13 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
+7 (495) 125-00-79

Гость на миллион: кто и как снимает самые дорогие квартиры в Москве

Сегмент элитной аренды остается наиболее стабильным на рынке: здесь много лет не меняются ни любимые районы, ни арендаторы
В 2018 году максимальная арендная ставка на жилье в Москве достигла 1,6 млн руб. в месяц, подсчитали в компании Savills. За такую сумму в столице была сдана двухуровневая десятикомнатная квартира площадью 500 кв. м в охраняемом комплексе в районе Цветного бульвара. В общем объеме предложения на рынке элитной аренды Москвы доля таких объектов (от 1 млн руб. в месяц) в прошлом году составляла всего 2,2%; на квартиры стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в месяц пришлось примерно столько же — почти 2%. Большинство всех объектов — квартиры площадью от 200 до 400 кв. м (почти 2/3, или 60% объема предложения), еще 39% приходится на объекты от 200 до 300 кв. м, а 21% — на метражи от 300 до 400 кв. м.
Самым дорогим районом для аренды элитных квартир традиционно оставался Арбат — Кропоткинская: согласно рейтингу Savills PCM TOP-1001, по итогам 2018 года здесь было сосредоточено наибольшее число таких объектов — более трети (35%) из сотни самых дорогих квартир, предлагаемых в аренду в Москве. В 2019-м мало что изменилось: самыми популярными дорогими районами остаются «золотая миля», Патриаршие и Чистые пруды, дома класса de luxe в районе Арбата. Востребованы и районы, имеющие привязку к международным школам. По данным компании Tweed, к популярным в сегменте районам не так давно добавился субрынок «Москва-Сити».
1PCM TOP-100 — рейтинг 100 самых дорогих квартир, предлагаемых в аренду в г. Москве, на основе которого рассчитывается средневзвешенная арендная ставка квартир (Prime Central Moscow TOP-100 Index).
«За последние месяцы на рынок вышли особняки небольших размеров, предназначенные для семейного проживания, которые составляют конкуренцию квартирам с уникальной площадью и стоимостью, — делится директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Из списка супердорогих квартир постепенно уходят те объекты, которые утрачивают свои уникальные характеристики — происходит их постепенное вытеснение в более низкий ценовой сегмент. Например, квартиры в жилых комплексах, теряющих свою актуальность, объекты с устаревающим ремонтом и оборудованием, квартиры с малофункциональной планировкой, дома с недостаточным количеством машино-мест. Безопасность и приватность проживания также очень важны».
Директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин соглашается: арендаторы стали намного требовательнее и все чаще обращают внимание на современность дома и технологии. Большая часть клиентов в итоге отдает предпочтение просторным, светлым квартирам с интерьером в европейском стиле: объединение пространства гостиной и кухни, минимализм в меблировке, максимум функциональности, использование натуральных материалов в отделке, светлая палитра дизайна интерьера. Наиболее востребованная площадь — 100–150 кв. м (для арендаторов без семей). Для семейных нанимателей важно, чтобы в зависимости от размера семьи для каждого была доступна отдельная спальня и свой санузел, часто требуется наличие кабинета. Такие клиенты рассматривают квартиры площадью 200–300 кв. м.
Высокое искусство аренды
Арендодатели высокобюджетных квартир и апартаментов — традиционно частные собственники или компании, поэтому значительного изменения в структуре клиентской аудитории в Savills не наблюдают. «Собственники стали сознательнее, — констатирует Иван Бородин. — Они понимают, что конкуренция очень высока, клиент стал требовательнее, поэтому стараются сдавать квартиру со свежим готовым ремонтом, пусть и косметическим. Сейчас можно повсеместно встретить комплименты от арендодателей: приятные мелочи в виде новых бельевых принадлежностей, косметики, бытовой химии — все для того, чтобы арендатору с первых дней было комфортно и уютно. Нужно отметить еще один очень важный момент: собственники в принципе перестали бояться сдавать свои квартиры. Раньше их объекты пустовали годами — считалось, что арендаторам нельзя „доверять“ дорогой ремонт и мебель. Но сейчас мы можем утверждать, что многие перестали этого опасаться: однажды сдав квартиру и получив реальные деньги, планируют продолжать».
Стабильную аудиторию в категории элитного жилья представляют и арендаторы. Чаще всего среди них оказываются дипломаты самого высокого ранга и топ-менеджеры крупных международных корпораций и банков, перечисляет Елена Куликова. Такие клиенты действительно очень требовательны, и поиск нужного объекта часто занимает от трех месяцев до полугода. Чаще всего потенциальные арендаторы ищут объекты, предназначенные не только для проживания, но и для представительских целей — организации приемов, семейных торжеств.
До 90% сделок в сегменте проходит «в белую», отмечают собеседники «РБК-Недвижимости». В Savills также указывают: если раньше договоры в сегменте подписывались исключительно компаниями, то теперь арендатором может выступать физическое лицо, которое будет проживать в арендуемой квартире. Это связано с внутренней политикой международных компаний.
«Арендатор в элитном сегменте довольно постоянен, и нельзя сказать, что его портрет меняется, — поддерживает Иван Бородин. — Могут несколько варьироваться предпочтения в связи с жизненными обстоятельствами или вкусами: кому-то нравится центр, кто-то, наоборот, стремится к уединению и закрытости — в этом случае мы предлагаем эксклюзивные клубные форматы, — а кому-то нужны зеленые районы с благоприятной экологической обстановкой, такие как Воробьевы горы или Смоленская набережная. Но для всех важен один аспект: соответствие цены и качества».
