14 лет на рынке элитной недвижимости
ПРОДАЖА и АРЕНДА
+7 (495) 125-00-79

Дорогие новостройки в 2018 – начале 2019 года: 40% элитных жилых комплексов продается плохо или очень плохо. Но остальные обеспечили рекордный рост числа сделок

Спрос на элитные новостройки в Москве растет рекордными темпами, но остается очень избирательным. Несмотря на прекрасные показатели в целом по рынку, более чем в 40% высокобюджетных объектов в 2018 г. продажи были единичными или их не было вообще.
Предложение и новые объекты
В 2018 г. элитный рынок Москвы пополнился рекордным количеством новостроек. Риелторы назвали 39 проектов, в которых в прошлом году стартовали продажи или появились новые корпуса. Однако далеко не все они официально вышли на рынок: по информации «TWEED Недвижимость», 31 новый корпус продавался в открытом режиме, еще 12 – в закрытом. Согласно подсчетам Blackwood, в открытых продажах появилось более чем 1 05 00 лотов суммарной площадью 130 000 кв. м. Причем в некоторых проектах на рынок был выведен не весь объем лотов, отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. В режиме закрытых продаж предлагалось порядка 560 новых лотов суммарной площадью более 70 000 кв. м.
Для сравнения: в 2017 г., по информации Point Estate, открытые продажи на первичном рынке элитного жилья начались в 13 комплексах проектным объемом 1 799 лотов.
Общий объем предложения элитных новостроек в Москве по итогам 2018 г. составил 3 207 лотов в 82 комплексах, или 411 700 кв. м. 69%, или 282 200 кв. м, относится к подклассу премиум, на подкласс de luxe приходится 31% предложения, или 129 400 кв. м. За 2018 г. доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п. Относительно конца 2017 г. объем предложения увеличился на 3%, при этом за IV квартал 2018 г. показатель просел на 11%.
Наибольшее влияние на рынок жилья оказывает изменение законодательства в сфере долевого строительства, отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate. Девелоперы весь 218 г. активно выводили на рынок проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 г., то есть до вступления в силу поправок в 214-ФЗ, серьезно усложняющих требования к застройщикам. Они рассчитывали тем самым освободиться от необходимости соответствовать новым требованиям законодательства, которые, в частности, включают переход на продажи новостроек через систему эскроу-счетов с 1 июля 2019 г. Тем не менее в конце 2018 г. Госдума приняла закон, согласно которому уже через несколько месяцев на реализацию по эскроу должны будут перейти даже уже строящиеся проекты.
«Вполне вероятно, что это нововведение приведет к консервации некоторых проектов, которые собирались выводить на рынок, так как торопиться и начинать реализацию по старым документам больше нет смысла… Тем не менее в ближайшей перспективе ожидается выход как минимум 10 элитных проектов, в том числе 5 подкласса de luxe и 5 подкласса премиум», - считает Ирина Калинина.
В январе 2019 г. продажи открылись в одном элитном проекте – ЖК Allegoria Mosca от компании «Стройтекс». Это комплекс подкласса de luxe, рассчитанный на 57 апартаментов. Проект разработан бюро Buromoscow.
По данным Blackwood, в недалеком будущем на элитный рынок выйдут BVLGARI Hotel & Residences Moscow – проект реконструкции и нового строительства по адресу Б. Никитская 9/151 и «Поклонная, 9» – проект строительства Н-образной башни от Wainbridge суммарно на 518 лотов.
Также элитный рынок может пополниться следующими объектами:
Grand Tower – проект новой башни на территории ММДЦ «Москва-Сити» от ООО «ГРАНД СИТИ».
«Доходный Дом Быкова» – проект реконструкции «Доходного дома Быкова» 1909 года площадью 4 500 кв. м по адресу 2-я Брестская, д.1 9/18, стр. 1. Девелопером является компания «Финансист». Камерный проект может включать в себя 36 лотов. Окончание работ запланировано на 2019 г.
«Титул на Серебрянической» - проект строительства элитного многоэтажного дома в Таганском районе Москвы (Серебрянический пер., вл.4/3) от АО «Центр-Инвест». Дом переменной этажности (7-9- этажей), рассчитан на 56 квартир с подземным паркингом на 59 машино-мест, общая площадь 13 300 кв. м, жилая площадь – 7 300 кв. м. Также на соседней площадке (Серебряническая набережная, вл. 7-11) планируется комплекс апартаментов (96 апартаментов на 12 200 кв. м). Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2020 г.
