Сегмент элитной аренды остается наиболее стабильным на рынке: здесь много лет не меняются ни любимые районы, ни арендаторы
В 2018 году максимальная арендная ставка на жилье в Москве достигла 1,6 млн руб. в месяц, подсчитали в компании Savills. За такую сумму в столице была сдана двухуровневая десятикомнатная квартира площадью 500 кв. м в охраняемом комплексе в районе Цветного бульвара. В общем объеме предложения на рынке элитной аренды Москвы доля таких объектов (от 1 млн руб. в месяц) в прошлом году составляла всего 2,2%; на квартиры стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в месяц пришлось примерно столько же — почти 2%. Большинство всех объектов — квартиры площадью от 200 до 400 кв. м (почти 2/3, или 60% объема предложения), еще 39% приходится на объекты от 200 до 300 кв. м, а 21% — на метражи от 300 до 400 кв. м.
В 2018 году максимальная арендная ставка на жилье в Москве достигла 1,6 млн руб. в месяц, подсчитали в компании Savills. За такую сумму в столице была сдана двухуровневая десятикомнатная квартира площадью 500 кв. м в охраняемом комплексе в районе Цветного бульвара. В общем объеме предложения на рынке элитной аренды Москвы доля таких объектов (от 1 млн руб. в месяц) в прошлом году составляла всего 2,2%; на квартиры стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в месяц пришлось примерно столько же — почти 2%. Большинство всех объектов — квартиры площадью от 200 до 400 кв. м (почти 2/3, или 60% объема предложения), еще 39% приходится на объекты от 200 до 300 кв. м, а 21% — на метражи от 300 до 400 кв. м.
Самым дорогим районом для аренды элитных квартир традиционно оставался Арбат — Кропоткинская: согласно рейтингу Savills PCM TOP-1001, по итогам 2018 года здесь было сосредоточено наибольшее число таких объектов — более трети (35%) из сотни самых дорогих квартир, предлагаемых в аренду в Москве. В 2019-м мало что изменилось: самыми популярными дорогими районами остаются «золотая миля», Патриаршие и Чистые пруды, дома класса de luxe в районе Арбата. Востребованы и районы, имеющие привязку к международным школам. По данным компании Tweed, к популярным в сегменте районам не так давно добавился субрынок «Москва-Сити».
1PCM TOP-100 — рейтинг 100 самых дорогих квартир, предлагаемых в аренду в г. Москве, на основе которого рассчитывается средневзвешенная арендная ставка квартир (Prime Central Moscow TOP-100 Index).
«За последние месяцы на рынок вышли особняки небольших размеров, предназначенные для семейного проживания, которые составляют конкуренцию квартирам с уникальной площадью и стоимостью, — делится директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Из списка супердорогих квартир постепенно уходят те объекты, которые утрачивают свои уникальные характеристики — происходит их постепенное вытеснение в более низкий ценовой сегмент. Например, квартиры в жилых комплексах, теряющих свою актуальность, объекты с устаревающим ремонтом и оборудованием, квартиры с малофункциональной планировкой, дома с недостаточным количеством машино-мест. Безопасность и приватность проживания также очень важны».
Директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин соглашается: арендаторы стали намного требовательнее и все чаще обращают внимание на современность дома и технологии. Большая часть клиентов в итоге отдает предпочтение просторным, светлым квартирам с интерьером в европейском стиле: объединение пространства гостиной и кухни, минимализм в меблировке, максимум функциональности, использование натуральных материалов в отделке, светлая палитра дизайна интерьера. Наиболее востребованная площадь — 100–150 кв. м (для арендаторов без семей). Для семейных нанимателей важно, чтобы в зависимости от размера семьи для каждого была доступна отдельная спальня и свой санузел, часто требуется наличие кабинета. Такие клиенты рассматривают квартиры площадью 200–300 кв. м.
Высокое искусство аренды
Арендодатели высокобюджетных квартир и апартаментов — традиционно частные собственники или компании, поэтому значительного изменения в структуре клиентской аудитории в Savills не наблюдают. «Собственники стали сознательнее, — констатирует Иван Бородин. — Они понимают, что конкуренция очень высока, клиент стал требовательнее, поэтому стараются сдавать квартиру со свежим готовым ремонтом, пусть и косметическим. Сейчас можно повсеместно встретить комплименты от арендодателей: приятные мелочи в виде новых бельевых принадлежностей, косметики, бытовой химии — все для того, чтобы арендатору с первых дней было комфортно и уютно. Нужно отметить еще один очень важный момент: собственники в принципе перестали бояться сдавать свои квартиры. Раньше их объекты пустовали годами — считалось, что арендаторам нельзя „доверять“ дорогой ремонт и мебель. Но сейчас мы можем утверждать, что многие перестали этого опасаться: однажды сдав квартиру и получив реальные деньги, планируют продолжать».
