящие варианты для арендного бизнеса и заработать на них, рассказывает генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова.
Сейчас на рынке жилья активизировались инвесторы, которые покупают квартиры про запас и сдают их в аренду. При этом многие рассматривают арендный бизнес как альтернативу банковским вкладам. Например, если купить в Москве квартиру за 12 млн рублей уже с ремонтом и сдавать в аренду, срок окупаемости составит до восьми лет. Так, в районе ТТК хорошую квартиру можно сдать за 100 тыс. рублей. Учитывая, что ставки по депозитам сегодня минимальны, это очень перспективно.
Ведь когда жилье окупится, у арендодателя еще и недвижимость остается, ею можно пользоваться самому или передать детям.
Допустим, у вас семья и двое детей. Можно купить каждому по квартире с прицелом на будущее и сдавать в аренду, пока дети растут. И получается, что по завершении срока окупаемости жилье как бы достается бесплатно. Это обычная история, с которой я как риелтор часто имею дело.
Что касается затрат арендодателя – на самом деле, они не так велики. Налог составит 13%, а если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, можно отдавать государству 6%. Рынок аренды сейчас легализируется, что неплохо – вы получаете белый доход и даже можете оформить кредиты.
Среди других расходов – траты, связанные с амортизацией помещения. Как правило, дорогие ремонты не делают в арендном жилье. У риелторов есть даже понятие – «арендный ремонт», который помогает освежить квартиру. Он простой и без излишеств, но приятный глазу. Часто все ограничивается покраской стен, но могут быть и другие работы, если сантехника, например, в плохом состоянии или требуется циклевать полы. С таким ремонтом арендаторов найти проще, квартиры сдаются быстрее.
Лучше, конечно, сдавать жилье на долгий срок, а после каждого арендатора делать косметический ремонт.
Впрочем, все зависит от состояния жилья, в «убитой» квартире лучше сделать капитальный ремонт. Главное, чтобы ремонт соответствовал статусу жилья. Это принципиальный момент, но многие его не учитывают. Для окраин города подойдет простой ремонт, а в центре «убитую» после многолетнего съема квартиру сдать без потери в арендной стоимости невозможно, в нее нужно обязательно вкладываться. Арендатору в квартире должно быть комфортно, и это зона ответственности хозяина.
На рынке элитной недвижимости арендодатели, живущие за границей, даже специально нанимают помощников. Те следят за техническим состоянием квартиры и реагируют на просьбы арендаторов. Это могут быть риелторы, с которыми сложились долгосрочные отношения, или просто близкие люди. Стоимость таких услуг индивидуальна и зависит от частных договоренностей.
И последнее. На рынке аренды всегда ценилось компактное жилье. Известно, что три «однушки» по 40 квадратных метров в центре Москвы приносят арендодателю денег гораздо больше, чем одна «трешка» площадью 120 кв. м. Так, в центре «однушки» можно сдавать в месяц за 100-180 тыс. рублей. Тогда как жилье в 120 кв. м в центре – за 250-350 тыс. рублей в месяц. К тому же «однушки» проще сдать, потому что у них широкая аудитория – от молодых людей, которые не хотят жить с родителями (а большой площади им не нужно), до менеджеров, которые на аренду денег заработали, а на покупку квартиры – еще нет.
20.02.2021