Все равно не куплю
За первые месяцы 2019 года арендная ставка самой дорогой квартиры, сданной в аренду Savills, составила 1 млн руб. в месяц. Собеседники «РБК-Недвижимости» отмечают: клиенты, выбирающие жилье такого класса, по-прежнему предпочитают его арендовать, а не покупать. «Покупка объекта подобного уровня предполагает серьезные вложения, которые не оправданы для компаний, предоставляющих жилье своим сотрудникам в рамках компенсационного пакета, — поясняет Елена Куликова. — Стоит также помнить, что налоговое бремя и затраты на содержание и эксплуатацию в рамках аренды — это затраты собственника, а не арендатора».
Среди арендаторов в высоком сегменте много и клиентов, для которых аренда — это способ быть ближе к работе и интересным инфраструктурным местам, говорит Иван Бородин. У них есть постоянное жилье, но оно находится, к примеру, за городом. «Топ-менеджеры компаний, спортсмены, звезды шоу-бизнеса, специалисты из технологических сфер вынуждены много перемещаться по странам и континентам, — перечисляет Бородин. — Поэтому им крайне важно оставаться мобильными. Получается, что аренда дорогой квартиры — единственный выход, когда нужно быть не привязанным к месту, но вместе с тем не терять привычный уровень комфорта. Молодое поколение также отдает предпочтение аренде. Во-первых, концепция владения вещами для таких людей неактуальна и даже обременительна, для них важна свобода действий и возможность быстрого перемещения. Во-вторых, ими ценятся аспекты, касающиеся комьюнити и особой социальной среды, где можно получать обратную связь и выстраивать взаимоотношения с людьми одного круга. В-третьих, свою роль играют и впечатления. Сегодня представители поколения миллениалов хотят жить в центре Москвы, завтра же может быть переезд на последний этаж в одной из башен „Москва-Сити“ — ведь отсюда открываются самые красивые виды на город, — а послезавтра они задумали стартап, и им будет выгодно базироваться в МФК формата лофт, где собирается такая же активная молодежь и где проще общаться и при этом строить бизнес. Ну и, в-четвертых, их родители, как правило, владеют недвижимостью, которая позднее достанется им».
По словам регионального директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерины Фонаревой, спрос в высоком сегменте аренды традиционно наблюдается еще и со стороны тех клиентов, которые планируют приобретение в Москве собственной элитной недвижимости или делающих ремонт в недавно купленных апартаментах. «Арендовать дешевле, не надо вынимать средства из бизнеса, при покупке новостройки ждать окончания строительства, — поддерживает генеральный директор Tweed Ирина Могилатова. — Аренда позволяет быть более мобильным. Кроме того, за последние полгода существенно увеличилась доля апартаментов в премиальном сегменте. При покупке апартаменты на 15–20% дешевле, а при сдаче в аренду разницы никакой. Предложение апартаментов в элитном сегменте на сегодняшний день составляет 55% от общего числа лотов в продаже, соответственно, количество апартаментов, предлагаемых в аренду, будет только расти».
Где эта улица
Среди самых дорогих лотов, предлагаемых в аренду в Москве сегодня, квартира на Пресненской набережной с панорамным видом на центр, запад Москвы и Москву-реку за 1,01 млн руб. в месяц, апартаменты в малоквартирном доме в Хамовниках на улице Бурденко за 1,2 млн руб. в месяц, двухуровневые апартаменты с «качественной дорогой отделкой в стиле парадных дворцов» на Трубной за 1,5 млн руб. в месяц, а также особняк в Барыковском переулке за 3,2 млн руб. в месяц.
В Penny Lane Realty, в свою очередь, упоминают о предложении в аренду четырехкомнатной квартиры площадью 270 кв. м в Хилковом переулке за 1,3 млн руб.; 17-комнатные апартаменты площадью 480 кв. м в Коробейниковом переулке за 1,6 млн руб. Есть также восьмикомнатный объект площадью 600 кв. м на Пречистенке за 5 млн руб. в месяц и десятикомнатная квартира на Б. Якиманке за 4,8 млн руб. в месяц. По данным Tweed, в гостинице «Москва» можно арендовать четырехкомнатные апартаменты за 2,73 млн руб. в месяц, на Остоженке — квартиру площадью 280 кв. м за 1,9 млн руб., в башне «Федерация» — четырехкомнатные апартаменты за 1,6 млн руб. в месяц . «Для рынка элитной недвижимости полгода — слишком мало для смены трендов, — размышляет директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Среди арендаторов ведь популярны все те же районы и локации: Мосфильмовская, Пресня, Кутузовский, Патриаршие пруды, Хамовники. Предложение превышает спрос, и пока мы не видим предпосылок для того, чтобы ситуация изменилась. Некоторые арендодатели решаются на продажу квартир, но и на этом рынке особенного оживления нет, квартира может надолго задержаться на экспозиции. Из серьезных ротаций среди арендаторов, случившихся за последние пять лет, можно назвать лишь отток из России экспатов».
04.06.2019
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Здесь вы можете написать сообщение генеральному директору компании
Ирина Могилатова
Генеральный директор
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Сообщить об ошибке
Отправьте сообщение об ошибке, замеченной вами на этой странице. Сообщите свое имя и email, если считаете это необходимым.
Описание ошибки
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить
Узнать цену
Оставьте свой номер телефона и мы вам обязательно перезвоним в ближайшее время
*
*
Текст вашего сообщения
 Нажимая кнопку «Отправить» вы выражаете свое согласие на обработку ваших персональных данных!
Отправить