Арендодатели высокобюджетных квартир и апартаментов — традиционно частные собственники или компании, поэтому значительного изменения в структуре клиентской аудитории в Savills не наблюдают. «Собственники стали сознательнее, — констатирует Иван Бородин. — Они понимают, что конкуренция очень высока, клиент стал требовательнее, поэтому стараются сдавать квартиру со свежим готовым ремонтом, пусть и косметическим. Сейчас можно повсеместно встретить комплименты от арендодателей: приятные мелочи в виде новых бельевых принадлежностей, косметики, бытовой химии — все для того, чтобы арендатору с первых дней было комфортно и уютно. Нужно отметить еще один очень важный момент: собственники в принципе перестали бояться сдавать свои квартиры. Раньше их объекты пустовали годами — считалось, что арендаторам нельзя „доверять“ дорогой ремонт и мебель. Но сейчас мы можем утверждать, что многие перестали этого опасаться: однажды сдав квартиру и получив реальные деньги, планируют продолжать».
Стабильную аудиторию в категории элитного жилья представляют и арендаторы. Чаще всего среди них оказываются дипломаты самого высокого ранга и топ-менеджеры крупных международных корпораций и банков, перечисляет Елена Куликова. Такие клиенты действительно очень требовательны, и поиск нужного объекта часто занимает от трех месяцев до полугода. Чаще всего потенциальные арендаторы ищут объекты, предназначенные не только для проживания, но и для представительских целей — организации приемов, семейных торжеств.
До 90% сделок в сегменте проходит «в белую», отмечают собеседники «РБК-Недвижимости». В Savills также указывают: если раньше договоры в сегменте подписывались исключительно компаниями, то теперь арендатором может выступать физическое лицо, которое будет проживать в арендуемой квартире. Это связано с внутренней политикой международных компаний.
«Арендатор в элитном сегменте довольно постоянен, и нельзя сказать, что его портрет меняется, — поддерживает Иван Бородин. — Могут несколько варьироваться предпочтения в связи с жизненными обстоятельствами или вкусами: кому-то нравится центр, кто-то, наоборот, стремится к уединению и закрытости — в этом случае мы предлагаем эксклюзивные клубные форматы, — а кому-то нужны зеленые районы с благоприятной экологической обстановкой, такие как Воробьевы горы или Смоленская набережная. Но для всех важен один аспект: соответствие цены и качества».
Все равно не куплю
За первые месяцы 2019 года арендная ставка самой дорогой квартиры, сданной в аренду Savills, составила 1 млн руб. в месяц. Собеседники «РБК-Недвижимости» отмечают: клиенты, выбирающие жилье такого класса, по-прежнему предпочитают его арендовать, а не покупать. «Покупка объекта подобного уровня предполагает серьезные вложения, которые не оправданы для компаний, предоставляющих жилье своим сотрудникам в рамках компенсационного пакета, — поясняет Елена Куликова. — Стоит также помнить, что налоговое бремя и затраты на содержание и эксплуатацию в рамках аренды — это затраты собственника, а не арендатора».
За первые месяцы 2019 года арендная ставка самой дорогой квартиры, сданной в аренду Savills, составила 1 млн руб. в месяц. Собеседники «РБК-Недвижимости» отмечают: клиенты, выбирающие жилье такого класса, по-прежнему предпочитают его арендовать, а не покупать. «Покупка объекта подобного уровня предполагает серьезные вложения, которые не оправданы для компаний, предоставляющих жилье своим сотрудникам в рамках компенсационного пакета, — поясняет Елена Куликова. — Стоит также помнить, что налоговое бремя и затраты на содержание и эксплуатацию в рамках аренды — это затраты собственника, а не арендатора».