«Титул на Якиманке» - еще один проект строительства клубного элитного дома от АО «Центр-Инвест» в районе Якиманка (2-й Хвостов переулок, вл. 8, стр. 2). Дом переменной этажности на 7 этажей, рассчитан всего на 20 квартир площадью 77-144,3 кв. м без подземного паркинга. Общая площадь – 3 800 кв. м, жилая площадь – 2 045 кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2020 г.
Спрос
Спрос на дорогие квартиры в 2018 г. тоже был рекордным. По данным Point Estate, в течение 2018 г. на первичном элитном рынке было заключено 1 624 сделки, то есть на 41% больше, чем в предыдущем году. Похожие цифры приводит и Contact Real Estate: рост в сделках на 35% по сравнению с 2017 г. В деньгах общий объём продаж в элитном сегменте увеличился более чем на 15% и достиг 75 млрд рублей, подсчитали в «TWEED Недвижимость».
При этом основной прирост спроса в 2018 г. пришелся на первую половину года: за IV квартал была заключена 441 сделка, что на 9% меньше, чем годом ранее, уточняет Ирина Калинина.
Ухудшились и качественные показатели спроса: средний бюджет сделок сократился по сравнению с 2017 г. на 12% до 69 млн руб. Средняя площадь реализованного жилья уменьшилась на 11% - с 127,4 кв. м до 114 кв. м, добавляет Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.
Эти показатели продолжали ухудшаться и в январе 2019 г., несмотря на рост спроса на 15%, по данным «TWEED Недвижимость».
По словам Ирины Калининой, основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек пришлось 93% сделок (1 517 сделок).
«Основной причиной всплеска покупательской активности стал выход большого количества новых проектов по привлекательным ценам. В некоторых успешных проектах, например, «Дом на Тишинке» и «Садовые Кварталы», наблюдался настоящий инвестиционный ажиотаж», - добавляет Вячеслав Антропов.
По данным Point Estate, половину продаж на элитном рынке обеспечили всего пять жилых комплексов: NEVA TOWERS, Capital Towers, «Садовые кварталы», «Вишневый сад» и Barrin House.
В числе наиболее востребованных проектов риелторы назвали также комплекс апартаментов «Софийский», ЖК «Большая Дмитровка IX», I’M, NV/9, A-Residence, Ordynka, «Полянка, 44», «Дом Наркомфина», Roza Rossa.
При этом, по информации Point Estate, в 19% элитных комплексов в 2018 г. не было ни одной сделки. Еще в 23% проектов в прошлом году купили 1-3 лота, то есть темпы продаж были ниже одного лота в квартал.
Цены
В оценке динамики стоимости элитного метра агентства недвижимости разошлись.
По данным Contact Real Estate, на первичном рынке элитного жилья средневзвешенная цена в 2018 г. возросла лишь на 2%: с 780 743 руб. за кв. м в 2017 г. до 797 338 руб. за кв. м в 2018 году.
По информации Point Estate, по итогам года элитный метр стоил в среднем 786 000 руб. за кв. м, однако, по статистике компании, это на целых 19% выше уровня конца 2017 г. При этом премиальный сегмент подорожал на 13% до 624 000 руб. за кв. м, а de luxe – на 6% до 1 140 000 руб.
Долларовый эквивалент средневзвешенной цены элитного метра (по среднему курсу ЦБ РФ за декабрь 2018 г. – 67,2 руб. за доллар), согласно подсчетам Point Estate, составил $11 700. Таким образом, в твердой валюте стоимость элитного жилья увеличилась на 4%.
Причин роста цен несколько, говорит Ирина Калинина: это и прямое повышение цен в ряде успешных проектов в высокими темпами продаж, и выход существенного объема нового предложения сегмента де люкс по высоким ценам, и вымывание из предложения более доступных лотов.
В январе 2019 года цены не росли. Повышение цен на ряде объектов намечено на февраль-март, отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор компании «TWEED Недвижимость».
По итогам 2019 г. Contact Real Estate ожидает роста цен примерно на 5% вследствие увеличения издержек застройщиков из-за перехода на эскроу-счета, а также снижение количества сделок до 600 лотов. Сокращение покупательской активности прогнозирует и TWEED – в связи с повышением ипотечных ставок. Но несмотря на падение спроса и большой объем предложения рост цен, по мнению Ирины Могилатовой, может составить 25-30% - после перехода на эскроу.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40528.html
27.02.2019
*
*
*
*
*