Среди арендаторов в высоком сегменте много и клиентов, для которых аренда — это способ быть ближе к работе и интересным инфраструктурным местам, говорит Иван Бородин. У них есть постоянное жилье, но оно находится, к примеру, за городом. «Топ-менеджеры компаний, спортсмены, звезды шоу-бизнеса, специалисты из технологических сфер вынуждены много перемещаться по странам и континентам, — перечисляет Бородин. — Поэтому им крайне важно оставаться мобильными. Получается, что аренда дорогой квартиры — единственный выход, когда нужно быть не привязанным к месту, но вместе с тем не терять привычный уровень комфорта. Молодое поколение также отдает предпочтение аренде. Во-первых, концепция владения вещами для таких людей неактуальна и даже обременительна, для них важна свобода действий и возможность быстрого перемещения. Во-вторых, ими ценятся аспекты, касающиеся комьюнити и особой социальной среды, где можно получать обратную связь и выстраивать взаимоотношения с людьми одного круга. В-третьих, свою роль играют и впечатления. Сегодня представители поколения миллениалов хотят жить в центре Москвы, завтра же может быть переезд на последний этаж в одной из башен „Москва-Сити“ — ведь отсюда открываются самые красивые виды на город, — а послезавтра они задумали стартап, и им будет выгодно базироваться в МФК формата лофт, где собирается такая же активная молодежь и где проще общаться и при этом строить бизнес. Ну и, в-четвертых, их родители, как правило, владеют недвижимостью, которая позднее достанется им».
По словам регионального директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерины Фонаревой, спрос в высоком сегменте аренды традиционно наблюдается еще и со стороны тех клиентов, которые планируют приобретение в Москве собственной элитной недвижимости или делающих ремонт в недавно купленных апартаментах. «Арендовать дешевле, не надо вынимать средства из бизнеса, при покупке новостройки ждать окончания строительства, — поддерживает генеральный директор Tweed Ирина Могилатова. — Аренда позволяет быть более мобильным. Кроме того, за последние полгода существенно увеличилась доля апартаментов в премиальном сегменте. При покупке апартаменты на 15–20% дешевле, а при сдаче в аренду разницы никакой. Предложение апартаментов в элитном сегменте на сегодняшний день составляет 55% от общего числа лотов в продаже, соответственно, количество апартаментов, предлагаемых в аренду, будет только расти».
Где эта улица
Среди самых дорогих лотов, предлагаемых в аренду в Москве сегодня, квартира на Пресненской набережной с панорамным видом на центр, запад Москвы и Москву-реку за 1,01 млн руб. в месяц, апартаменты в малоквартирном доме в Хамовниках на улице Бурденко за 1,2 млн руб. в месяц, двухуровневые апартаменты с «качественной дорогой отделкой в стиле парадных дворцов» на Трубной за 1,5 млн руб. в месяц, а также особняк в Барыковском переулке за 3,2 млн руб. в месяц.
Среди самых дорогих лотов, предлагаемых в аренду в Москве сегодня, квартира на Пресненской набережной с панорамным видом на центр, запад Москвы и Москву-реку за 1,01 млн руб. в месяц, апартаменты в малоквартирном доме в Хамовниках на улице Бурденко за 1,2 млн руб. в месяц, двухуровневые апартаменты с «качественной дорогой отделкой в стиле парадных дворцов» на Трубной за 1,5 млн руб. в месяц, а также особняк в Барыковском переулке за 3,2 млн руб. в месяц.
В Penny Lane Realty, в свою очередь, упоминают о предложении в аренду четырехкомнатной квартиры площадью 270 кв. м в Хилковом переулке за 1,3 млн руб.; 17-комнатные апартаменты площадью 480 кв. м в Коробейниковом переулке за 1,6 млн руб. Есть также восьмикомнатный объект площадью 600 кв. м на Пречистенке за 5 млн руб. в месяц и десятикомнатная квартира на Б. Якиманке за 4,8 млн руб. в месяц. По данным Tweed, в гостинице «Москва» можно арендовать четырехкомнатные апартаменты за 2,73 млн руб. в месяц, на Остоженке — квартиру площадью 280 кв. м за 1,9 млн руб., в башне «Федерация» — четырехкомнатные апартаменты за 1,6 млн руб. в месяц . «Для рынка элитной недвижимости полгода — слишком мало для смены трендов, — размышляет директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Среди арендаторов ведь популярны все те же районы и локации: Мосфильмовская, Пресня, Кутузовский, Патриаршие пруды, Хамовники. Предложение превышает спрос, и пока мы не видим предпосылок для того, чтобы ситуация изменилась. Некоторые арендодатели решаются на продажу квартир, но и на этом рынке особенного оживления нет, квартира может надолго задержаться на экспозиции. Из серьезных ротаций среди арендаторов, случившихся за последние пять лет, можно назвать лишь отток из России экспатов».
04.06.2019